房地產開發項目報建流程中，許可證是必須取得的行政許可證明。法律明令，五證不全絕不允許開工建設，沒有預售許可證絕不允許售房：在石家莊問題別墅事件中，未開發商取得建設工程規劃許可證、建築工程施工許可證，屬於擅自開工建設；未取得商品房預售許可證，屬於擅自售房。
按照許可證取得的先後順序，房地產開發所需的四項許可證分別為建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建築工程施工許可證與商品房預售許可證。同樣，在工程建設項目報建過程中，建築工程施工許可證也是建築施工企業必須取得的行政許可。
此外，企業在項目報建中還可能遇到其他行政許可要求，如鄉村建設規劃許可證等。釐清不同許可證間的差異，是建築企業開展業務的重中之重。
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建設用地規劃許可證
建設用地規劃許可證，是城鄉規劃行政主管部門確認擬建項目的申請位置和範圍與城鄉規劃相符的法定憑證，是擬建單位使用建設用地的法律憑證。
《中國人民共和國城鄉規劃法》第三十二條規定，建設單位在取得建設用地規劃許可證後，方可向縣級以上地方人民政府土地主管部門申請用地。也就是說，沒有此證的用地責任人或單位屬非法用地，更無法辦理房地產權屬證件。
建設用地規劃許可證由規劃部門（如上海市規劃和國土資源管理局）核發，是對於項目用地符合規劃的認可證件，如證明此宗土地的使用目的（包括住宅、工業、倉儲、辦公樓、學校、醫院、市政交通基礎設施等）符合行政區內的土地開發強度（建築密度、建築高度、容積率和綠地率）。
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建設工程規劃許可證
建設工程規劃許可證，是城市規劃行政主管部門依法核發的確認有關建設工程符合城市規劃要求的法律憑證，是建設單位建設工程的法律憑證 。
《中華人民共和國城鄉規劃法》第四十條規定：在城市、鎮規劃區內進行建築物、構築物、道路、管線和其他工程建設的，建設單位或者個人應當向城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門或者省、自治區、直轄市人民政府確定的鎮人民政府申請辦理建設工程規劃許可證。同樣依據《中華人民共和國城鄉規劃法》，未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定進行建設的，將被責令停止建設或處以罰款。
這裡需要注意其與建設用地規劃許可證的不同：建設用地規劃許可證證明此宗土地的使用目的（如進行住宅建設）符合規劃要求，建設工程規劃許可證則證明這項工程的設計內容符合規劃要求。
建設工程規劃許可證由規劃部門核發，是對用地項目名稱、位置、宗地號，子項目名稱、建築性質、棟數、層數、結構類型，以及計容積率面積及各分類面積的審定。
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建築工程施工許可證
建築工程施工許可證，是建築施工單位符合各種施工條件、允許開工的建設工程施工許可證，是建設單位進行工程施工的法律憑證。
《中華人民共和國建築法》第七條規定，建築工程開工前，建設單位應當按照國家有關規定向工程所在地縣級以上人民政府建設行政主管部門申請領取施工許可證。
（來源：《建築工程施工許可管理辦法》）
建築工程施工許可證由住房和城鄉建設局核發，是對工程名稱、地點、規模，以及施工企業、技術資料、工程質量和安全措施、建設資金等的確認。
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商品房預售許可證
商品房預售許可證，是房地產行政管理部門允許房地產開發企業銷售商品房的批准文件。它是房地產開發“五證”的最後一證：取得此證就意味著該項目在規劃、工程、土地使用等方面通過了政府的批准，所開發的商品房已經具備了進入市場交易的資格。
《城市商品房預售管理辦法》第六條規定：商品房預售實行許可制度，未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售。
作為商品房買賣的許可手續，《房屋的預售許可證》的有無將直接影響到商品房買賣合同的法律效力問題，沒有該證還會造成購房者無法從銀行辦理貸款手續等嚴重後果。
（來源：《城市商品房預售管理辦法》）
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鄉村建設規劃許可證
鄉村建設規劃許可證，是城鄉規劃行政主管部門確認擬建項目的申請位置和範圍與鄉村建設規劃相符的法定憑證，是擬建單位和個人用地的法律憑證。
《中華人民共和國城鄉規劃法》第四十一條規定：在鄉、村莊規劃區內進行鄉鎮企業、鄉村公共設施和公益事業建設的，建設單位或者個人應當向鄉、鎮人民政府提出申請，由鄉、鎮人民政府報城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門核發鄉村建設規劃許可證。
值得高興的是，在《國務院辦公廳關於開展工程建設項目審批制度改革試點的通知》的推動下，多地已著手開始改革項目審批制度，如正在審議的《北京市城鄉規劃條例（修訂草案）》便提出了取消建設用地規劃許可證，又如西安設定了“自受理之日起5個工作日內完成施工許可證審批工作”的審批時限。我們可以期待，這些必備法律憑證將逐漸精簡，“只進一扇門、最多跑一次”的未來會越來越近。
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