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■本文作者：在明律師 北京在明律師事務所
公房徵收補償，在一些老人家及他們的子女那裡，可能是一件讓人憂心忡忡的事兒。房子是早先單位分的公房，自己租著住了幾十年，如今要是面臨徵收，能拿到補償嗎？
本來，公房承租人的徵收補償，並不是一個特殊的問題。在原《城市房屋拆遷管理條例》中，公房承租人和所有人一樣，都是享有補償權的。但是到了2011年《國有土地上房屋徵收與補償條例》施行時，補償對象“縮減”成了只有所有權人，而公房承租人的概念再也尋不到蹤跡。
《國有土地上房屋徵收與補償條例》的立法考慮，可能是認為隨著城市的發展，按照房地產市場化的走向，公房問題會慢慢的消失。這個考慮沒錯，但事實上，不論是在北京，還是在上海，或是其他的一些城市，都存在不少歷史遺留下來的公房，公房承租人的補償糾紛，仍然不時在上演著。
那麼，公房承租人能不能拿到徵收補償，又該如何維護合法權益呢？在實踐中，雖然《國有土地上房屋徵收與補償條例》已經取消了公房承租人的概念，但在一些地方的規定中，仍然把公房的所有權人和承租人列為享有補償權利的一方。比如在上海——
《上海市國有土地上房屋徵收與補償實施細則》規定，公有房屋承租人，是指執行政府規定租金標準、與公有房屋產權人或者管理人建立租賃關係的個人和單位。公有房屋承租人和被徵收房屋的所有權人一樣，在徵收中享有依法獲取補償的權利。
還有一些地方，雖然沒有直接將承租人列為補償權利方，但也為承租人的補償開了口子，即徵收方與公房的產權方簽訂補償協議，然後由產權方對承租人進行安置補償，比如長沙——
《長沙市國有土地上徵收直管公房和單位自管房對承租人補償安置的暫行規定》明確，建設項目徵收決定公告後，房屋徵收部門應在規定的時間內與產權單位簽訂徵收補償安置協議。補償安置協議簽訂後，由產權單位對徵收項目範圍內承租人進行補償安置，費用在所獲補償安置款中列支。
可以說，上海和長沙的做法，代表了許多城市在對於公房承租人的法律安排。具體到實踐中，我們處理公房承租人的案件時，通常做法有兩種：
Ø 徵收租賃房屋，被徵收人與房屋承租人解除租賃關係的，或者被徵收人對房屋承租人進行安置的，徵收人對被徵收人給予補償；該補償需要二者協商一致。
Ø 被徵收人與房屋承租人對解除租賃關係達不成協議的，徵收人應當與被徵收人進行產權置換。產權置換的房屋，由原承租人承租，被徵收人應與房屋承租人重新簽訂房屋租賃合同。
當然，這只是代表了通常的做法，每個地方每個案件都有特殊性，不能一概而論，特別是在公房徵收的問題上，房屋權屬狀況都比較複雜，這樣的權屬爭議不僅僅來自政府和老百姓之間，更有可能來自同住的家庭成員之間，比如共同居住人的問題。我們就代理過北京這樣一起案子。
公房的第一代承租人是老父親，父親過世後，家中尚有一子一女。女兒精明，偷偷把承租人轉移到自己名下，然後搬出老房子與丈夫居住。兒子憨厚，住在老房子裡，沒有其他住房。不料幾年後，老房子面臨徵收，妹妹撇下哥哥獨自與徵收方簽訂合同，拿到補償後對哥哥不管不顧。哥哥無處可去，只能留守老房，當了一個“釘子戶”。
哥哥在案件中，扮演的其實就是一個共同居住人的角色。他既不是所有人，也不是承租人，不僅沒有權屬的保護，還被自家人擺了一道。在各地，對於共同居住人的權益並沒有統一的規定，但從公平的角度出發，共同居住人是有權獲得安置補償的。具體到本案當中，老父親去世後，妹妹私自變更承租人，就是侵犯了哥哥的權利。哪怕是徵收方只和妹妹簽了補償協議，也不能影響哥哥獲得安置補償。最終，在我們律師的據理力爭下，哥哥獲得了安置房和滿意的貨幣補償。
在明拆遷律師最後想要做一個提醒，公有房屋承租人的補償權益各地規定不一，在實際操作中也存在著很多的問題和爭議，其中的複雜程度，連專業人士都需要花費一番精力才能弄清楚捋明白，所以當事人如果遇到這樣的問題，最好及時諮詢專業法律建議，以免錯過維權良機。
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