心跳至今活著
我看到有人這樣評論：這裡評論其實大多數都沒學過物業法，哪些是物業公司要做的，哪些是業主需要承擔的都搞不清楚。樓房漏水在開發商保質期內有開發商負責，超過五年就要有業主動用維修資金維修。不是物業掏錢來維修。
對於以上觀點我來一一駁斥
一：大家都知道物業法，業主知道物業也知道，基於理想狀態下大家都守法，那麼一片和諧。但是現實很殘酷，如果業主交了物業費而物業把小區服務做的一塌糊塗，請問業主是否可以不交費，再請問業主可以要物業賠償嗎？如果物業做的很好而業主不交費，那麼物業完全可以停水停氣限制某些業主。基於公平業主花多少錢就要享受多少的服務
二：在保質期內樓房漏水由開發商負責，這個觀點我認同，那麼請問業主入住後樓房漏水，業主去哪裡找開發商？個體業主是否要找物業，如果物業不作為業主怎麼辦，或者物業拖著不辦怎麼辦？樓房漏水如果按照質量法和工商法業主可否退貨，或者要求雙倍賠償，在開發商這個強大組織和物業這個組織面前，你會認為業主能勝利嗎？
三：大多數物業還是要賺錢的，我不認為物業有自覺為人民服務的覺悟，高尚和職業道德，在這樣的現實面前物業和業主是否都要約束而不是隻要求一方呢？
法律的最理想狀態是物業和業主和諧相處，可現實不是，可在個體業主面前，維權的時間成本，精神成本，金錢成本都會很大，試想哪個人有時間長期和物業打官司，難道不要工作不要生活了嗎？
所以不要講物業法，大家都知道法律，法律規範人不要犯法，可是就沒犯法的了嗎？
所以在物業和業主的矛盾中大家需要的是切實可行的律法制度和維權程序，而且這種程序要有效和能降低弱勢群體的維權成本，這才是我們要思考的！
比如業主交的物業費不是物業直接拿，而是到第三方，業主報物業維修，如果物業3個月沒處理好，是否可以像第三方支付那樣，業主可以把物業費拿回來。如果業主3個月不交費，物業也可以從第三方處理。我覺的這才是效的方法。
橙子小火球
唉！挺心酸的！首先說明，我是一個小的物業公司從業人員！做這一行業14年啦！我自信的說我服務的小區滿意度很好，和業主好像一家人。但是收費率並不好！
物業有句行話：前生做過孽，今生做物業。
物業引入中國有30年左右的時間，也是不斷髮展成熟。
初期，的確物業公司以管理者自居，毆打業主辱罵業主的事情很多！
2006年，萬科物業把物業管理處改為物業服務中心，引領物業行業改革的風潮。很多物業公司才意思到物業應該是兩部分：對公共硬件管理，對業主服務。
有人說物業是黑社會，過去式啦，第一一個黑社會組織怎麼會有老弱病殘的員工？保安，保潔是最底層的勞動者，他們自我感覺很卑微，怎麼會主動欺負人？沒房子的欺負有房子的？沒錢人欺負有錢人？第二現在法制社會，國家打黑除惡，如果物業是黑社會，國家一定會取締的！現在沒有，可見不是。所以請一部分人口下積德。
有人說物業沒有技術含量？大錯特錯！為什麼有那麼多的物業公司破產？管理不行，管理就是最難的技術。這個行業有點像說相聲。人人都有嘴，可不是所有人都能說相聲。門在下面，臺階在裡面，越走越高越走越難。簡單的事情千百遍的重複做就是不簡單！一個小區，就拿偷盜來講，以我們為例，小區連續十三年無偷盜案件，容易嗎？不容易！
物業是100-1=0的行業，試問一下，小區平穩運行了364天，您有沒有想到過物業的好？試問一下，第365天的時候停一次水，您是不是辱罵過物業？
明月傳奇1212
小區成立業主大會，和業主委員會運營業主大會，是一個很複雜的系統工程，是一個少數人發起，組織，管理，服務多數人的過程，也涉及公共事務的管理，基層政府必須介入。
又因為新組織的籌備成立運作不是很容易，有經驗的政府人員也不多，更不要說初次介入的業主代表。所以，在無人研究的業主大會管理過程中，就會遇到很多新問題。
