趙亮 | 插圖
北京等一線城市在成功控制瘋狂房價時，多半未曾想到房租快速上漲成為城市管理者新的挑戰。實際上兩個月前深圳“富士康員工”與“萬村計劃”間的對立已經作出了警示：在住房問題進入“租購併舉”新階段後，我們的城市真的做好了準備嗎？希望本組專題能夠幫助城市管理和運營者釐清今天房屋租賃市場中發生的現象和邏輯，提供更有效的解題思路。
| 政策篇
經濟觀察報 陳哲/文
北京房產中介老人胡景暉，從羅生門中離開了服務18年的我愛我家。“出於對行業好的”初心，他踢爆了“資本助推房租暴漲”的行業內情。
這件事迅速佔據了媒體本週頭條。群眾利益無小事，轉天我們開始就看到政府連連出手，對市場亂象重拳整治。
12萬套不漲價房源如何投入租賃市場
8月17日，北京市房地產中介行業協會召集自如、相寓、蛋殼等10家房屋租賃企業座談，與會機構達成如下共識：機構們將拿出12萬套房源，更重要的是：不漲價。
中介協會迅速澄清了市場上的一些誤解：這些房源並非存量房源，而是舊房源加新房源。
此澄清非常必要，否則好像自如們囤了12萬套房源待價而沽一般。
不過既然不是存量房源，而是新房源和舊房源，那就涉及到兩個問題：
1、大家會在多長時間內與這些房源見面呢？一個月？一年？還是十年？
2、如果不僅是增量，那麼增量是多少？
從現有的通報內容看不出來準確答案。唯一明確的是，中介們手上拿著至少12萬套可供出租房源。
沒答案很可能是因為領會不夠。接下來繼續學習官方信息：
北京市房地產中介行業協會還要求，機構推出房源時，不許漲價。
一個令廣大租房者倍感欣慰的消息。
不過機構內心可能是崩潰的。要知道他們拿房源時，通常會面臨競標的情況，如果是多年租約，多半會向業主作出一個租金逐年上漲的承諾。
轉過頭來想想，這也是調控的常用手法。看看人家開發商：拍地時也是要競價的，賣房時也是要限價的。
這一波操作的目標：加量不加價。
“三不得”與“三相信”
8月22日，北京市12345打擊“黑中介”投訴舉報熱線正式開通，首日共接到投訴舉報52條，共涉及朝陽、豐臺、海淀、昌平等9個區的30餘家經紀機構。群眾主要反映了哄抬房租、無照經營等八類問題，包括自如在內的23家中介被曝光。
八類問題包括：哄抬房租、無照經營、不退押金、打隔斷群租、轉租他人、強制貸款付租金、對委託出租房不予維修、採取軟暴力（堵鎖眼，恐嚇，騷擾）威脅租房人。最直接影響房租價格的，還是“哄抬房租”。
最初胡景暉說到哄抬房租，就是機構以超過市場20%以上的價格去收取房源。就此，官方強調了三點要求：
1、不得用銀行貸款等融資渠道的惡性競爭搶佔房源。
2、不得以高於市場水平的租金搶佔房源。
3、不得以高租金誘惑房東提前解約以達到搶佔房源的目的。
第一條看起來很有必要，就像不許開發商將銀行融資用於拿地以免哄抬地價。但是細細品味就有點困惑：到底是不讓外籌資金，還是不讓惡性競爭？
第二條，“高於市場水平”如何判斷？如果該區域市場處於租金“窪地”，新的租金標杆立起來了，機構能不能隨行就市？
第三條，如何判斷房東提前解約的真實原因是不是機構以高租金誘惑？
也許，監督者自有一套評定的方法。中介機構們可能也有自己的一套認知方法。
北京市住建委通過官方微信號“安居北京”表示，住建委等多部門組成兩個聯合檢查組，分別對自如、相寓兩家住房租賃企業進行了現場執法，發現了違法違規行為。
作為長租公寓的龍頭企業，自如隨即在8月23日發表聲明：全面接受相關查處結果，並在此基礎上進行深度自查、堅決整改。並在結尾意味深長地呼籲廣大消費者“相信自如、相信時間、相信正確”。
解決房租問題最終還得落到供求關係
在一波疾風驟雨般的組合拳後，我們對北京房租有何期待？
也許你可以有一千種分析方法，但最終繞不過去的是供求關係。就像房租問題爆發伊始，就有人把2017年的拆違，看作暴漲的重要原因，邏輯在於：一部分人沒有離開北京，而是進入了合法的出租屋，加劇了供應矛盾。
但是，到底拆了多少套？留下來多少人？新進來多少人？全北京用來租的房子有多少？夠不夠？好像迄今沒人能說得特別清楚。
中國社科院經濟研究所研究員汪利娜引用了一個數據：北京租賃市場上流通的房源約150萬套，缺口約80萬套。中原地產首席分析師張大偉認為大概靠譜。
由此不難理解，北京市房地產中介行業協會秘書長趙慶祥說，要緩解目前矛盾，主要應該加大供應。
政府確實是這麼做的，據北京市住建委信息：年底前市區兩級將力爭再提供近萬套房源。
其實當租賃機構們表態拿出12萬套這個數據時，我專門就政府在租賃領域提供了多少房源做了查詢：原來北京市2018年全年計劃提供公共租賃房1.5萬套，上半年已經完成了全年計劃的84%！
不過從現實的情況看，市場上的供求矛盾還是相當嚴重。
今年7月，北京市出臺了《關於優化住房支持政策服務保障人才發展的意見》，明確2017年到2021年，北京市區將新供應租賃住房50萬套，繼續發展公共租賃住房，滿足中低收入家庭住房需要。
這部分房源，主要是針對符合首都產業發展戰略的人才。
當然，胡景暉也提供了一個數據，說北京六環內存在80萬~90萬套空置房，政府應該想辦法讓他們入市。
政府提供50萬套，民間新增80萬套。看起來，到2021年，北京租房問題就不再是問題了。希望真的如此。
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