一、田園綜合體的建設原則
田園綜合體包括農業、文旅、地產三個產業。
1、 農業要做三件事——現代農業生產型產業園+休閒農業+CSA
即：社區支持農業
2、 文旅產業要打造符合自然生態型的旅遊產品+度假產品的組合
組合中需要考慮功能配搭、規模配搭、空間配搭, 此外還要加上豐富的文化生活內容, 以多樣的業態規劃形成旅遊度假目的地。
3、 地產及社區建設, 無論改建還是新建, 都需要按照村落肌理打造,
也就是說, 即使是開發, 那也是開發一個“本來”的村子, 並且更重要的是要附著管理和服務, 營造新社區。
這裡還要特別指出的是, 我們不是要打造一個旅遊度假區, 而是打造一個小鎮本身, 只是這個小鎮有很多旅遊度假設施, 小鎮本身也具有非常豐富的旅遊價值。 在城市綜合體營建理論中的統一規劃、統一建設、統一管理、分散經營原則, 在田園綜合體中同樣適用。
二、田園綜合體的組成
1、 景觀吸引核:吸引人流、提升土地價值的關鍵所在
依託觀賞型農田、瓜果園、觀賞苗木、花卉展示區、溼地風光區、水際風光區等, 使遊人身臨其境的感受田園風光和農業魅力。
2、 休閒聚集區:為滿足客源的各種需求而創造的綜合產品體系
可以包括農家風情建築 (如莊園別墅、小木屋、傳統民居等) 、鄉村風情活動場所 (特色商街、主題演藝廣場等) 、垂釣區等。休閒聚集區使遊人能夠深入農村特色的生活空間, 體驗鄉村風情活動, 享受休閒農業帶來的樂趣。
3、 農業生產區:生產性主要功能部分
讓遊人認識農業生產全過程, 在參與農事活動中充分體驗農業生產的樂趣, 同時還可以開展生態農業示範、農業科普教育示範、農業科技示範等項目。
4、 居住發展帶:城鎮化主要功能部分
居住發展帶是田園綜合體邁向城鎮化結構的重要支撐。通過產業融合與產業聚集, 形成人口相對集中居住, 以此建設居住社區, 構建了城鎮化的核心基礎。
5、 社區配套網:城鎮化支撐功能
服務於農業、休閒產業的金融、醫療、教育、商業等, 我們稱為產業配套, 由此形成產城一體的公共配套網絡。
三、產業延伸與互動模式設計
在田園綜合體中, 一二三產業互融互動, 通過各個產業的相互滲透融合, 把休閒娛樂、養生度假、文化藝術、農業技術、農副產品、農耕活動等有機結合起來, 能夠拓展現代農業原有的研發、生產、加工、銷售產業鏈, 使傳統的功能單一的農業及加工食用的農產品成為現代休閒產品的載體, 發揮產業價值的乘數效應。
四、“農業+園區”將大有可為
2018年的中央一號文件還專門強調了農村新產業新業態用地方面, 其中提出, 要完善新增建設用地的保障機制, 將年度新增建設用地計劃指標確定一定比例, 用於支持農村新產業新業態的發展;允許通過村莊整治、宅基地整理等節約的建設用地, 通過入股、聯營等方式, 重點支持鄉村休閒旅遊養老等產業和農村三產融合的發展。文件也明確規定, 這些村莊整治、宅基地整理節約出來的建設用地, 嚴禁違規違法開發房地產或建私人會所。
從中央一號文件可以看出, 中央前所未有將產業園區作為農業發展升級的重要載體和強力抓手。這給了目前中國產業地產行業一個非常利好的創新信號, 未來一段時間, “農業+園區”無疑將大有可為。
與現在市面上主流的產業園區不同, “農業+園區”會更強調將農業鏈條做深、做透, 無論是內涵還是外延都要求頗高, 未來會囊括進科技、健康、旅遊、養老、創意、休閒、文化、會展、培訓、檢測、加工、電商、貿易、物流、金融等豐富多元的維度, 非常具有想象空間。
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