1
Chihsin：您好，薛老師，我朋友想買江北奧體附近的房子，預算180萬以內，可是那邊的新房又買不到，請問奧體未來城的房子怎麼樣，單價大概多少，附近還有別的樓盤推薦嗎，望回覆，謝謝！
答：奧體未來城（未來盛園），這個項目主要有高層、小高層和多層洋房三大類產品，小區容積率1.8，白坯房剛交付不久（未足兩年，有營業稅），小區整體品質很好，但是周邊配套目前較差，也無學區，目前二手房售價高層小高層16000~17000，洋房20000左右。我個人覺得可以考慮這個小區100平左右的小高層（11層），符合你朋友的預算，而且性價比還蠻高的。這個片區現在雖然一般，但是未來還是有很大的發展空間的。附近新房有中旅城，三期部分售完，剩餘預計下半年加推，預計2021年3月30日全部交付。
2
你的港灣：邱隘的老房子能投資嗎？那投資的話哪裡好一點，下半年樓市怎麼樣？
答：對於老房子，雖然看起來可以馬上出租，未來還有拆遷的回報，但我個人對此不是太樂觀。首先，老破小出租金不高，尤其是邱隘也沒有好的學區，不如投資
有學區的次新房；另外，目前雖然拆遷賠償還可以，但也分現金或安置，而且因多方面原因拆遷進度慢，投資回報週期會很長。我個人建議是買能讀好學區的次新房，買二手房最好買二到五年的，沒有稅而且增值快。下半年樓市不好定論，但上半年會很火，尤其是地價估計會遠超往年的價格。從地方政府來看對於土地的依賴程度越來越高，地價與房價的高低，甚至成了評價一個城市或區域的發展水平的重要指標。現在的市場是政策市，在這種背景之下，也別太指望下半年政策會大力收緊，也別期待地價與房價會大跌。
3
L1me ：您好，想諮詢一下中梁壹號院的89方和金茂悅的95方的小戶型。金茂悅我去看過現房了，中梁的還沒看過。想了解一下這兩套房子從得房率，小區物業，小區環境等方面來看，哪一套更值得入手，謝謝。
（中梁壹號院89戶型-圖片來源於網絡）
答：這兩個小區，位置相鄰，交付都在2018年，確實有很大的可比性，二手高層的價格也很接近。從得房率來看，中梁的略高；從房型來看，兩個戶型都是三房二廳二衛，金茂主臥多了個衣帽間；從小區物業來看，金茂物業還是要強於中梁的；綜合環境來看，金茂悅以高層為主，建築密度低，在地面形成組團綠地，小區內部環境好，而中梁是高低層結合的規劃，建築密度高，室外的組團綠地相對少，只有高層區的集中綠地。綜上，在經濟條件允許情況下，建議選擇金茂悅95的，舒適性好，如果首付壓力大，也可選擇中梁89的。
4
時光淺夏：老師，您好，請教您一下，房子一般住幾年後賣掉價值比較高呢？謝謝，有沒有像二手車一樣，超過幾年的房子就沒有同地段其他新小區的房價高呢？
答：這個問題其實還是蠻有代表性的，車房還是有所不同，車子是落地就貶值（車子畢竟是產品，更新換代極快），而房子是交付就增值（房子本身也在折舊，但是從長遠看，地價長期看漲），保值性肯定是房子好，無非是增值速度快慢的問題。以我個人的經驗來看，尤其是最近幾年的二手房走勢來看，老小區房價上漲速度越來越慢。所以一套房子以居住5～10年左右去換房，比較合適。
低於五年，相關稅率比較重；高於十年的自住房，裝修基本上沒用了，尤其是主城區的，周邊可開發的地也很少，地價漲幅也不大。而且十多年的週期下來，新老小區的各方面配置已完全不同，無論是停車，還是環境，或者戶型都會有很大程度的提升。所以從這個角度來看，當自己經濟條件逐漸好轉的情況下，換房本身就是一個不錯的投資方法。
5
