2019年的第一天，樓市就傳來一個大消息：重慶大幅提高了“主城個人新購高檔住房房產稅起徵點”。
根據“重慶市住房和城鄉建設委員會”1月1日在官網上公佈的公告——“2019年主城區個人新購高檔住房是指成交建築面積價格達到17630元/平方米及以上的住房。”
這意味著，如果你在重慶“主城九區”購房，單價等於或者超過17630元，才算達到交納房地產稅的標準。
或許有讀者一臉懵逼：房地產稅不還沒有立法嗎，怎麼重慶就開始徵收了？
此“房產稅”非彼“房地產稅”！
事實上，中國的房產稅一直就有。新中國建政之後，1951年8月8日，政務院公佈《城市房地產稅暫行條例》。中間經過一系列變化，1986年9月15日，國務院正式發佈了《中華人民共和國房產稅暫行條例》，從1986年10月1日開始實施。
這個“房產稅”可以看做是“舊版”，而且一直沒有對個人擁有的“非營業用房產”開徵，所以很多人不知道“舊版房產稅”的存在。如果你看財政部公佈的“財政收入數據”就會發現，“舊版房產稅”每年收入超過2000億。今年前11個月，“舊版房產稅”收入2625億元，同比增長8%。
為了抑制房價過快上漲，從2011年開始，國家在重慶和上海試點了針對個人住宅的“房產稅”，依託的法律法規，就是“舊版房產稅”的條例。但只對增量（新購）徵收，不對存量徵收。
按照重慶的實施細則，以下房產將被徵收房產稅：
1、個人住房房產稅在主城九區行政區域範圍徵收，即渝中區、江北區、沙坪壩區、九龍坡區、大渡口區、南岸區、北碚區、渝北區、巴南區，含北部新區、高新技術開發區、經濟技術開發區。
2、個人住房房產稅的徵收對象為個人擁有的獨棟商品住宅，個人新購的高檔住房，在重慶市同時無戶籍、無企業、無工作的個人新購的第二套（含）以上的普通住房。未列入徵稅範圍的個人高檔住房、多套普通住房，將適時納入徵稅範圍。
3、高檔住房是指建築面積交易單價達到上兩年主城九區新建商品住房成交建築面積均價2倍（含）以上的住房。
至於稅率是這樣的：
1、獨棟商品住宅和高檔住房建築面積交易單價達到上兩年主城九區新建商品住房成交建築面積均價3倍以下的住房，稅率為0.5%；3倍（含）至4倍的，稅率為1%；4倍（含）以上的稅率為1.2%。
2、在重慶市同時無戶籍、無企業、無工作的個人新購第二套（含）以上的普通住房，稅率為0.5%。
免徵面積的規定是這樣的：
納稅人在《暫行辦法》施行前擁有的獨棟商品住宅，免稅面積為180平方米；新購的獨棟商品住宅、高檔住房，免稅面積為100平方米。免稅面積以家庭為單位進行扣除，一個家庭只能對一套應稅住房扣除免稅面積。納稅人家庭擁有多套應稅住房的，按時間順序對先購的一套應稅住房計算扣除免稅面積。
可以看出，在重慶的“房產稅”裡，側重對高檔住房的徵收。高檔住房有兩個必要條件，達到一個就算。一個是獨棟，一個是單價高（上兩年9城區均價2倍）。
為了便於計稅，重慶房地產主管部門每年都會公佈“高檔住房”的單價，下面是歷年來的標準：
2011年為9941元/平方米。
2012年為12152元/平方米，漲幅22.2%。
2013年為12779元/平方米，漲幅5.2%。
2014年為13192元/平方米，漲幅3.2%。
2017年為13941元/平方米，漲幅5.7%。
2018年為15455元/平方米，漲幅10.9%。
2019年為17630元/平方米，漲幅14.1%。
那麼，該如何看待重慶的這次“調價”？它將對全國樓市帶來什麼影響？下面是我的分析：
第一，重慶曆年的“起徵點（豪宅標準）”，平均年漲幅是9.5%，顯示了樓市的中長線抗通脹能力。
重慶自從2011年出臺“起徵點”以來，一共6次上調了這個標準，其中2012年漲幅最大，達到了22.2%。然後三年，漲幅都沒有超過6%。但最近兩年，漲幅都超過了10%，本次調整幅度是14.1%。
至於調整的依據，則是“主城九區”過去兩年的新房平均房價。
6次調整，讓重慶的“起徵點（豪宅標準）”上漲了77.3%。如果平均到每年，則超過了9.5%。這意味著，重慶主城9區平均房價漲幅，在過去幾年裡超過了9.5%。這個漲幅，跑贏了全國GDP的增長速度，這說明重慶的房子是有中長線抗通脹能力的。
事實上，重慶房價如果跟一線城市、強二線城市相比，漲幅還算是偏小的。
第二，重慶這次“起徵點”上調，證實了我之前的判斷——房價要穩，但不等於不漲。
過去兩年，限價最嚴格的時候，地方政府不允許新房備案價上漲，這是特殊時期的特殊舉措。好處是，可以有效控制房價；壞處是，會造成陰陽合同、雙合同，最終引發大量維權案例。此外，過於僵硬、嚴格的限價措施，會破壞樓市補庫存的過程，傷害開發商的積極性，要麼讓房子質量下降，要麼讓補庫存時間無限拉長，最終影響到實體經濟。
未來兩三年，地方債對拉動中國經濟將發揮重大作用，因為減稅降費會讓地方政府收入銳減，穩增長必須擴大地方債規模。而在地方債裡，一半是專項債，其中很多是棚改債、土地整備債、地鐵債，這些專項債都跟土地價格掛鉤。如果地價長期不漲，這些債券將很難發行，發行了也存在還款難的問題。
所以，從中長期看，房價、地價都需要穩中有漲，至少要跑贏GDP漲幅才行，才能實現產業鏈條的良性運轉。
第三，2019年將有更多城市跟隨重慶，調整“豪宅標準”，以及“備案價標準”。
房產稅試點的城市，只有重慶和上海。但其他城市也存在各種“價格標準”，比如在二手房交易裡，“非普通住宅”的稅費會高出很多，這個“非普通住宅”也往往用價格計算，比如深圳已經有官方專家透露，2019年將調整“豪宅標準”。在廣州、中山等城市，已經開始適度放寬了備案價。
因此，2019年會有更多城市，在樓市價格管制上有所鬆綁，理由是：保護剛需，支持改善型需求，避免普通住房“被豪宅”。
作為四大直轄市之一的重慶，其樓市新年第一天的“頭炮”，具有標杆意義。
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