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廣州案例 ● 第四十九期
陳某和葉某夫婦倆在廣州某綜合樓租下了樓頂的簡易搭建房當做倉庫，但不幸的是，一把大火不僅燒燬倉庫，夫婦倆名下的小轎車也未能倖免。
燒燬的簡易搭建房由於沒有合法產權而導致夫婦倆簽訂的租賃合同無效。那麼，房屋出租方對外出租不動產是否應當履行注意義務，為相對方的財產提供適當的安全保障？保險公司在對車輛作出賠償後是否可向房屋出租方追償？請一起走進今天的廣州案例。
基本案情
2014年12月31日，B公司向A公司承租位於廣州市白雲區廣花路的涉案物業綜合樓，承租範圍包括涉案物業第一層、第二層及夾層，A公司對該物業擁有產權。B公司租下後又將該綜合樓頂層的簡易搭建房（即第四層）出租給陳某、輝某等租戶作倉庫使用。
2015年5月20日，陳某承租樓頂簡易搭建房發生火災，其丈夫葉某名下一輛小汽車被燒燬。
公安機關在《火災事故認定書》中這樣認定了此次火災事故基本情況：2015年5月20日23時9分許，涉案物業綜合樓樓頂簡易搭建房發生火災，消防隊到場將火撲滅。事故造成皮具、電動車、汽車等一批物品被燒損燒燬，未造成人員傷亡。經調查，對起火原因認定如下：由於輝某在涉案物業綜合樓樓頂簡易搭建房自編4017倉門前走廊為電動車充電時電池電線短路引燃物所致等。
值得注意的是，一份先前已生效的民事判決，認定B公司與第三人陳某簽訂的租賃合同為無效合同，理由為綜合樓房屋合法建築為3層，但B公司卻將沒有合法產權的第4層出租給第三人陳某使用，雙方的租賃關係無效。
已對該車輛投保機動車輛損失險的葉某，向保險公司索賠後授權保險公司向責任方追償。保險公司遂向法院起訴請求AB兩公司連帶向其支付賠償款並承擔本案的訴訟費用。
爭議焦點
保險公司向陳某、葉某夫婦理賠後可否向A、B兩公司追償？
裁判結果
一審法院判決，駁回保險公司的訴訟請求。
一審法院認為，被告B公司在簽訂合同中，違背了誠實信用原則，導致其與第三人陳某簽訂的租賃合同無效，但該過錯與案涉車輛因火災受損不構成因果關係，且該車輛損失也非因第三人陳某信賴合同會有效成立卻由於合同最終不成立或無效而受到的信賴利益損失，故對原告保險公司主張被告B公司承擔締約過失責任，承擔合同無效的法律後果，要求被告B公司恢復原狀，賠償責任，法律依據不足，法院不予支持。
另根據合同相對性原則，與第三人陳某簽訂租賃合同的為被告B公司，非被告A公司，故原告保險公司主張被告A公司亦承擔締約過失責任，沒有事實根據和法律依據，法院不予支持。
保險公司不服一審判決，向廣州市中級人民法院提起上訴。
廣州中院判決，酌定B公司向保險公司賠償20%的損失，A公司不承擔賠償責任。
法官說法
主審法官 王泳湧
廣州市中級人民法院 金融庭
四級高級法官
廣州中院認為，本案為保險人代位求償權糾紛。
❶ 依據《中華人民共和國保險法》第六十條第一款“因第三者對保險標的的損害而造成保險事故的，保險人自向被保險人賠償保險金之日起，在賠償金額範圍內代位行使被保險人對第三者請求賠償的權利”之規定，保險公司在對原審第三人的損失實際理賠後，取得了代位求償權利。
❷ 本案上訴人保險公司原審起訴時即是主張A、B兩公司應當因租賃合同無效而承擔締約過失責任，現保險公司上訴時主張A、B兩公司在物業管理服務合同中存在違約行為，而物業管理服務合同不在本案一審審理的範圍內，故保險公司在上訴時提出該項主張，法院亦不予調處。
❸ 關於租賃合同無效後，A、B兩公司是否應當承擔締約過失責任的問題。案涉租賃合同成立後，雖因為案涉物業並無合法產權而歸於無效，但依據《中華人民共和國合同法》第六條“當事人行使權利、履行義務應當遵循誠實信用原則”、第八條“依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同”、第五十八條“合同無效或者被撤銷後，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任”、第六十條第二款“當事人應當遵循誠實信用原則，根據合同的性質、目的和交易習慣履行通知、協助、保密等義務”及第四十二條“當事人在訂立合同過程中有下列情形之一，給對方造成損失的，應當承擔損害賠償責任：（一）假借訂立合同，惡意進行磋商；（二）故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況；（三）有其他違背誠實信用原則的行為”之規定，
即使合同無效不能發生履行效力，亦不等於不能發生任何效力。
合同的當事人相互之間，基於誠實信用原則對他方之利益具有合理的積極的注意義務或者先契約義務，而在自己經營場所為相對方的財產提供適當的安全保障，是上述注意義務的一種。B公司對於案外人輝某違反消防規定的行為未及時發現並加以制止，且未提交證據證明案涉物業有通過消防驗收，因此其存在違反注意義務的行為。但考慮到本案火災直接起因是案外人輝某違反消防規定為其電動車充電所致，同時陳某作為承租人，租賃未經消防安全驗收的物業作為倉庫使用，其本身對於損害的發生亦存在過錯，故酌定B公司承擔20%的損失。至於A公司，並非案涉租賃合同當事人，不應承擔締約過失責任。
法官提醒：基於誠實信用原則，合同的當事人之間對相對方利益具有合理的積極的注意義務或者先契約義務，因此出租方應在自己經營場所為相對方的財產提供適當的安全保障。
來源 | 廣州中院
編寫人 辛野 李瑤
圖片 網絡綜合
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