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Chihsin：您好，薛老师，我朋友想买江北奥体附近的房子，预算180万以内，可是那边的新房又买不到，请问奥体未来城的房子怎么样，单价大概多少，附近还有别的楼盘推荐吗，望回复，谢谢！
答：奥体未来城（未来盛园），这个项目主要有高层、小高层和多层洋房三大类产品，小区容积率1.8，白坯房刚交付不久（未足两年，有营业税），小区整体品质很好，但是周边配套目前较差，也无学区，目前二手房售价高层小高层16000~17000，洋房20000左右。我个人觉得可以考虑这个小区100平左右的小高层（11层），符合你朋友的预算，而且性价比还蛮高的。这个片区现在虽然一般，但是未来还是有很大的发展空间的。附近新房有中旅城，三期部分售完，剩余预计下半年加推，预计2021年3月30日全部交付。
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你的港湾：邱隘的老房子能投资吗？那投资的话哪里好一点，下半年楼市怎么样？
答：对于老房子，虽然看起来可以马上出租，未来还有拆迁的回报，但我个人对此不是太乐观。首先，老破小出租金不高，尤其是邱隘也没有好的学区，不如投资
有学区的次新房；另外，目前虽然拆迁赔偿还可以，但也分现金或安置，而且因多方面原因拆迁进度慢，投资回报周期会很长。我个人建议是买能读好学区的次新房，买二手房最好买二到五年的，没有税而且增值快。下半年楼市不好定论，但上半年会很火，尤其是地价估计会远超往年的价格。从地方政府来看对于土地的依赖程度越来越高，地价与房价的高低，甚至成了评价一个城市或区域的发展水平的重要指标。现在的市场是政策市，在这种背景之下，也别太指望下半年政策会大力收紧，也别期待地价与房价会大跌。
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L1me ：您好，想咨询一下中梁壹号院的89方和金茂悦的95方的小户型。金茂悦我去看过现房了，中梁的还没看过。想了解一下这两套房子从得房率，小区物业，小区环境等方面来看，哪一套更值得入手，谢谢。
（中梁壹号院89户型-图片来源于网络）
答：这两个小区，位置相邻，交付都在2018年，确实有很大的可比性，二手高层的价格也很接近。从得房率来看，中梁的略高；从房型来看，两个户型都是三房二厅二卫，金茂主卧多了个衣帽间；从小区物业来看，金茂物业还是要强于中梁的；综合环境来看，金茂悦以高层为主，建筑密度低，在地面形成组团绿地，小区内部环境好，而中梁是高低层结合的规划，建筑密度高，室外的组团绿地相对少，只有高层区的集中绿地。综上，在经济条件允许情况下，建议选择金茂悦95的，舒适性好，如果首付压力大，也可选择中梁89的。
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时光浅夏：老师，您好，请教您一下，房子一般住几年后卖掉价值比较高呢？谢谢，有没有像二手车一样，超过几年的房子就没有同地段其他新小区的房价高呢？
答：这个问题其实还是蛮有代表性的，车房还是有所不同，车子是落地就贬值（车子毕竟是产品，更新换代极快），而房子是交付就增值（房子本身也在折旧，但是从长远看，地价长期看涨），保值性肯定是房子好，无非是增值速度快慢的问题。以我个人的经验来看，尤其是最近几年的二手房走势来看，老小区房价上涨速度越来越慢。所以一套房子以居住5～10年左右去换房，比较合适。
低于五年，相关税率比较重；高于十年的自住房，装修基本上没用了，尤其是主城区的，周边可开发的地也很少，地价涨幅也不大。而且十多年的周期下来，新老小区的各方面配置已完全不同，无论是停车，还是环境，或者户型都会有很大程度的提升。所以从这个角度来看，当自己经济条件逐渐好转的情况下，换房本身就是一个不错的投资方法。
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卖毛巾的小鱼儿：薛老师，我18年7月买了集士港缘园的二手房，4/5楼的精装，84平150万，利率上浮22％。那边的发展怎么样，两年后出手会亏吗？
答：在上周海曙城市价值发布会上，海曙区最新规划出炉，未来将打造成城市核心区、姚江文创湾、集士港卫星城、临空经济示范区、四明山大花园等“五大片区”。集士港作为宁波的卫星城和海曙的地理中心，未来发展独具潜力。今后，这里将打造成海曙城市西部活力核、未来城市科创城、城市轴线战略点 。
（集士港中心区规划-图片来源于网络）
目前，集士港一大批与市民生活息息相关的公共配套设施已陆续建成，海曙区第五个三甲医院——普济医院于去年开工。普济医院占地8.16公顷，是民营非营利性大型综合医院，普济医院充分依托二院的优秀管理和专业的医师人才，将建成宁波市乃至浙江省一流的、现代的大型综合医院。
集士港从长远来看，是值得等待的。但是二年内出手，不见得是价值的高点，但5层4楼的房子，估计是多层无电梯的，这类产品我个人觉得舒适性不够，84平150万，价格还是可以的，建议五年内看看，如果有一定的增值幅度，建议就卖了，不宜长期持有。
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愿意和你一辈子：您好，我想看一个人自住的小面积房型，位置圈外，因为考虑首付2成，适合现在的经济状况，能推荐下未来规划比较看好的地段或者小区吗？之后结婚可能会出租掉，现在过渡一下住。老家是慈溪的，工作在高新区但不是事业单位不会介意小区必须离上班近的问题，而且自己有车，谢谢啦！
答：你这个很难回答，可选择范围太大了。可以买40年产权的公寓，也可以买中小面积的二手房，还可以买小面积的一手房。给你几个建议吧，首先，可以考虑江北姚江新城周边的二手房，这个片区的房价还是有很大增值空间的，当然，也可以选择慈城与你老家近，庄市与你工作单位近，建议你买70～90平的二手。另外，其实可以考虑买你的首套婚房，100平左右的，未来要出手也容易。
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没有故事的男同学—胡悦：请教下，我现在考虑两个方案，一个是保留现在的公元世家，然后再买合生一个55平的为了学区。第二个方案是直接卖了88公元世家，买一套大面积135平方，280万的合生国际或者万科城。
答：每个人都有不同的家庭情况，前者你的压力小点，也可以考虑，而且两套房也能较好的抵御贬值风险。但是，如果站在改善居住的角度看，我更建议你买万科的135平280万，有时改善下现有的居住条件，你会发现生活与工作也会有所改善。从原来的拥挤与逼仄，改变成宽阔与舒适，心情与家庭关系都会好很多，很多事情也会更顺了。
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明天会更好：目前手上有鄞州区一套100平的房子（没有贷款），手里现金80万，老婆想要换一套房子改善，但是我认为够住了，我自己想要买个房子投资，目前看中中旅城，到底应该如何操作呢？是改善换房还是投资呢？薛老师帮忙分析下，谢谢啦
答：对于换房或投资的问题，你也可参考下之前问题的回答，当然我还是那句话：
投资有风险，改善是正道。一种方式，你先抵了现有住房，换出更多现金，可以有至少二百万现金吧，按二套房首付40%来看，你可以买圈内140平500万的高品质精装房，这个选择余地应该还是蛮大的，100平那套还可以再观望段时间，择高位出手，不过近两年压力会大点，要还两套房的贷款。另外，卖了这套，买新的，建议还是有些按揭或公积金的，可能会更轻松点，因为首付20%即可，然后再根据手中现金情况，看是否能再投资的。我个人的意见，还是要先改善后投资。（The end）閱讀更多 寧波地產新觀察 的文章