賣毛巾的小魚兒：薛老師，我18年7月買了集士港緣園的二手房，4/5樓的精裝，84平150萬，利率上浮22％。那邊的發展怎麼樣，兩年後出手會虧嗎？
答：在上週海曙城市價值發佈會上，海曙區最新規劃出爐，未來將打造成城市核心區、姚江文創灣、集士港衛星城、臨空經濟示範區、四明山大花園等“五大片區”。集士港作為寧波的衛星城和海曙的地理中心，未來發展獨具潛力。今後，這裡將打造成海曙城市西部活力核、未來城市科創城、城市軸線戰略點 。
（集士港中心區規劃-圖片來源於網絡）
目前，集士港一大批與市民生活息息相關的公共配套設施已陸續建成，海曙區第五個三甲醫院——普濟醫院於去年開工。普濟醫院佔地8.16公頃，是民營非營利性大型綜合醫院，普濟醫院充分依託二院的優秀管理和專業的醫師人才，將建成寧波市乃至浙江省一流的、現代的大型綜合醫院。
集士港從長遠來看，是值得等待的。但是二年內出手，不見得是價值的高點，但5層4樓的房子，估計是多層無電梯的，這類產品我個人覺得舒適性不夠，84平150萬，價格還是可以的，建議五年內看看，如果有一定的增值幅度，建議就賣了，不宜長期持有。
6
願意和你一輩子：您好，我想看一個人自住的小面積房型，位置圈外，因為考慮首付2成，適合現在的經濟狀況，能推薦下未來規劃比較看好的地段或者小區嗎？之後結婚可能會出租掉，現在過渡一下住。老家是慈溪的，工作在高新區但不是事業單位不會介意小區必須離上班近的問題，而且自己有車，謝謝啦！
答：你這個很難回答，可選擇範圍太大了。可以買40年產權的公寓，也可以買中小面積的二手房，還可以買小面積的一手房。給你幾個建議吧，首先，可以考慮江北姚江新城周邊的二手房，這個片區的房價還是有很大增值空間的，當然，也可以選擇慈城與你老家近，莊市與你工作單位近，建議你買70～90平的二手。另外，其實可以考慮買你的首套婚房，100平左右的，未來要出手也容易。
7
沒有故事的男同學—胡悅：請教下，我現在考慮兩個方案，一個是保留現在的公元世家，然後再買合生一個55平的為了學區。第二個方案是直接賣了88公元世家，買一套大面積135平方，280萬的合生國際或者萬科城。
答：每個人都有不同的家庭情況，前者你的壓力小點，也可以考慮，而且兩套房也能較好的抵禦貶值風險。但是，如果站在改善居住的角度看，我更建議你買萬科的135平280萬，有時改善下現有的居住條件，你會發現生活與工作也會有所改善。從原來的擁擠與逼仄，改變成寬闊與舒適，心情與家庭關係都會好很多，很多事情也會更順了。
8
明天會更好：目前手上有鄞州區一套100平的房子（沒有貸款），手裡現金80萬，老婆想要換一套房子改善，但是我認為夠住了，我自己想要買個房子投資，目前看中中旅城，到底應該如何操作呢？是改善換房還是投資呢？薛老師幫忙分析下，謝謝啦
答：對於換房或投資的問題，你也可參考下之前問題的回答，當然我還是那句話：
投資有風險，改善是正道。一種方式，你先抵了現有住房，換出更多現金，可以有至少二百萬現金吧，按二套房首付40%來看，你可以買圈內140平500萬的高品質精裝房，這個選擇餘地應該還是蠻大的，100平那套還可以再觀望段時間，擇高位出手，不過近兩年壓力會大點，要還兩套房的貸款。另外，賣了這套，買新的，建議還是有些按揭或公積金的，可能會更輕鬆點，因為首付20%即可，然後再根據手中現金情況，看是否能再投資的。我個人的意見，還是要先改善後投資。（The end）閱讀更多 寧波地產新觀察 的文章
