日前，我市发布了《2018年江门国民经济和社会发展统计公报》，记者从中提取了与房地产行业发展息息相关的三方面：常住人口、房地产开发投资情况、人均可支配收入的数据，并将其与2017年、2016年的数据对比，以更好地展示我市房地产行业的发展状态。
常住人口不断增长，住宅需求持续旺盛
什么决定房价？有专家简要总结：短期看金融，中期看土地，长期看人口。这不难理解：人口数量跟住宅需求呈正比关系，人口持续增长的城市，房地产市场往往也会持续增长。
人口流入也成为企业市场布局的一个重要指标。恒大集团总裁夏海钧曾言，如今再用一二线城市和三四线城市的评价体系，明显是过时了，现在城市布局主要看是否有人口净流入以及是否有产业支撑。
记者梳理统计数据发现，从2007年至2016年这10年，江门常住人口从2007年的421.32万人增至2016年的454.4万人，其中2005年至2010年的常住人口增幅最大，由410.29万人增至445.08万人，此后增速放缓。
江门地产智库成员、楼市分析师冯景全留意到，近10年我市常住人口稳中有升，整体升幅不大，但蓬江、江海两区的增幅比较大，超过了全市的平均增幅，这也在一定程度上导致两区的房价增幅超过下属县级市。
记者梳理数据时还发现，2016年年末常住人口454.40万人，其中城镇人口295.63万人，常住人口城镇化率65.06%，市区常住人口187.5万人；2017年年末常住人口456.17万人，其中城镇人口300.21万人，常住人口城镇化率65.81%，市区常住人口188.66万人；2018年末全市常住人口459.82万人，其中城镇人口305.78万人，常住人口城镇化率66.50%，市区常住人口191.07万人。
由此不难看出，近三年来，在全市常住人口方面，2017年比2016年增长了1.77万人，而2018年比2017年增长了3.65万人，平均每年增长2.71万人。
美智地产研究部相关负责人表示，全市常住人口增长率不到1%，说明城市人口基数增长依旧缓慢。同时也说明，现阶段江门的城市竞争力偏弱，对外区人才的吸引力仍有待提高。他还表示，根据中国城市化发展规律，城镇化率30%—70%为城市加速发展阶段，城镇化率超过70%，城市化进程将会进入成熟阶段，城市化增速将会减缓并逐步稳定下来。目前，江门的城镇化率已达到66.5%，逐步逼近加速发展阶段的尾声，也揭示着未来楼市发展的区域将下沉与转移。
“然而，人口增长只是支撑房地产增长的重要因素之一。”合璟华富地产总经理黄锦康举例说，蓬江、江海两区2016年的常住人口比2015年增加了近1.2万人，按照当时人均居住面积约33平方米计算，最多增加39.6万平方米的住房需求，但去年实际成交了251.21万平方米居住面积，这多出的200多万平方米其实是内生需求，包括换房需求等。
房地产市场稳健发展，多项数据同比增长
记者梳理统计局的数据发现，2018年，全年房地产开发投资575.10亿元，比上年增长27.6%；商品房施工面积3660.20万平方米，增长15.8%；竣工面积466.02万平方米，增长0.5%；商品房销售面积684.40万平方米，下降13.2%；销售额575.64亿元，增长0.6%。
2017年，全年房地产开发投资450.56亿元，比上年增长27.4%；商品房施工面积3161.66万平方米，增长9.7%；竣工面积463.83万平方米，增长62.5%；商品房销售面积788.16万平方米，增长15.9%；销售额572.40亿元，增长39.5%。
2016年，全市房地产开发投资353.62亿元，比上年增长13.7%；商品房施工面积2882.13万平方米，增长10.3%；竣工面积285.47万平方米，下降0.8%；商品房销售面积679.78万平方米，增长34.7%；销售额410.23亿元，增长43.0%。
针对以上数据，裕隆基地产营销总监罗清朋分析认为，2016年为去库存年，在两成首付及利率优惠为主的政策导向下，商品房销售面积及销售额均迎来大幅增长，房地产市场火热也致使房价节节攀升、土拍市场持续火热。为抑制房地产市场过热现象，市区于2017年4月22日出台限购限贷政策，并于5月1日起取消利率优惠。虽然如此，但市场余热尚在，销售额对比2016年增长速度更快，不过销售面积增长速度开始放缓。2018年商品房销售稍显疲态，尤其在下半年，市场降温明显，但房地产开发投资增长速度并无减缓，这跟当年上半年土地出让集中且成交火热有关。
房价收入比逐步增大，市民购房压力有所增加
近三年来，江门市民买房的压力有多大？要想弄清楚这个问题，应了解房价收入比。房价收入比是指家庭住房总价与居民家庭可支配收入的比值。
据市住建局的数据，2018年全市成交一手住宅52552套，合计595.94万平方米，平均每套面积约113.4平方米；2017年，全市共成交一手住宅67497套，合计768.84万平方米，平均每套面积约113.9平方米。
如果以平均每套住房113.5平方米计算，2018年全市房价均价8315元/平方米，一套合计94.38万元，而当年江门居民人均可支配收入29547元，一个普通家庭(按夫妇两人两个劳动力算)，买房约需16年；2017全市房价均价7367元/平方米，一套合计约83.62万元，而当年江门居民人均可支配收入26851元，一个普通家庭(按夫妇两人两个劳动力算)，买房约需16年；2016年全市房价均价5905元/平方米，一套合计约67万元，而当年江门居民人均可支配收入24427元，一个普通家庭(按夫妇两人两个劳动力算)，买房约需14年。
冯景全指出，2016—2018年以来，随着江门经济发展，人均可支配收入逐步提升，收入提升增速和经济增速大致相当，显示市民分享经济发展成果，但近年来江门房价有所上升，且房价上升速度高于收入增速，造成江门近三年房价收入比从2016年的约14上升到2018年的约16，反映出市民购房压力有所增加。横向比较，江门房价收入比处于全国中等水平，显著低于一二线城市和个别三线城市。随着去年以来“房住不炒”的措施逐步推进，江门房价去年下半年以来较为稳定，相信随着经济发展、收入提升，市民购房压力将会得到一定缓解。
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