截至4月9日，30家上市房企陸續公佈今年一季度銷售業績。從之前一年多的房企普遍上漲，變為房企銷售漲幅明顯放緩。即便春節過後，在一二線城市房地產市場明顯升溫的情況下，也未改寫今年一季度樓市格局。
今年一季度，龍頭大型房企業績上漲乏力的端倪開始顯現，前三名企業一季度銷售金額同比均現下跌。中小房企步步趨穩，個別房企趁勢超車，銷售金額同比上漲超六成，甚至兩倍以上，房企業績分化明顯加劇。
三家龍頭房企一季度銷售業績同比下調
截至4月9日，公佈2019年一季度銷售業績的上市房企合計30家。中原地產研究中心統計數據顯示，這30家房企合計銷售業績為10469億元，與2018年同期的10096億元相比，同比微漲3.7%。
雖然業績上漲，但銷售漲幅明顯放緩，龍頭房企銷售規模出現同比下調。在克而瑞一季度中國房地產企業銷售TOP200權益排行榜中，碧桂園、恆大、萬科位居前三名的格局仍未打破。
其中，碧桂園公告的業績數據顯示，今年1月至3月分別實現權益合同銷售金額約330.7億元、418.1億元及451.3億元。按此累計，碧桂園第一季度實現權益銷售金額約1200.1億元，同比去年的1281億元下降6.30%。
而作為龍頭房企的恆大銷售金額同比下調的比例則超過兩位數。今年1月至3月，恆大累計實現合約銷售金額約1196億元，累計合約銷售面積為1102.8萬平方米。從銷售金額來看，與去年的1618.7億元相比下降26.1%。
在此前的2018年業績會上，恆大宣佈將2019年合約銷售目標定為6000億元。其也是前三名企業中唯一確定銷售目標的房企。如此看來，今年一季度則完成目標的19.93%。
在前三名企業中銷售金額跌幅最小的是萬科。2019年1至3月份，萬科累計實現合同銷售金額1494.4億元，同比跌幅為3.13%，合同銷售面積924.8萬平方米，同比下降13.34%。
值得一提的是，今年一季度已有四家房企過千億。除上述前三名企業外，今年1月至3月，保利發展實現簽約金額1096.6億元。不過，保利發展一季度的簽約金額同比增長26.14%。
從單月數據來看，前三名企業3月銷售業績均好於前兩個月，萬科及恆大3月銷售業績均超過500億。其中，恆大3月份實現合約銷售金額約為549億元，環比2月的215.3億元增長155%，同比則上漲11%。
恆大3月的市場表現主要得益於3月份開啟的全國樓盤降價促銷活動，而且這一促銷將延期至5月。此前有知情人士表示，延期的主要原因是促銷活動效果良好，致使恆大3月銷售業績增速明顯。
分化加劇，有中小房企銷售業績同比漲超六成
克而瑞數據顯示，TOP3龍頭房企一季度全口徑銷售金額同比下降近13%。對於這一下降現象，克而瑞分析認為，一方面是由於去年一季度3家龍頭房企業績基數較高，月均銷售超500億；另一方面，自2018年下半年以來TOP3房企進行了提質控速的發展戰略轉向。
事實上，銷售規模下調的不僅是三家龍頭房企，中國金茂今年一年度銷售283.28億元，同比去年的386.66億元降幅也達到26.70%。綠城今年一季度總合同銷售金額255億元，同比也有8.6%的降幅。
從百強房企一季度銷售情況來看，根據克而瑞按照可比口徑統計，TOP100房企今年1月-3月的銷售規模仍有1%左右的下滑。但在2018年第一季度，TOP100房企整體銷售規模同比增長28.8%。
對此，中原地產首席分析師張大偉分析認為，2018年是房地產行業刷新歷史紀錄的一年，與2018年一季度同比接近50%上漲相比，2019年一季度房企漲幅全面放緩。
對於房企整體銷售額漲幅明顯出現放緩的原因，張大偉則認為，除市場本身退燒外，與2018年一季度有2017年大量結轉有關係。此外，春節期間返鄉置業退燒，也影響到佈局三四線城市的房企銷售。其中，龍頭房企銷售業績放緩很大程度上與三四線城市逐漸退燒有關。
在部分大房企業績上漲乏力情況下，部分中小房企的業績數據依然在上漲，有的小房企一季度銷售業績同比漲超六成，甚至個別小房企一季度銷售業績同比增長2倍以上。房企間的業績分化繼續加劇。
最為典型的是國瑞置業一季度銷售76.57億元，同比增長約277%。合生創展一季度銷售40.8億元，同比增長約141.80%。
建業地產一季度物業合同銷售總額為128.36億元，同比增加為69.8%。2019年其重資產合約銷售目標是635億元，已完成全年目標20.21%。首創置業一季度累計簽約金額約139.1億元，同比增長63.2%。2019年銷售目標800億元，完成目標的17.38%。
此外，中國奧園一季度合同銷售金額187.3億，同比增長約38%。佳源國際一季度銷售36.63億元，同比增長46%。
隨著市場格局逐漸分化，張大偉認為，從2019年銷售數據可以推斷出，隨著龍頭房企退燒，2019年市場逐漸將出現中型房企競爭的局面。
土地市場轉暖，銷售“小年”高增長難持續
雖然今年一季度TOP100房企整體業績規模略有下滑，但各梯隊房企的銷售金額集中度較去年仍有提升。克而瑞數據顯示，TOP30房企集中度近50%，TOP100房企集中度達70.5%。
事實上，“強者恆強”的競爭邏輯仍在主導房企的投資戰略。春節過後，隨著部分城市房地產市場的升溫，作為樓市風向標的土地市場更現回暖跡象。今年3月，包括杭州、蘇州、合肥、寧波等在內的部分城市出現房企搶地現象，土地溢價率甚至超過100%。
“對於房企來說，為了加大銷售額，依然會集中拿地。”張大偉稱，2018年，因為持續調控，市場明顯降溫，部分企業拿地較少。如今在融資壓力有所緩解下，部分企業再次開始進入土地市場搶地。
萬科公告顯示，3月其分別於北京、佛山、天津、成都、長春、西安等地新增加項目11個，建築面積289.2萬平方米，權益建築面積194.1萬平方米，需支付權益地價98.93億元。整體來看，萬科第一季度共斥資近300億元拿地。此外，其也在通過舊改的渠道增加土儲。
同在3月份，保利發展共取得4宗地塊，分別位於青島、汕頭、成都及澳大利亞布里斯班，總土地面積合計61.32萬平方米。 中海在瀋陽、石家莊、佛山、大連和香港收購了5幅地塊，應付的土地出讓金約為77.26億元。
據不完全統計，融創3月斥資近200億元在12個城市補充土地儲備。同時，融創13.34億元收購陽光100重慶兩項目70%股權。
“除了上述大型企業外，在房地產市場競爭中，中小型房企繼續加大規模擴張，成為了最近拿地市場的主力。”張大偉這樣表示。
對於2019年房地產市場，克而瑞認為將是銷售“小年”，預計一二線和部分強三線城市企穩反彈，而多數三四線城市仍將保持調整下行的走勢。為此，企業高槓杆經營、高增長模式註定不可持續。
另有業內人士預計，政策基本仍將保持比較緊的狀態，隨著樓市供應的增加，二季度的市場走勢也難現大幅增長，求穩是大部分房企的心態。
（End）
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