昨天，大家都在討論一份文件發改委印發的《2019年新型城鎮化建設重點任務》。然後我簡單的說了下看法，是群發消息。
今天，重點的把這份文件看了看，發現了很多重要、不同於以往的改變。
01
首先，人口淨流出的三四線涼了。
2019年對於中小城市的發展態度有了些變化。
2018年城鎮化建設重點任務中提出：中小城市和建制鎮要全面放開落戶限制；加快培育新生中小城市，引導特色小鎮健康發展。
在2019年的文件中，卻罕見提到了這一句“收縮型中小城市要瘦身強體，轉變慣性的增量規劃思維，嚴控增量、盤活存量，引導人口和公共資源向城區集中”。
這說明，人口淨流出的三四線不能再攤大餅發展了。
有學者統計了2000年和2010年兩次人口普查數據。發現10年以來一個很觸目驚心的現象——
中國有三分之一的國土人口密度在下降，中國行政意義上的600多個城市中，有180個城市的人口在流失。
但同時，地方政府依然大規模賣地、搞基建，出現了很多爛尾樓，房價依然居高不下的奇葩現象。以後收縮型中小城市，將會避免土地、公共資源浪費。
這是一個非常大的思路轉變。會影響未來20年的中國中小城市的發展格局。
02
另外一個明顯的變化就是積極鼓勵大型城市、中型城市的落戶限制。
城區常住人口 100 萬—300 萬的Ⅱ型大城市要全面取消落戶限制；
城區常住人口 300 萬—500 萬的Ⅰ型大城市要全面放開放寬落戶條件，並全面取消重點群體落戶限制；
超大特大城市要調整完善積分落戶政策，大幅增加落戶規模、精簡積分項目，確保社保繳納年限和居住年限分數佔主要比例。
通過對大城市、超大特大城市的落戶規定，我有了一個更加明確的認識：
中國城市發展方向有了新的變化：從鼓勵中小城鎮發展到鼓勵向城市群發展。
發現了沒？剛剛過去一年，上述城市的落戶政策有了大幅度的改變。
1、2018年，全面取消落戶限制的還是中小城鎮，常住人口 100 萬—300 萬的Ⅱ型大城市還在探討積分落戶制度；2019年，常住人口 100 萬—300 萬的Ⅱ型大城市已經全面放開。
2、2018年，超大城市和特大城市還在強調城區、新區、縣級怎麼落戶，主要以吸引人才到新區、縣域落戶為準，而現在，明確規定要大幅增加落戶規模。
我來總結一下吧。
對比2018年、2019年落戶政策的不同：
人口淨流出的中小城市，不能再隨便擴張、瘋狂建樓了;
大型城市統統放開戶籍限制；
超大城市、特大城市要抓緊搶人！
03
這個政策，具體會涉及到哪些城市？請看以下表格。
直接獲益的，是超大城市、特大城市、以及I型大城市。以北上廣深，省會城市等一二線城市為主。
其次是人口基數比較少、經濟實力稍弱的省會城市。
以及在城市群中的三線城市、人口淨流入的限購城市。
如果不限購，人口淨流出的話，即使在上述表中，也是沒什麼優勢的。
為什麼這麼說呢？從2016年開始，三四線城市普遍大規模的房價上漲，而上漲的本質在於棚改貨幣化政策，以及三四線接盤俠按揭的槓桿影響。
棚改貨幣化、加槓桿買房只是短期的曇花一現，
影響樓市最基本的、最長遠的還是人口。
所以，落戶政策，可能會讓三四線房價下跌的預期來的不那麼快，但無法阻止房價下行的趨勢。
通過前兩部分的分析，大家也都能明顯感覺到：一二線的重要性在提升，貨幣流向、政策支持又從三四線轉移到一二線了。
我想這次落戶政策可以看成是未來樓市的一個分水嶺。
從16年開始，一二線大規模的最嚴格調控已經邊際放緩，三四線的上漲已經是過去式。
一二線的寒冬已經沒有了，基本面開始回暖。
2018年、2019年的政策都提到了“人地錢掛鉤”，也就是說，分給一個城市的財稅、土地指標，都和這個城市的落戶人口數量有關係。
說的直白一點，搶人大戰會大幅度提高地方政府收入。
想象一下，當各個城市的目標不再強調GDP，而落戶人口數量成為新的KPI的時候，會是多麼白熱化的搶人狀態。
這兩年依然是省會城市、二線城市經濟發展的爆發年，錯過了這波人口紅利，以後到老齡化社會，就只能等著哭了。
04
最後還是要聊聊，新的落戶政策對樓市的影響。
其實很簡單，對標兩個城市就行了。
落戶政策放開，無外乎就是兩種模式。
一種是西安模式，一種是天津模式。
西安大幅度放開落戶是從2017年開始，爆發於2018年。2017年，西安樓市均價上漲40%以上。均價6000元/㎡左右的房價紛紛破萬。到了年底，新房一直漲，二手房價格上不去，西安樓市本來已經歇菜了。
沒想到2018年，西安樓市憑藉落戶放寬政策再一次爆發。2011-2016年，西安年均人口增速僅4.6萬人。2018年，全西安落戶人數已經超過70萬人。
所以即使在限購約束之下，西安樓市依然通過落戶政策實現了量價齊漲。
再看天津，2018 年 5 月 16日，天津發布“海河英才”行動計劃放寬落戶條件，在津無工作、無房、無社保，年齡不超過40週歲的全日制高校畢業本科生可“零門檻”直接落戶。
沒想到，發佈不到一天時間，居然有30萬人申報。“天津公安”APP系統、落戶的微信號居然掛掉了……後來，天津在4天內給落戶打上4次“補丁”，搬出了調檔案的殺手鐧，直接卡住了一半左右的人。
貓叔記得，在宣佈天津放寬落戶的那天，粉絲和平區的230萬老破小學區房直接漲到了280萬，被一位北京的買家當晚全款定下……但之後，因為天津及時規範了落戶規則，天津房價也並沒有出現大漲的情況。
所以未來城市的房價，很有可能是“一城一策”，到底是”西安模式“還是”天津模式“，就看大家的選擇了。
如果是天津模式最好，但如果是西安模式，迫於調控的壓力，新房的價格會繼續被備案價限制——很可能出現的情況是，二手房房價上漲沒什麼人買，新房價格很低但很難買到。
後續的情況當然還要繼續觀察，
不過，如果你的城市在放寬落戶，你恰好又是剛需，那我的建議是抓緊搖號。
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