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很多進行海外房產投資的朋友最喜歡問的問題就是，“現在我應該買哪裡的房子可以獲得很大的收益？”，“你有沒有什麼海外投資的技巧可以告訴我”，“現在有什麼熱門投資的趨勢可以分享一下？”等等。
大家在海外投資的過程中經常會遇到各種問題。也是我們經常說的“摸著石頭過河”，那麼今天就從投資人開始分析，十年前投資成功的人有什麼經驗借鑑，現在新一批的高淨值人群又有什麼投資技巧可以獲取。
今天我們的內容分為4個話題來聊一聊。
越來越多的國人選擇海外置業
早期，中國人投資房地產只關注家庭所在地的城市，但目前已經開始全國範圍內投資，比如如投資回報率比較高的北上廣深，以及海南、三亞、廈門、煙臺等這樣的旅遊城市。這是市場開放、信息公開、壁壘降低形成的必然趨勢，照這個趨勢發展下去，房產購買地也必定從全國延伸到全球。隨著國內房產市場的飽和與見頂，海外房產投資現在正當時了。
中國人目前海外房產投資的增速成倍上漲，2014年就購買了超過300億美金的海外房產。在2015年，中國人在澳洲總共投資了466億澳元，其中243億澳元投資在了地產，其他則分佈在了農業、林業、漁業以及金融保險服務業。
其實過去十五到二十年的時間，中國絕大多數家庭財富的累積，只和一個因素有關，就是房地產。越早投資，投資越多，家庭財富累積越快。中國房地產市場現在基本已經走到了後期階段，除了北上廣深四個城市，其他的絕大多數城市都處在資產換手階段。
未來十五到二十年，中國家庭財富也會和一個因素高度正相關，就是海外資產的比例。就好比李嘉誠，清空中國大陸的資產，然後轉移到歐洲，這就是所謂的資產換手。
海外置業群體的新特徵
因為是海外置業，所以很多人關心這兩個問題，也是最重要的兩個問題。第一，現在這個時候買海產房產，價格是高還是不高，是不是一個合適的時點？第二，現在都是誰在買海外房產？跟十年前是一撥人嗎？
我們先來聊聊目前國人海外置業群體的新特徵以及目前海外置業的原因和動機是什麼。目前海外置業人群從高淨值人士財富鏈的角度呈現了明顯的下行趨勢，同時也變得更加理智。也就是說如果十年前海外置業人士都是那些非富即貴、動輒在海外買的都是數億的地標性建築的話，那麼十年以後現在的海外置業人群變得更加貼近普通大眾，更多的是高淨值人士或者是比較好的中產階級收入的人士。他們不再是購買地標性建築，而是根據自己的需求有的放矢、量入為出的來合理地選擇海外的資產。
由於工作關係，2003年開始就陸陸續續接觸了一些在海外置業的人，那個時候在海邊買房子的人真的是一擲千金，動輒身家過億。他們在海外買的都是這些Landmark，地標性的建築，而且這些購房個體也基本都是非富即貴，基本沒有什麼東西可以限制得住他們，現在真的是越來越多的高淨值人士和中產階級人士在購買。從好的地方來說，之前的海外置業人士在全球範圍內為中國的買家奠定了土豪的基礎；但從另一個角度來說的話，現在的買房人基數更大了，使得海外置業作為一個行業，有生存發展和進步的足夠空間。也就是說，海外置業現在可以當做一門生意、一門行業來做了，這也必然意味著客戶體驗的提升和消費者滿意度的進一步提高。
從海外置業的目的和動機來講，隨著中國進一步融入世界以及中國的海外置業者的財富進一步積累變得更加多元化，國人海外置業的起點是伴隨著移民等剛性需求而產生的。一開始投資的區域範圍也比較限定於國人比較多的聚集區，比如說美國東西海岸、加拿大的溫哥華或者多倫多等等。慢慢隨著中國越來越融入國際化和越來越多的中國人走出國門，慢慢的和教育連了起來。比如說有的家長意識到孩子在國外讀中學、讀大學，與其花錢讓他住宿舍，還不如索性買一個房子。第一，是由於中國人有買房子的傳統；第二，確實是放了幾年之後，可以保值增值，同時還省了孩子交付的宿舍費用，何樂而不為呢。
所以從買房子的第二階段已經從國人為了自己孩子在海外讀書、準備他們的居住空間而演變成了一種相對的投資行為。這也比較順暢的延展到了國人海外置業的第三個動機，那就是越來越多的國人隨著財富積累的不斷增加，意識到了資產配置和把自己的資產進行全球分配的重要性，越來越多的人選擇在海外一些政治、經濟、就業局勢都比較穩定的地方來進行投資、進行置業。當然也會有對於國內的霧霾、空氣汙染或者是環境不是很滿意，想追求一種更高的生活方式、更好的享受方式的一些購房個體；也不排除很多有國際性工作的人經常性的奔跑於兩地，比如說中美、中加或者是中澳，那麼對他們來講的話，買一個海外的房產更多的是一種工作上的實際需求；也有人是為了自己的養老需求。
目前隨著很多年輕人意識的改變，在海外投資也越來越變成了一種生活方式的選擇。比如有些人可能覺得北京、上海這種一線城市核心地段的房產動輒千萬，自己買房子遙遙無期。那手邊攢了幾百萬，與其慢慢的被通貨膨脹消失掉，還不如在海外買一套房子，既能享受投資回報，又能享受生活方式的改善和提升。同時的話，也許過了幾年之後，房價攀升、人民幣匯率的變動，再加上收的幾年的租金，整體來講的話，可以對海外投資能夠得到比較好的回報，到那時候再把那個錢拿回國內來進行置業也是一個不錯的選擇。所以目前來看，在海外置業除了移民、生活、教育、投資這種目的之外，也越來越多的變成了一種生活方式的選擇。
