2019年一季度以來，部分城市局部放鬆限價、限售、下調房貸利率上浮比例，截止目前全國近20城出現不同的鬆動調整，地方試探性動作愈加明顯，昆明政策層面主要在規範市場行為，信貸放鬆，政策環境持續寬鬆。
昆明在經歷春節之後，房地產市場有所回暖，迎來3月小陽春，隨著一季度獲取預售證的項目逐步入市和限貸的放鬆，一定程度刺激購房者快速上車，市場樂觀情緒有所上升，但企業業績表現參差不齊。
統計口徑
2.統計時間：2019.1.1至2019.3.31
3.統計口徑：商品房備案
4.統計範圍：昆明主城四區+呈貢
5.聯合開發項目流量榜金額雙雙計入統計；權益榜金額以股權拆分為準
榜單解讀
千億級房企激流猛進
綠地、中南、新城一季度新上榜
2019年一季度上榜TOP企業特徵鮮明，本土房企淡出排行榜，僅俊發，持續穩居第一，但是與排名靠後的房企差距呈現縮小趨勢，市場佔有率走低。
對比2018年年度上榜企業，碧桂園、萬科、融創、海倫堡穩居前十，恆大、藍光、紅星落榜，淡出房企昆明在售項目較少，擴張步伐較快。一季度中交、金地、綠地、中南、新城新上榜，得益於企業通過合作或者招拍掛市場持續深耕昆明，增加可售；其中金地、綠地、中交均在18年有新增拿地，且在今年的土拍市場中也表現積極，有參拍表現。
TOP10挑起半壁江山
品牌房企佔據昆明市場的江山
2019年一季度企業前十銷售總金額184.0億元，其中2019年一季度TOP5房企入榜門檻13.0億元，市場佔有率為46.8%。TOP10房企入榜門檻為6.8億元，市場佔有率為61.4%。
對比2017年度和2018年度，企業集中度大幅提升，TOP10房企在昆明市場份額持續擴大，挑起半壁江山。
強者恆強，品牌房企進一步佔據昆明市場的江山，18年至今昆明品牌房企進駐持續增加，並且快速佈局，依靠自身品牌價值及產品打造力，快速在昆明佔據一席之地。隨著房企持續深耕，擴張佈局，未來集中度持續上升是必然趨勢。
延續城市“北拓西進南延”發展方向
分佈來看：上榜企業代表的主力貢獻項目70%以上分佈在南市區和呈貢，其中南市區主要分佈在一些熱點的板塊，如巫家壩、官南板塊、滇池板塊、會展板塊；
呈貢主要分佈在呈貢新城板塊、經開板塊；北市區主要在集中在北市板塊、世博板塊。
房企分化，除反映銷售業績
也反映在企業項目差異化投資佈局上
愈演愈烈的房企分化，體現在各梯隊的銷售業績上，也反映在企業項目差異化投資佈局上，逐鹿昆明的規模房企可以分為兩類：
第一類 以碧桂園、融創、萬科為代表，進駐昆明多年，穩紮穩打，最大限度擴充規模，全方位多項目佈局昆明，深耕昆明。
此類企業多為依託多項目和產品力和服務理念在昆明紮根，如萬科主流項目佈局熱點板塊，“產品與服務主張” 成為支撐昆明萬科提供好產品與好服務的方法論和重要工具；融創主要依靠區位優勢和發揮特殊資源優勢，走差異化路線。此類企業2019年一季度銷售業績20億元起。
第二類 以金地、新城、中交、中南這類型後進昆明的企業，佈局項目相對較少，但佈局多為城市的發展核心區和價值外地的發展中區域。如新城進駐昆明2年多，佈局昆明西市區、呈貢及價值窪地未來潛力大的呈貢經開板塊。
外來房企依靠單盤、資源衝量強勁，且推動昆明產品力升級
碧桂園 除紫臺、半山龍庭、御龍半山三個樓盤來自於公開舉牌拿地，其餘都是通過各種各樣的併購、合作，獲得開發機會，以收併購搶佔市場份額，控成本，擴盤口是其一大特色。一季度，碧桂園·KCC·雲南映象、碧桂園北城映象、碧桂園星薈是流量金額的貢獻主力項目。
融創 企業衝刺強勁，業績優勢突出，憑藉在全國的強大品牌和特殊資源優勢，在昆明走出了一條差異化發展路線，融創聚焦昆明城市“西拓南延”發展方向，從城市西北佈局，橫跨大昆明到達南市區。各項目均分佈在城市區域的熱點板塊，如高端產品系列“府”系得到市場認可，昆明融創文旅城項目在一季度各月成交金額均排名昆明第一。
新城 入昆2年多，作為商業地產領軍企業，新城控股打造了“吾悅”為品牌的體驗式城市綜合體，目前昆明主城佈局兩座吾悅廣場和經開區的新城琅樾項目，新城琅樾項目是新城主要的“樾”系產品代表之作，品牌實力和產品的打造實現項目的熱銷。
在房地產行業強者恆強的格局下，一方面千億級房企巨頭在昆明規模不斷，如融創、萬科在昆明激流猛進，土地儲備充足，在售項目核心區稀缺資源佔位，產品定位及產品系列符合市場需求，其用產品和服務贏得市場和客戶。
本土房企如俊發如何在競爭激烈的房地產環境下做強做大，保持快速穩定的增長，除了豐厚的土地儲備外，還需獨到的戰略佈局、產品定位、標準化、差異化產品創新體系、服務體系等。
另外，融創、萬科、海倫堡、金地等房企成為在市場主力，逐漸推動市場產品力升級，因此，未來產品力的拓展將是房企在昆明市場致勝的關鍵。
預判
政策端：政策寬鬆，限貸放鬆，刺激購房快速上車。
從昆明來看，昆明政府會在因城施策、分類指導的理念上，根據城市根據自身房地產發展狀況，對於政策進行了調整，但由於昆明房價在可類比的二線城市並非很高，且房價上漲快通過一年的調控已逐漸趨穩，因此可以預見，昆明政策不會有大的調整和變動。近期昆明限貸政策首套房貸款上浮利率下調，對於樓市有促進作用。
土地端：土拍公開透明，企業拿地積極，溢價率提升。
一季度土地市場沒有迎來成交量的大幅井噴，但就房企參拍土地行情看，比2018年四季度有所改觀，高溢價地塊成交數量增加明顯，核心地塊相繼入市，房企競相激烈，進一步推高了土地溢價水平。
從2019年土地推介會土地供應情況來看，多為核心地塊土地，二季度大概率將迎來一波集中供應潮，在地價較為合理、樓市頻現“回暖”跡象的當前，抓住機會搶奪優質地塊是當務之急。
市場端：市場價格穩增，源於供貨迴歸核心。
二季度開發商集中推盤，市場供應面積大幅上升，昆明房價水平會穩增，源於整個昆明的供貨結構會迴歸到核心區域，南市區的巫家壩、西市區的草海、滇池等核心區的供應量會更大，房價相對較高。
閱讀更多 地產二鍋 的文章
