日前，我市發佈了《2018年江門國民經濟和社會發展統計公報》，記者從中提取了與房地產行業發展息息相關的三方面：常住人口、房地產開發投資情況、人均可支配收入的數據，並將其與2017年、2016年的數據對比，以更好地展示我市房地產行業的發展狀態。
常住人口不斷增長，住宅需求持續旺盛
什麼決定房價？有專家簡要總結：短期看金融，中期看土地，長期看人口。這不難理解：人口數量跟住宅需求呈正比關係，人口持續增長的城市，房地產市場往往也會持續增長。
人口流入也成為企業市場佈局的一個重要指標。恆大集團總裁夏海鈞曾言，如今再用一二線城市和三四線城市的評價體系，明顯是過時了，現在城市佈局主要看是否有人口淨流入以及是否有產業支撐。
記者梳理統計數據發現，從2007年至2016年這10年，江門常住人口從2007年的421.32萬人增至2016年的454.4萬人，其中2005年至2010年的常住人口增幅最大，由410.29萬人增至445.08萬人，此後增速放緩。
江門地產智庫成員、樓市分析師馮景全留意到，近10年我市常住人口穩中有升，整體升幅不大，但蓬江、江海兩區的增幅比較大，超過了全市的平均增幅，這也在一定程度上導致兩區的房價增幅超過下屬縣級市。
記者梳理數據時還發現，2016年年末常住人口454.40萬人，其中城鎮人口295.63萬人，常住人口城鎮化率65.06%，市區常住人口187.5萬人；2017年年末常住人口456.17萬人，其中城鎮人口300.21萬人，常住人口城鎮化率65.81%，市區常住人口188.66萬人；2018年末全市常住人口459.82萬人，其中城鎮人口305.78萬人，常住人口城鎮化率66.50%，市區常住人口191.07萬人。
由此不難看出，近三年來，在全市常住人口方面，2017年比2016年增長了1.77萬人，而2018年比2017年增長了3.65萬人，平均每年增長2.71萬人。
美智地產研究部相關負責人表示，全市常住人口增長率不到1%，說明城市人口基數增長依舊緩慢。同時也說明，現階段江門的城市競爭力偏弱，對外區人才的吸引力仍有待提高。他還表示，根據中國城市化發展規律，城鎮化率30%—70%為城市加速發展階段，城鎮化率超過70%，城市化進程將會進入成熟階段，城市化增速將會減緩並逐步穩定下來。目前，江門的城鎮化率已達到66.5%，逐步逼近加速發展階段的尾聲，也揭示著未來樓市發展的區域將下沉與轉移。
“然而，人口增長只是支撐房地產增長的重要因素之一。”合璟華富地產總經理黃錦康舉例說，蓬江、江海兩區2016年的常住人口比2015年增加了近1.2萬人，按照當時人均居住面積約33平方米計算，最多增加39.6萬平方米的住房需求，但去年實際成交了251.21萬平方米居住面積，這多出的200多萬平方米其實是內生需求，包括換房需求等。
房地產市場穩健發展，多項數據同比增長
記者梳理統計局的數據發現，2018年，全年房地產開發投資575.10億元，比上年增長27.6%；商品房施工面積3660.20萬平方米，增長15.8%；竣工面積466.02萬平方米，增長0.5%；商品房銷售面積684.40萬平方米，下降13.2%；銷售額575.64億元，增長0.6%。
2017年，全年房地產開發投資450.56億元，比上年增長27.4%；商品房施工面積3161.66萬平方米，增長9.7%；竣工面積463.83萬平方米，增長62.5%；商品房銷售面積788.16萬平方米，增長15.9%；銷售額572.40億元，增長39.5%。
2016年，全市房地產開發投資353.62億元，比上年增長13.7%；商品房施工面積2882.13萬平方米，增長10.3%；竣工面積285.47萬平方米，下降0.8%；商品房銷售面積679.78萬平方米，增長34.7%；銷售額410.23億元，增長43.0%。
針對以上數據，裕隆基地產營銷總監羅清朋分析認為，2016年為去庫存年，在兩成首付及利率優惠為主的政策導向下，商品房銷售面積及銷售額均迎來大幅增長，房地產市場火熱也致使房價節節攀升、土拍市場持續火熱。為抑制房地產市場過熱現象，市區於2017年4月22日出臺限購限貸政策，並於5月1日起取消利率優惠。雖然如此，但市場餘熱尚在，銷售額對比2016年增長速度更快，不過銷售面積增長速度開始放緩。2018年商品房銷售稍顯疲態，尤其在下半年，市場降溫明顯，但房地產開發投資增長速度並無減緩，這跟當年上半年土地出讓集中且成交火熱有關。
房價收入比逐步增大，市民購房壓力有所增加
近三年來，江門市民買房的壓力有多大？要想弄清楚這個問題，應瞭解房價收入比。房價收入比是指家庭住房總價與居民家庭可支配收入的比值。
據市住建局的數據，2018年全市成交一手住宅52552套，合計595.94萬平方米，平均每套面積約113.4平方米；2017年，全市共成交一手住宅67497套，合計768.84萬平方米，平均每套面積約113.9平方米。
如果以平均每套住房113.5平方米計算，2018年全市房價均價8315元/平方米，一套合計94.38萬元，而當年江門居民人均可支配收入29547元，一個普通家庭(按夫婦兩人兩個勞動力算)，買房約需16年；2017全市房價均價7367元/平方米，一套合計約83.62萬元，而當年江門居民人均可支配收入26851元，一個普通家庭(按夫婦兩人兩個勞動力算)，買房約需16年；2016年全市房價均價5905元/平方米，一套合計約67萬元，而當年江門居民人均可支配收入24427元，一個普通家庭(按夫婦兩人兩個勞動力算)，買房約需14年。
馮景全指出，2016—2018年以來，隨著江門經濟發展，人均可支配收入逐步提升，收入提升增速和經濟增速大致相當，顯示市民分享經濟發展成果，但近年來江門房價有所上升，且房價上升速度高於收入增速，造成江門近三年房價收入比從2016年的約14上升到2018年的約16，反映出市民購房壓力有所增加。橫向比較，江門房價收入比處於全國中等水平，顯著低於一二線城市和個別三線城市。隨著去年以來“房住不炒”的措施逐步推進，江門房價去年下半年以來較為穩定，相信隨著經濟發展、收入提升，市民購房壓力將會得到一定緩解。
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