- 榮盛發展在前幾輪房地產業週期中展現了強勁的銷售增長和現金回款記錄，儘管其在中國低線城市的市場定位或使其更易受市場下行影響。
- 榮盛發展還有顯著的非銀融資敞口和大量短期債務，但公司的多元境內融資渠道和深厚的銀行關係緩解了該風險。
- 2019年4月8日，標普授予榮盛發展長期主體信用評級“BB-”，同時授予其擔保的優先無抵押債券長期債項評級“B+”。
- 穩定展望反映標普預期，儘管榮盛發展將進一步擴張業務規模，但公司將控制槓桿水平。鑑於榮盛發展擁有充足的低成本土儲，且側重自住房購房者，標普預計其將保持不錯的盈利能力。
2019年4月8日，標普全球評級宣佈，授予榮盛房地產發展股份有限公司（榮盛發展）長期主體信用評級“BB-”，反映該公司經營上規模，上市歷史長，其項目執行和現金回款的過往記錄良好，以及標普預期未來12個月該公司將繼續控制其槓桿水平。 但是，相對較高的地域集中度、在低線城市的業務敞口及大量短期債務制約了該公司的信用評級。
標普認為榮盛發展將繼續側重一線以外城市的住宅房地產開發業務，過去公司藉此實現了快速增長。標普預估2018年該公司35%的合同銷售額和土儲都來自河北省，而10%的合同銷售額來自公司總部所在地廊坊，廊坊是河北省的一個地級市。
近些年，榮盛發展擴大業務至其他直轄市或省會城市，在全國有200多個項目。該公司當前擁有較為多元化的業務足跡，覆蓋12個二線省會或直轄市，包括南京、天津、重慶和成都。2018年該等業務地區貢獻了約44%的合同銷售額。但是，標普認為，榮盛發展在河北以外的運營記錄有限，且在房地產下行週期或將遭遇考驗。
即便如此，標普認為榮盛發展偏重的地區都擁有不錯的人口或經濟基本面，譬如長三角、中西部地區和粵港澳大灣區。公司所選市場中大部分都是臨近一線或強二線經濟圈的衛星城，具有人口增長潛力和成熟的交通連接，如高鐵網絡等。
榮盛發展已建起的品牌知名度和市場地位，是抵消其擴張風險的另一個因素。該公司在環渤海地區的房地產開發歷史超過20年，該區包含北京、天津和河北省部分地區。在過往的房地產業週期，榮盛發展展現了穩固的執行能力，並保持了相對穩定的運營表現。在2014至2015年的上輪房地產市場下行期，榮盛發展的運營表現好於多數可比同業，利潤率和槓桿水平小幅度惡化。
榮盛發展的產品定位聚焦本地和來自高能級城市的自住房首次置業者，他們通常擁有更強的財務靈活性。由於中國城市化進程持續推進，該產品定位為公司提供了相對具有彈性的需求。標普認為，該公司的低成本土儲應會提供一定的緩衝空間以應對市場下行壓力。標普預估2018至2020年榮盛發展的息稅與折舊攤銷前利潤率將保持穩定為24%至27%，2017年約為27%。
標普預計榮盛發展旗下的非核心工業園業務不會大幅增長。該公司建設了14個工業園，其中11座位於河北省，其餘3座分散在全國其他地區。2018年，工業園業務板塊僅佔總收入的約6%。標普認為榮盛發展涉足工業園業務主要為了加強與地方政府之間的關聯。儘管該業務規模有限，但該板塊的業務模式相對穩定，其收入主要來自與地方政府的補貼分享，另外有較小比例來自地產銷售。
標普預測未來2年榮盛發展在保持不錯的盈利能力的同時，將繼續擴大投入增加土儲。
榮盛發展2018年的合同銷售額達到1015億元，管理層設立目標到2020年每年達到兩位數的緩和增速。標普認為，公司的總可售貨量約為3900億元，足以滿足上述目標。標普預計2019和2020年公司的購地支出將達到400至440億元，佔預期權益合同銷售額的40%-45%。過去，購地支出佔合同銷售額比例為40%-60%。
標普預估未來2年榮盛發展的債務對息稅與折舊攤銷前利潤（EBITDA）的比率將為4.0至4.5倍，標普截至2018年12月31日預期槓桿比率為4.3倍，較截至2017年12月31日的比率5.3倍大幅改善。該公司2018年的槓桿率快速下降，部分得益於購地步伐放緩。
榮盛發展在未來12個月面臨流動性壓力，有大約270億元短期債務將於今年12月31日到期，佔總債務的約42%。短期到期債務包含74%的開發貸款和18.5%的信託貸款，餘下為企業債券。公司有大約300億元庫存現金，應可覆蓋短期債務。總體而言，鑑於榮盛發展的合同銷售良好且較高的現金回款率，標普預計該公司將能夠成功再融資或償還到期債務。此外，榮盛發展在廊坊和石家莊及邯鄲等其他河北城市佔據市場領先地位，在華北的經營歷史長，因而擁有穩固的融資渠道和穩定的銀行關係。
穩定展望反映標普預期未來12個月榮盛發展的業務規模和EBITDA將繼續逐步提升。公司增加土儲不會導致槓桿水平顯著惡化，未來2年其債務對EBITDA的比率將介於4.0至4.5倍。
如果榮盛發展無法如標普所預期的那樣保持槓桿水平穩定，標普可能就會下調其評級。如果：（1）該公司的合同銷售額及營業收入大幅低於標普的預期；或者（2）購地大幅超過標普的預期，使得其調整後債務對EBITDA的比率持續高於5.0倍，可能會觸發上述情形發生。
如果榮盛發展產生顯著更高的短期債務，例如非標融資等，導致其流動性狀況大幅惡化，標普也可能會下調其評級。
如果榮盛發展持續擴張，經營規模和多元化程度提升至與其規模更大的同業相當，標普可能會上調其評級。如果該公司的資本結構改善，槓桿水平大幅下降，其債務對EBITDA的比率持續低於4.0倍，且公司通過降低短期債務規模增強流動性緩衝空間，標普也可能會上調其評級。
榮盛發展是中國一家大型房地產開發商，2018年合同銷售額約為1015億元。該公司總部位於河北省廊坊市，在全國40多個城市擁有業務佈局。榮盛發展的產品側重大眾市場和終端客戶。該公司於深交所上市，同時還涉足工業園業務、物業管理、酒店運營，以及文化和旅遊等其他業務。
閱讀更多 經濟學家時報 的文章