因此，小區裡業主需要籌集資金，與社區建立良性循環溝通途徑，加上尋求社會幫助，專門做業主大會業務的律師介入。如果齊心協力，就能辦成。
如果小區已經有業主委員會，就要進行組織建設，培訓業主代表，充分發揮業主代表的作用，提高業主大會的綜合管理能力，和社區良性溝通，協助社區工作，監督物業公司，爭取政府的支持，走良性循環的道路。
記住，基層政府和社區，永遠是小區業主委員會生存,發展的最重要的外部政治環境，這是由小區業主大會對業主公共事務的管理性質決定的。
如果小區業主自己不出力，不出錢，怕麻煩，又不去組織管理，沒有經驗，沒有能力，沒有發動業主和管理監督物業公司的步驟和辦法，這樣，業主委員會就沒有了實力，更沒有了解決問題能力，更是沒有了解決自己生存的能力。
業主委員會一味地想趕走物業公司為目的，不去想辦法爭取政府支持，不去研究組織發展的條件和管理，就是真的把自己生存的路，給堵死了，又無形的為自己增加困難和障礙，
這樣的行為，只能讓小區的業主大會內外交困，以後的工作怎麼會不難辦呢，就面臨集體辭職。
業主大會真的會名存實亡了。
劉海川律師v業主大會
如果一個小區，業委會趕不走一個怨聲載道的物業公司，不是業委會自身出了問題或工作方法不當，就是怨聲載道的人只佔少數。
首先說明一點，物業公司在小區裡，不單有對設施設備維護的服務，也有為維護公共部位公平使用和小區秩序維護的管理，否則，任何業主都可以在樓道里堆物堆料、在公共場地私裝地鎖、車輛亂停亂放、把公共綠地改成自己家花園，而這些，需要管理。因此，樓主的提法並不準確。
物業公司的權力，並非自我賦予。一般是基於《業主管理規約》的授權而簽訂《物業服務合同》，比如業主使用公共部位的禁止性行為，通常會授權物業公司執行；或者是法規授權，比如《室內裝修管理規定》會授權物業公司，對業主的室內裝修進行管理。
如果物業公司按照以上授權進行管理，不但不應該被譴責，還應該給予獎勵，在這個小區，守規則的老實人不吃虧，這是最大的公平，全社會都缺這個。
如果物業公司自我授權，胡亂管理，導致業主怨聲載道，業委會應該動員、帶領業主，將該物業公司依法解聘。
因為解聘物業公司，是業主大會的權力，體現在每個業主的表決票上，所以，爭取業主支持是必須要做的工作。
業委會應該認真的查看《物業服務合同》，對照物業公司的服務，找出不足。有理有據的主張，才更有說服力，否則，很容易被別人倒打一耙，說業委會沒有契約精神，故意難為物業，想把物業擠兌走，安排自己的人員。
比如，合同里約定的電梯維保，出現問題時，多長時間到達現場；比如，合同里約定的綠化修剪和補種，物業公司做的怎麼樣；比如，合同里約定的上崗人數和承諾，是否達標；比如，公共收益是否私吞等等。業委會應依據合同條款進行監督檢查，並將檢查結果保留證據。
然後，業委會可以與物業公司召開工作會，就監督檢查的情況向物業公司書面通報，由物業公司簽收，雙方協商整改計劃並要求其書面回覆，書面通報和整改計劃向全體業主公示。整改期滿後，業委會再次進行核查，整改結果留存證據，向全體業主通報。
以上工作最好在合同期滿前的一定時間內舉行，只要抓住了物業公司的把柄並公佈於眾，在業主大會表決時，基本可達到預期效果。
當然，如果物業公司積極整改，也是個不錯的結果，解聘不應該是終極目的，提高服務才應該是終極目的。
本文僅對樓主的假設進行解答，提供的是思路，針對的是不稱職的物業。
如果業委會做不到這些，是能力的問題；如果業委會不願意做這些，他自身可能出了問題，業主應該關注下業委會了。
任何一個小區，業主履行義務，遵守規約，尊重物業員工；業委會聽取意見，監督物業服務，動員業主交費；物業公司履行合同約定，在力所能及的範圍內為業主提供幫助，依約制止違規的個別業主。三方在規則的框架內相互配合、相互監督，小區就會和諧，希望每個小區都好。