高淨值人群的選擇與偏好
對於人生的規劃，你無法確保每一個重大選擇是正確的（人生不能重來），但你一定要做到規避重大風險。這些風險基本都是不以個人意志為轉移的，例如戰爭、環境、社會人文等等。
這幾年，大量的財富頂尖階層通過移民、綠卡、海外購置地產等方式在戰略上規避風險，使得風險萬一發生時能夠全身而退；而對於中產階級，做到這一點並不是太容易，因為畢竟被孩子、房子、工作等一大推事情綁在了國內；但是起碼，配置海外資產可以在戰略上給中產留下一條退路，不至於在巨大風險發生時一無所有，任憑擺佈。
所以，這應該是每一箇中產階層在規避重大風險時必須要做的一個選擇。
在戰略上，你要相信並跟隨比你高一層的財富階層，因為風險嗅覺上，他們永遠比你要敏感，而且，你每天努力的目標就是要在明天成為他們。
首先讓我們來定義一下高淨值人士。根據最新的一份中信實業銀行與胡潤百富頒發的2016年高淨值人士調查報告中的文件顯示，目前中國擁有千萬元以上的可投資資產的高淨值人士有134萬，其中55%是企業主、20%是所謂的打工皇帝或者是金領、15%是房產投資的受益者、10%是職業的股民。這134萬的高淨值人群當中已經有海外投資的佔到16%，而且會在未來的數年以比較高的比率持續攀升，那麼這些高淨值人士在考慮海外投資的時候一般會選擇哪些國家，並且為什麼會選擇這些國家呢？
首先根據我們的理解，所謂沒有最好只有最合適，高淨值人士在選擇海外投資的國家、具體的項目以及地區的時候，是有自己清醒的認識的，根據自己的財務狀況、對投資回報率的需求、對海外置業的需求，每個人都會有自己不一樣的想法。根據國人在海外置業所擬投資金額，選擇自己合適的投資房屋。
海外置業的房產類型與預算
接下來我們再聊一聊近年來國人海外置業購買的海外資產的類型和大概的投資預算額是多少。國人在海外置業基本上分三步走：第一步是買residential property，也就是我們所說的民宅；第二步是買商業地產，也就是我們說的commercial property，包括那些Triple Net，因為畢竟是跨國管理，所以不需要業主自己承擔任何的管理費、維修費和其他一些養護成本。這種Triple Net交易是比較火熱的；那麼國人在海外投資的第三個層次就是買一些基金或者是理財產品，初期可能是一些美元的私募產品。
這是從整體角度來講，國人海外投資的三個階段。要是從第一個階段國人海外置業所購買的物業類型來講的話，應該就是以Condo和single family house為主。買Condo也就是產權公寓，主要集中在東西兩海岸居住比較擁擠、人口比較密集的地方，比如說西海岸的舊金山灣區、洛杉磯地區，以及東海岸的曼哈頓、紐約地區。買具有獨立產權的公寓好處就是有統一的管理，而且配套特別好；但缺點就是物業稅、每個月的管理費會比較多一點，他們叫HOA，也就是我們所說的物業費。而且很多HOA（home owners association）業主委員會會有比較苛刻的規定，比如說這個小區或者是這個物業有多少比例不能超出，超出的話就不可以再出租了，那這種約定對於投資性的業主來說可能會有一定的限制，而且它畢竟是國人比較熟悉的這種公寓建築，所以有些時候國人到海外就會覺得我在國內住公寓，到海外還要住嗎？所以很多國人在海外是傾向於購買single family house也就是獨棟別墅的，因為它滿足了國人海外置業的一切心理需求，同時由於它不需要和鄰居打交道，所以可以更好的注重隱私。
我們堅信國人在嘗試了買了幾套residential property之後，一定會慢慢的把興趣和著重點放在商業地產上，尤其是那些高淨值人士。因為第一，商業地產基本來說最少是200萬美金；第二，它具有更加穩定的回報率，而且不需要太多的人來幫助打理。高淨值人士就算是再喜歡民宅，買了三套、五套也就差不多了，有很多體量的資金需要投放的話，它遲早一定會轉到商業地產的項目上來的。
從國人海外置業的預算角度來講，如果是初次置業者和初級置業者的話，一般來講他的預算是不超過50萬美金的；對於中級的海外置業者，也就是說家裡比較富裕，但並不是那種超級有錢的高淨值客戶，並且願意做出一部分資產配置的話，他的預算大概是不超過100萬美金；對於高淨值人士的話，他的預算是150萬到200美金之間；超高淨值人士的話，買完了民宅之後，一般來講就會涉獵到商業地產，這個時候他們的預算會是200萬美金起。所以基本來講200萬美金算是一個坎，比較有效的劃分了商業地產和民宅這兩個不同的市場範圍的界限，也比較有效的劃分超高淨值人士和高級人士投資金額的數值。
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