3月1日，下午兩點整，王大路低頭看了眼手錶。從地鐵1號線B口出來，他見到之前約好的房產中介沈靜，兩人相約一起去看遠洋新天地售樓處，那裡正在銷售商務辦公類的產品。
“遠洋這個項目的價格很便宜，對於資金不夠充裕的購房者來說很有吸引力，當然，用來投資也不錯。”一路上，沈靜不停地向王大路介紹項目優勢。向東走了約500米，路旁十幾棟商用辦公樓映入眼簾。
2017年3月26日，北京市發佈《關於進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》文件中規定，開發企業新報建商辦類項目，最小分割單元不得低於500平方米；不符合要求的，規劃部門不予批准。
據遠洋新天地置業顧問趙豔介紹，遠洋新天地項目產品共有34平方米、58平方米、74平方米三種戶型，目前銷售均價為3.2萬元/平方米。個人客戶需要在工商部門註冊公司，再通過公司名義購買，原則上需要一次性付清全款。
實際上，遠洋新天地並不是首個起售面積低於500平方米的商辦項目，北京市住建委網站信息顯示，包括2018年底獲得預售證的綠地朗山項目，其起售面積也遠遠低於500平方米的標準。
最小34平
初春時節，北京街邊仍難尋一抹綠色。從地鐵站出來後，王大路跟隨者沈靜一起來到遠洋新天地售樓處。下午的陽光透過玻璃折射入屋內，面積不大的售樓處里人來人往。有的和置業顧問坐在沙發上聊天，有的在沙盤前聽置業顧問講解。
趙豔介紹說，目前正在預售的是5棟和6棟，戶型大體一致，只是面積不同，其中最暢銷的為58平方米的戶型，根據不同的樓層，價格在189萬上下浮動，這樣計算下來，均價約為3.2萬元/平方米。
除了58平方米大小的戶型，遠洋新天地還有34平方米和74平方米兩種面積，項目最晚將於2020年6月毛坯交付。“來看房的人很多，目前只有5棟的17層、18層和19層有少量剩餘房源。”趙豔說。
對於付款方式，趙豔表示，需要一次付清全款，沒有所謂的分期付款，也不能做按揭貸款。如果湊不齊全款，購房者需要自己尋找金融機構貸款。
遠洋新天地樣板間位於9棟10層。推開樣板間房門，面前是一個狹長空間，被分為客廳、臥室、衛生間和廚房等功能區。據趙豔介紹，這個樣板間面積為58平方米。
空間被分成三部分，入戶門進來是簡易廚房，沒有煤氣，可以用電磁爐做飯；靠近窗戶的為客廳，有沙發和茶几；客廳和廚房之間是餐廳，由一個吧檯和幾個高腳凳子構成。整個空間高3.9米。
大門左側空間高4.5米，被隔成上下兩成，每一層均由一間衛生間和一間臥室組成。在上面的臥室內有一張真皮雙人床，橘黃色的被罩上面覆蓋著一塊仿動物毛皮，臥室靠近窗戶有一組暖氣片。
整個空間顯得格外狹小，看上去只有30平方米左右的樣子。趙豔表示，如果覺得LOFT隔層的空間小，可以在拿到毛坯房後，自行改裝。LOFT隔層邊上都是非承重牆，可以自己打通，將LOFT空間向客廳延伸，擴大活動空間。
趙豔介紹了項目“錯層”設計。所謂錯層，就是在設計上下兩層時，高為3.9米的客廳和4.5米的LOFT分別錯開位置，樓下的客廳對應樓上的LOFT；樓下的LOFT對應樓上的客廳，這樣就可以保證上下兩層相加的高度恆為8.4米。
趙豔表示，個人購買遠洋新天地項目沒有任何問題，但要先註冊一家公司，等營業執照、運營證件齊全後，由遠洋代購房者將證件交往北京市建委，“後續的手續就可以名正言順地辦理了。”
據沈靜透露，類似操作方式在北京較為常見，一方面可以在建委那邊通過審批，另一方面個人註冊公司不僅不會帶來風險，而且還可以將註冊公司的地址以每年幾千元價格對外出租獲取收益。
並非孤例
2017年3月26日，北京市發佈《關於進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》（下稱“《公告》”），商業、辦公類項目（以下簡稱商辦類項目）應當嚴格按規劃用途開發、建設、銷售、使用，未經批准，不得擅自改變為居住等用途。《公告》第二條規定，開發企業新報建商辦類項目，最小分割單元不得低於500平方米。《公告》第四條要求，開發企業在建（含在售）商辦類項目，銷售對象應當是合法登記的企事業單位、社會組織。
根據326商辦限購政策要求，第一，商辦類項目銷售對象為單位，不能是個人；第二，起售面積為500平方米以上。但是對於在限購政策出臺前拿到預售證的項目的起售面積，並沒有進行明確約定。
據趙豔介紹，遠洋新天地項目之所以能以小面積出售，是因為趕在2017年3月26日之前從住建委獲得預售證，因此可以按照小戶型對外銷售。對此，北京市住建委並沒有進行回應。
經濟觀察報記者查詢北京市多個商辦項目預售和銷售信息發現，商辦類項目獲批的銷售並不一致。比如，2月17日獲得預售證的碧桂園中心，其5號樓批准套數為4套，批准銷售面積為2526.39平方米，平均單套面積超過500平方米。
遠洋新天地項目在326限購前獲批預售，5號商業辦公樓預售資格證顯示，批准時間為2016年11月24日，批准套數為391套，批准銷售面積為22279.37平方米，平均每套面積為56.98平方米。
不過326之後獲取預售證的同樣不乏類似情況，2018年12月16日獲得預售證的綠地朗山產業園項目，其中18號商業辦公樓批准套數為423套，批准銷售面積為23812.78平方米，平均每套面積只有56.3平方米。
2014年1月16日，遠洋集團下屬的北京遠坤房地產開發有限公司以38.2億元拿下門頭溝新城 MC00-0017-6005地塊，該地塊即為今天的遠洋新天地項目。項目於2015年5月份就開始銷售。
距離第一次獲取預售證，至今已經過去將近四年。北京市住建委信息顯示，遠洋新天地項目備案名為遠洋都會中心，從2015年5月份到2016年11月份累計獲得5張預售證，累計批准銷售面積為27.21萬平方米。
截止目前，遠洋新天地項目備案簽約的期房和現房面積大約在2萬平方米左右。以6號商業、商務辦公樓為例，批准預售套數和預售面積分別為394套和22615.14平方米。網籤套數和麵積分別為58套和3473.55平方米，去化率分別為14.7%和15.4%。
2017年3月26日，針對商辦類項目銷售，北京市出臺了“史上最嚴限購令”，商辦項目從規劃、銷售、購房資格、信貸等方面受到嚴格監管。政策出臺後，北京全市商住房成交量迅速減少。
中原地產研究中心統計數據顯示，2018年1月-12月北京商辦公寓全年共成交3381套，全年成交不足2017年“326”新政出臺當月的成交額。截止到2018年底，北京針對商辦公寓類房源限購執行21個月，共網籤6002套，與調控之前相比下跌約94%。
（文中王大路、沈靜、趙豔均為化名）
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記者李聯繫方式：[email protected]
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