否則，一定是兩敗俱傷，而最受傷的，則是廣大無辜的業主。
姜姜聊物業
“物業服務變成了管理者，搞得小區業主怨聲載道， 也趕不走他們，業主和業主委員會應該怎麼辦”，看到提問者的描述，心裡總不是滋味。一個召開了業主大會會議成立了業主大會選舉出來業主委員會的小區。大多數業主對現有物業管理不滿為什麼就不能遵循法律法規召開業主大會會議解聘原物業管理公司，重新招聘新物業管理公司。我看其原因只有兩個:1.業主委員會委員們根本就不懂得物業管理的法律法規，也不願意為大家服務；2.希望與物業公司終止物業管理合同的只是少數業主，業主大會無法通過這一決定。
根據《物業管理條例》選聘和解聘物業服務企業是由全體業主共同決定的。在物業管理區域內如果物業成了管理者，全體業主怨聲載道。那麼業主就應該聯名向業主委員會提出召開業主大會臨時會議，就是否解聘物業管理服務公司進行投票表決。如果業主不願意聯名提出召開臨時業主大會，那是你們自己放棄了權利，也不必怨聲載道。如果是業主委員會委員不懂得物業管理的法律法規，那你沒必要佔著茅坑不拉屎，你儘早提出辭職，讓有能力的人去做。
解聘物業管理服務公司，必須召開業主大會會議，經物業管理區域內面積佔總建築積1/2的業主，且人數佔總人數1/2的業主同意。如果業主大會會議未能通過解聘物業管理服務公司的決定，那麼小區業主也不必怨聲載道，這就是一個少數服從多數的規則。既然大多數業主不同意解聘物業管理服務公司，你就必須服從大家的決定。
總之，《物業管理條例》明確規定，選聘和解聘物業管理服務企業是全體業主共同決定的事情。如果業主對現有物業管理公司不滿，就應該按照法律法規聯名要求召開業主大會會議，由業主大會會議來決定是否解聘物業管理公司。經業主大會會議通過的決定，全體業主就必須執行。
以上是我對這個問題的看法，喜歡的關注、點贊、轉發，在我的個人主頁上能夠免費看到更多有關物業管理的文章。
w苦行僧
物業現在屬於一個特尷尬的地位，俗話說一樣米養百種人，小區內的不文明行為保安不敢管不願管，大門設崗卻不願檢查為什麼會形成這種局面是物業公司不想管嗎？大多數公司不會這樣，主要原因就是因為業主都是想你是我僱來的我想怎樣就怎樣還管到我頭上來了有時還開口罵人，如不管業主們又以小區管理不善為藉口拒交物業費。要改變這種狀態只有明確雙方的責任和義務，例如賦予小區內業主亂停車物業可以採取鎖車罰款的權利或者拒絕該車進入的權利，可現狀是業主們只要服務不要管理，要知道任何一種好的秩序的形成背後都有強制力在支撐例如車為什麼不敢闖紅燈因為會罰款扣分所以車才會老實停下來反之闖紅燈不罰款司機們會老實停下等嗎？我想相當一部分不會停。所以給予物業一部分的強制權利才能將小區管理好須知權利和義務是對等的
用戶1804724447868
物業是從外國引進來的，物業其實是保障房子的吧？外國的物業收費嗎？賣車位嗎？外國老百姓對物業態度如何？物業應該是一個很有技術含量的部門，建築是門學問，建築產品需要保養，物業應該是做房子保養工作的對吧。物業到了中國，是不是就有了中國特點了，物業的主要功能不是保養房子，而是變成了安全員環衛員聯絡員等等，一些由政府做的事都由物業包了，物業不需要技術含量，文盲、三無人員、閒雜人等，都可以做。地方政府對物業的要求是什麼呢？估計是隻要物業能讓一個小區老老實實穩穩定定不該政府添亂就可以了，
其它的啥都好說。
如今，物業主要關注的是收多少錢，做的事情就是想著怎麼多收錢，宗旨決定了它就是冷血的，也決定了它成為不穩定的製造者，成為了公害！
業主不是不需要物業，只是不需要只會敲詐的物業，需要有技術含量的能保證房子安全的物業。
