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問：農村房屋賣給非本村村民或城鎮居民，是否合法有效？
土地確權後，農民對土地只有使用權，所有權屬於集體，而地隨房走，有了房子就等於擁有了土地，而房子是屬於私人的，在滿足一定的條件下，房子可以進行出售。
一般農民賣房子只能賣給本集體以內的人，這樣除了房子被購買以外，還可以變更宅基地的所有人，而如果是集體意外的人就不行了，因為有規定，集體以外的人是不能分配本集體的宅基地。
但是賣方和買方可以進行協商約定，房子可以賣給外地人，但是買方很難確保自己的權益，比如買房子的人想建房子可能要找原宅基地的主人，用他的名義代理申請，如果宅基地被徵收，買方是拿不到宅基地的補償款，宅基地的補償款依然歸原主人，買方只能拿到房子的補償款。
既然宅基地不允許交易，而房子又佔據著不能交易的宅基地，所以外地人購買農村的房子就是不合法的交易，即便房子在主人有房產證，也只能證明房子是合法的。
所以去農村買房一定要慎重，不是買了房子就等於擁有了宅基地，而且萬一哪一天宅基地升值了，宅基地主人有權以合同無效撤銷合同的權利，到那時對於買房子的人就虧大了，去農村買房要慎重，農村的房子不是商品房。
老梁話三農
根據相關規定宅基地只能是“一戶一宅”，而且只有農村戶口和本村集體內的村民才可以自由買賣，除此之外無效，也就是說不能將農村房屋賣給非本村村民或城鎮居民。
比如說雖然你原來是本村村民，但是後來戶口遷走去了城市，這種情況下就不能買賣農村房屋，即使買了也過不了戶，無法過戶就意味著宅基地的使用權得不到保護。還有一種情況是，雖然買方是農村戶口，但是外村人，這樣也不能買賣。
現在農村發展越來越快，拆遷佔地的情況也越來越多，很多人都渴望在農村能有一套房子，因為在農村居住生活環境好，生活節奏較城市慢。最重要的是農村的宅基地越來越值錢，將來遇到拆遷就可能賺一筆。這就造成現在這種局面，農村人爭搶著去城市買樓房，而城裡人又想盡辦法到農村買平房。
但是話說回來，農村人去城裡買房沒有限制，只要你有錢想買啥買啥，但城裡人到農村去買平房，可就不那麼容易了，限制條件很多。城市戶口不行，非本村居民不行，一戶多宅也不行。
但實際問題卻又真實存在，比如說本村村民通過考學工作，戶口遷去了城市，如今既非本村村民，又非農村戶口，如果想買農村老家的農房怎麼辦呢？
直接過戶到自己名下是不可能的，把戶口從城市遷到農村，想必也沒有那麼容易。只能通過買賣交易成功之後，先過戶給居住在農村而名下又沒有房的父母，或者其他親戚，然後再以繼承方式獲得，直接買賣過不了戶，也就是無效的，等到拆遷賠償的時候就是個大麻煩，與其這樣還不如不買。
奉勸大家在買農房時一定要慎重，只有合同還不是特別的保險，只有過戶了才在真正意義上擁有了使用權。
靈子
筆者正在農村的鄉鎮從事村建國土工作，該問題正好是工作的內容之一，為以正視聽，以盡力減少經濟糾紛的發生，特鄭重作如下答覆，本答覆的主要內容是：
在目前的法律和政策框架下，在宅基地改革非試驗區，農村房屋賣給非本村的村民或城鎮戶口人員，不合法，買賣無效。
一、宅基地及其地面上的房屋只能在村集體內部成員之間買賣轉讓。根據現行法律和政策的規定，因宅基地為農村集體經濟組織（通常所說的村一級集體經濟組織）所有，是農村集體經濟組織內部成員的一項基本福利；宅基地及其房屋的買賣或轉讓，只能是和同一個村的人員進行。
從2015年開始的“三塊地”（農用地、集體經營性建設用地、宅基地）改革實驗，在一些地方的試驗中已將宅基地的買賣或轉讓拓展到了村一級集體經濟組織之外，但這仍在試驗完善之中，因為這裡面還涉及對現行法律的修改問題（這是根本喲）。那麼，在非宅基地改革的地區，仍必須遵守現行法律和政策的規定。筆者所在地即為非試驗區，不是同一個村內的人員進行宅基地及農房買賣轉讓的，一律無法辦證，不能進行產權過戶，買賣雙方的權益也不受現行法律保護。
二、禁止城鎮居民在農村購置住宅是國家的明文規定。1999年國務院辦公廳在發佈《關於加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》裡就明確規定：“農村的住宅不得向城市居民出售”。2004年，國務院又在《關於深化改革嚴格土地管理的決定》強調：“禁止城鎮居民在農村購置宅基地”。這兩條規定，實際就是明確指出了城鎮居民不具備購買農村住宅的資格，明確禁止了城鎮戶口人員和農村人員之間關於農村住房與宅基地的交易。
就筆者所在地而言，也有部分城鎮戶口人員私下購買農村房屋的，但屬非法交易，根本無法確權，存在極大的風險隱患；而且隨著經濟社會的發展特別是在徵地拆遷區，因城鎮人員非法購買農房而發生的糾紛也不少，鬧得不開交的也有。
總之，為避免不必要的麻煩和糾紛，在進行農房購買時，一定要遵守現行法律和政策的規定。從已公開的資料看，“三塊地”改革將於今年底結束，也許很快就會推出農村宅基地和房屋買賣交易的新的政策法規。
（本文圖片來自於網絡）
鄉村微視界之鄉村漫記
