房地产开发项目报建流程中，许可证是必须取得的行政许可证明。法律明令，五证不全绝不允许开工建设，没有预售许可证绝不允许售房：在石家庄问题别墅事件中，未开发商取得建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，属于擅自开工建设；未取得商品房预售许可证，属于擅自售房。
按照许可证取得的先后顺序，房地产开发所需的四项许可证分别为建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证与商品房预售许可证。同样，在工程建设项目报建过程中，建筑工程施工许可证也是建筑施工企业必须取得的行政许可。
此外，企业在项目报建中还可能遇到其他行政许可要求，如乡村建设规划许可证等。厘清不同许可证间的差异，是建筑企业开展业务的重中之重。
1
建设用地规划许可证
建设用地规划许可证，是城乡规划行政主管部门确认拟建项目的申请位置和范围与城乡规划相符的法定凭证，是拟建单位使用建设用地的法律凭证。
《中国人民共和国城乡规划法》第三十二条规定，建设单位在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上地方人民政府土地主管部门申请用地。也就是说，没有此证的用地责任人或单位属非法用地，更无法办理房地产权属证件。
建设用地规划许可证由规划部门（如上海市规划和国土资源管理局）核发，是对于项目用地符合规划的认可证件，如证明此宗土地的使用目的（包括住宅、工业、仓储、办公楼、学校、医院、市政交通基础设施等）符合行政区内的土地开发强度（建筑密度、建筑高度、容积率和绿地率）。
2
建设工程规划许可证
建设工程规划许可证，是城市规划行政主管部门依法核发的确认有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证 。
《中华人民共和国城乡规划法》第四十条规定：在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。同样依据《中华人民共和国城乡规划法》，未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，将被责令停止建设或处以罚款。
这里需要注意其与建设用地规划许可证的不同：建设用地规划许可证证明此宗土地的使用目的（如进行住宅建设）符合规划要求，建设工程规划许可证则证明这项工程的设计内容符合规划要求。
建设工程规划许可证由规划部门核发，是对用地项目名称、位置、宗地号，子项目名称、建筑性质、栋数、层数、结构类型，以及计容积率面积及各分类面积的审定。
3
建筑工程施工许可证
建筑工程施工许可证，是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的建设工程施工许可证，是建设单位进行工程施工的法律凭证。
《中华人民共和国建筑法》第七条规定，建筑工程开工前，建设单位应当按照国家有关规定向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证。
（来源：《建筑工程施工许可管理办法》）
建筑工程施工许可证由住房和城乡建设局核发，是对工程名称、地点、规模，以及施工企业、技术资料、工程质量和安全措施、建设资金等的确认。
4
商品房预售许可证
商品房预售许可证，是房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。它是房地产开发“五证”的最后一证：取得此证就意味着该项目在规划、工程、土地使用等方面通过了政府的批准，所开发的商品房已经具备了进入市场交易的资格。
《城市商品房预售管理办法》第六条规定：商品房预售实行许可制度，未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。
作为商品房买卖的许可手续，《房屋的预售许可证》的有无将直接影响到商品房买卖合同的法律效力问题，没有该证还会造成购房者无法从银行办理贷款手续等严重后果。
（来源：《城市商品房预售管理办法》）
5
乡村建设规划许可证
乡村建设规划许可证，是城乡规划行政主管部门确认拟建项目的申请位置和范围与乡村建设规划相符的法定凭证，是拟建单位和个人用地的法律凭证。
《中华人民共和国城乡规划法》第四十一条规定：在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设的，建设单位或者个人应当向乡、镇人民政府提出申请，由乡、镇人民政府报城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。
值得高兴的是，在《国务院办公厅关于开展工程建设项目审批制度改革试点的通知》的推动下，多地已着手开始改革项目审批制度，如正在审议的《北京市城乡规划条例（修订草案）》便提出了取消建设用地规划许可证，又如西安设定了“自受理之日起5个工作日内完成施工许可证审批工作”的审批时限。我们可以期待，这些必备法律凭证将逐渐精简，“只进一扇门、最多跑一次”的未来会越来越近。
▎本文系工保网原创作品，作者龚保儿。部分内容综合自互联网，如涉及版权问题请及时联系处理。若需转载或引用请后台回复“转载”！
©工保网 保留所有权利！
閱讀更多 工保網 的文章