還物業的本來面目吧，既然房地產和物業都是引進來的，那就多考察一下別人怎麼做。
184129546
服務等於管理。如政府的大牌上寫著:為人民服務。但同時也起著各項社會事務，並用行政的法律的手段約束公民的行為。同理小區物業服務也有合同約定事項及業主委員會制定的管理制度交由物業服務實施，物業不管理也是失職不作為。如小區狗屎遍地亂拉物業不限制養狗人的行為對嗎？消防通道亂放雜物物業不管理行嗎？車輛亂停物業不管理行嗎？樓上高空扔垃圾物業不管理行嗎？極少數業主私慾得不到滿足享受了服務而不繳物業費不對其制裁行嗎？
林林總總那一項都得由物業來管理。物業公司不強勢執行管理小區必亂。如對禁進小區車輛堵路不強勢制服，會象瘟疫一樣傳染，絕大多數業主能安生嗎？物業保安只能是打出片好秩序，給優等業主一個豔陽天！
風冷胡楊林
對於這事，恐怕我是最有發言權了。畢竟我們小區曾經的前物業就是把自己當成了管理者，把小區當成了自己的資產，業主怨聲載道，還賴著不走。不過，不管物業多牛逼，最後還是被我們業主趕走了！
物業公司從服務者變成管理者的原因有以下幾個：
1.業主一盤散沙，都是事不關己高高掛起的姿態。特別是如果別人在維權的時候，他們卻在旁邊偷偷的發笑。甚至在議論維權者另有圖謀，或者是傻不愣登。參與維權者甚少，這就給予了物業公司的膽量。
2.有關主管單位為物業公司保駕護航。物業公司都是有來頭的，再不濟也是社區原住民的小混混。所以，物業公司和社區街道都會有很多的利益輸送。因此，只要業主投訴，到了相關主管單位層面，都是遙遙無期，從來不會有結果。而業主也往往是試試看的心理打個電話，沒有回覆就算了，沒人深究。縱然有人要結果，也就是一兩個人了。根本不會對社區街道造成任何壓力。
3.很多業主往往只有觸及自己利益才會想到維權。像我們小區，平時都很少看到有人能夠主動提出領頭維權。但是，在18年，本小區裝信號塔，由於電磁輻射會對老人小孩造成身體傷害，很多人終於出來了。
4.業主根本不懂得《物權法》《物業管理條例》等相關法規，基本都是道聽途說甚至以訛傳訛。那些說“業委會貪汙”“業委會更黑”“暗箱操作”的人，有幾個是小區裡維權活動的堅定 參與者？又有幾個人懂得利用自己的權力？都是人云亦云！譏諷業主有本事，但是找維權都是縮頭烏龜。
看看我們怎麼把物業趕走的：
1.業主既然都很自私。那需要刺激到業主自身利益。比如公共收益，比如電梯不壞也被物業關閉說壞了。這都是一些能夠刺激到業主根本的事情。
2.本小區車位一直都是免費停放的。但是，前期物業卻裝上道閘門，在停車位標號，然後還準備毀壞綠化，收取車位建設費和停車費。這造成了業主的同仇敵愾。
3.矛盾激化時，提出物業的各種不到位。業主也不是傻子，以前沒人管，自己不敢出聲，當有人一直強硬的領頭時，對物業的不滿都說出來了。同為業主，自然感同身受。
4.物業不是那麼好趕的。最後，筆者和小區業委會主任兩人，帶著業主前往各單位請願，同時努力研究學習物業相關法規，不僅僅在程序上進行對各主管單位進行糾正，同時讓業主給各單位民意壓力。
5.各單位在法規和業主的雙重壓力下，再也不敢徇私枉法，瀆職不辦。畢竟自己的飯碗遠比物業給的那點點更重要。
6.我們和物業不僅僅經過鬥智鬥勇，更是通過“打”！成立業委會後，我們通過正規的保安公司進行前期物業的清場工作。這一切不僅合理，更是合法的。
領頭人的修為和懂法的境界真的需要很高。一旦越雷池半步，可能就被物業和其周邊勢。很多時候，物業公司都巴不得領頭人會有一點點犯錯的舉動，這時候領頭人自身力給消滅了，進入萬劫不復的地步。知法懂法用法，這才是能夠真正維權的法寶！
如果認同作者觀點請贊並關注，我們會有更多的共鳴。
說天評地鹽城哥
仔細看合同後，抓住物管的尾巴即有利於解除合同的證據，然後向法院提起訴訟。