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農村房屋賣給非本村村民或城鎮居民，是否合法有效？
對於題主說的這個情況，肯定是不合法的。即便是交易完成，也是不受法律保護的。最典型的後果就是一旦出現拆遷的情況，原房主回來搶拆遷補償和安置費。
宅基地，是村集體所有權的村集體土地，村民只是有使用權。這也是為什麼申請宅基地之後發放的證件是《農村宅基地使用證》，而不是《農村宅基地所有權證》的原因。而村民只是有使用權，怎麼可能有權利出售呢？這就相當於 你租人家房子卻把人家房子賣了，這不是一個道理嗎？
而且，在《土地管理法》和《農村宅基地管理辦法》中對於宅基地有著明確的司法解釋的，“農村村民宅基地的所有權屬於集體，個人只有使用權，未經批准任何人不得擅自轉讓、出租”。對於這一點，是毋庸置疑的。誰也不能逾越這條紅線的。
並且，對於拆遷後原房主回來搶拆遷補償和安置費的情況，也是很多的。這類事情並不鮮見，買賣協議都不收法律保護、法律也不承認，買了也不能過戶和確權。主要原因就在於宅基地只能在村集體內部成員中轉讓和受讓，關鍵詞是“村集體內部成員”。
以上是我對這個問題的一些看法，如有不當之處請海涵。
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農村的房屋是不能賣給非本村村民或城鎮居民的，這種做法是無效的，不會受到法律保護。因為根據我國對於農村宅基地的相關管理辦法，農村的宅基地只能用於本村集體內部成員生活居住，即使轉讓的話，也只能是本村集體內部成員之間轉讓，而且雙方必須符合相關的轉讓條件。
比如說轉讓方有兩處以上的宅基地，受讓方沒有宅基地，並且符合宅基地的申請條件。而且轉讓還需要經過村集體和全村2/3以上成員同意的情況下才可以。另外轉讓宅基地的時候，必須連同宅基地上的房屋一起轉讓。這是農村宅基地管理規定中的地隨房走原則。
而非本村村民或城鎮居民，因為沒有農村戶口或不在本村基地內部居住生活，所以無法自由的進行本村集體內部的房屋買賣。即使私底下進行交易，這種交易行為也是不合法的，不會受到法律的保護，甚至村集體有權收回該宅基地。
另外，如果私下交易以後，產生了一些經濟糾紛，那麼受讓方是無法保障自己合法權益的。因為首先法律判定了合同無效，所以受讓方的權益是得不到保護的，這一點需要特別注意。
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問:農村房屋賣給非本村村民或城鎮居民，是否合法有效？均無效。
根據我國《土地法》第63條有關規定，關於農民集體所有土地的使用權不得出讓，轉讓或者出租用於非農業建設。農村宅基地屬集體所有，村民對宅基地只有使用權，農民將房屋賣給城市居民的買賣行為不受法律保護，即不能辦理土地使用證，房產證，契稅證等合法手續。
那農民的房屋能不能賣外村村民呢？不能，因為農民的房屋都建立在宅基地上，只有士地使用證，沒有房產證，而宅基地是不能向外村村民轉讓出售的，如果出售後雙方發生矛盾，發庭也是不支持的，買賣是無效的。
因此，農民房屋只能在本村內買賣是可以的，出了村，把房屋賣給外村及城鎮戶口的，不受法律保護，均不合法也無效。
謝謝你對沙塵暴三農問答的關注和支持，歡迎你的評論和留言！
沙塵暴5478
根據宅基地管理辦法，宅基地房屋是不得上市流轉交易的，國家也禁止宅基地房屋交易，交易給非村集體成員是不受法律保障的，只能在本村集體村民之間流通交易，本村村民之間交易也是有條件限制的，只能是受讓的村民達到了宅基地申請條件的才能交易，交易成功後受讓人不得再申請宅基地建房，同時出讓人也不得再申請宅基地建房。
如果賣方為人誠信私下交易也是可以的，雙方私下籤訂房屋贈予合同，起草的合同要列明給了多少錢給予賣方作為補償，然後找律師辦理下見證書就行了，現時許多城市的小產權房都是這樣辦理，雙方都是靠誠信來做交易。
提醒一下，宅基地房屋交易有風險，現時也是發生許多小產權房交易多年後因拆遷徵收被原業主單方撕毀合同的案件，買方起訴打官司法院也是判決交易合同無效，但會判決讓賣方將原購買房款補償回買方，並補償一定的損失款給予買方。 南粵三農自媒體
具體問題。農村房屋賣給非本村村民或城鎮居民，是否合法有效？
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一是按照巜中華人民共和國土地管理法》規定的＂農村居民一戶一宅＂原則，農村房屋出售或者出租後，不得再行申請宅基地，既使申請，也不會獲得批准。
二是城鎮居民、其他村組農民，不是本村農村居民，不得在農村購買房屋，即使已購買也無效，不受法律保護。
三是農村房屋轉讓給本集體其他農戶，有效，但不得再行申請宅基地。
遠景樓三農
大家都混淆了一個概念！外村村民並不等同於不是一個集體，一個地方有一個地方的情況，有的地方只要是同一戶口所在地的可以買賣的……農村有農村的特殊情況，不是坐在辦公室裡看書本里的法律條文就能解決農村現在的實際問題的……肯請所謂的農業專家和農村政策制定者，你到農村看一下……
