智通財經APP獲悉，2019年4月12日，標普評級發佈的研究報告顯示，正榮地產(06158)的債務情況很可能在未來得到改善。上調該公司評級展望至正面，重申投機級別為“B”。以下為報告正文：
評級理據
展望上調主要反映我們預期正榮的杆槓於未來12個月會隨著強勁的銷售及收入增長，利潤率溫和改善、審慎的土地收購及可控的債務規模而改善。假設現有較為寬鬆的融資環境持續，我們預期公司於2019年年底的資本結構及流動性狀況將可大幅加強。
境內外的融資環境放寬應可使正榮地產進一步改善其債務結構及債務期限。自於2018年在香港上市以來，公司已通過在境內外進行債券融資，以降低其非銀行借貸（如信託貸款）的比例。於2018年年底，正榮地產非銀行借貸佔總借貸的比例已下降至35.8%（2017年時為54%）。
我們亦相信，公司資本結構的改善已延伸至債務期限的延長。公司於2018年總體債務年期為1.9年，處於次優狀態。然而，基於2019年整體融資環境的改善，正榮地產已發行合共12億美元優先票據以進行再融資，包括一筆2億美元3年期票據及一筆4.2億美元3.8年期票據。
我們認為，公司將可繼續利用良好的融資環境以改善其短期債務及流動性狀況。公司計劃將短期債務比例由2018年年底的51%下降至30%以下，及將現金與短期債務比率從1.2倍提升至2倍。
儘管2018年土地開支基數較低，我們認為正榮地產於2019年應能夠通過控制買地來確保其債務增長可控。我們預期公司在2019年的土地開支約人民幣300至320億，佔其銷售現金回款約55%。由於缺乏具有利潤競爭優勢的土地，公司於2018年的土地開支低於我們原預期。正榮地產應有可能增加其土地投資的應占權益比例。因此，我們預期公司的調整後債務只會溫和增長至人民幣500至520億（2018時為人民幣470億）。
我們預計正榮2019年的收入將按年增加約30%，令其債務與息稅折舊及攤銷前利潤比率由2018年的6.5倍下降至5.4倍至5.7倍。
我們確信了對正榮地產的現有評級，以反映公司較其他受覆蓋同業擁有較高的短期債務比例。我們認為，公司債務期限進一步改善將取決於良好融資環境的可持續性，然而這存在不確定性。此外，正榮地產擁有相對較少的土地儲備和較短的上市往績記錄，因此，較長的戰略和財務與經營目標一致性的業績記錄對我們的評估很重要。
正榮地產的業務地位也在加強。在較高等級城市擁有強大的佈局、穩定的利潤率及優質的產品質量獎繼續支持公司的業務增長。正榮地產成功執行快週轉業務模式，擁有良好的資產和存貨週轉率。我們認為，由於正榮地產大多數項目都位於具有強大經濟基礎、高收入階層和人口流入的城市，因此公司在市場波動時較一些同業更具防禦性。因此，我們提高了我們對公司業務實力的整體評估。
展望
正面的前景展望反映了我們預期正榮地產將於未來12個月繼續通過強勁的收入增長及控制買地以改善其杆槓。同時，我們預期公司將通過以較長期的借貸融資以增強其流動性及債務期限。
上調情景
如果正榮地產在未來12個月內改善其杆槓和資本結構，我們或可提高評級。改善的因素包括債務與息稅折舊及攤銷前利潤比率（包括以合併及按比例合併為計算基礎）持續地保持在5.5倍以下，及將加權平均債務年期延長至兩年以上。
下調情景
如果正榮地產的以債務支持的擴張較我們預期激進，令其債務與息稅折舊及攤銷前利潤比率（包括以合併及按比例合併為計算基礎）未能改善至5.5.倍以下，我們或將前景修改為穩定。如公司的流動性狀況和目前少於兩年的債務年期沒有改善的話，我們也會將前景修改為穩定。
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