這才是不可思議!67%的網友【 關注 】億房網後,都買到適合自己的房了!
武漢樓市“小陽春”?
是的
3月以來市場的回暖,比普遍預期要早一些
哥去年底說,當開發商普遍認為2019年下半年市場會回暖
那隻會出現兩種情況——
要麼提前回暖;
要麼根本沒有回暖;
這條定律,哥百試不爽
當所有人預期一致,要麼預期提前,要麼根本沒有
市場“回暖”的依據,不是剛需盤、熱門板塊
如果看這些板塊,武漢樓市從來沒“涼過”
高端盤成交比春節前明顯恢復,才是小陽春
某三環外純大戶盤,3月成交接近30套;
某頂豪,4月頭一週就賣掉兩套大戶型,成交總價都是千萬+;
類似的案例,我們還能找到很多
關注高價盤異動,因為相比剛需,買家行為背後隱藏的東西更多——
信息敏感群體的示範效應、二手房處理情況、高淨值人群現金流,等等等等
市場稍微有點恢復,我們看到的是,備案價出現比較明顯的上漲
有媒體統計,最高備案價漲幅,已經達到令人咋舌的4000塊!
難道真應了那句老話——
開發商作起來,蘇大強都甘拜下風???
01
最近有媒體對近段時間樓盤備案價做了統計,哥借過來一用(出處見水印)。
這其實還不夠嚇人,如果想嚇唬購房者,哥再提供幾個子彈——
漢口區域,很快會出現單價破6萬的產品;
某三環內山水資源大盤,房價漲幅據說達到7000塊;
把所有證據堆積一起,我們可以單方面宣佈——武漢樓市重回2017。
但事實上,恐怕跟單純的數字表達的含義,完全不一樣。
比如房價一舉上漲45%的華星融城。
上期開盤在2016年,均價1萬。最新一次開盤今年1月底,報價1.45萬。
3年,武漢樓市已經足足走完一個週期。
上漲45%,完全是一次平淡無奇的“隨行就市”。
如果讓哥來做,這一期新產品,應該換一家項目公司,至少換個案名。
行情、背景已經天翻地覆,這兩個報價,根本不是一個產品。
再說那個山水大盤。
業內同行,紛紛互相打聽,聽說他們房價漲了7000塊?
哥於是問了這家開發商,得到回答四個字——
一派胡言。
該開發商人士透露,證都沒領,我咋知道漲了多少?
但小幅度上調可能性很大,具體能調多少,他也不知道。
為啥呢?
因為這個項目業態非常複雜,既有平層也有低密,而且因為有資源景觀,平層不同樓棟之間的價差也非常大。
假設這期推出一棟正好能看山觀湖的樓棟,價格確實比較高,能不能說他大幅度漲價?
哥只能表示,呵呵。
至於那個單價可能破6萬的頂豪。
哥一直認為,一個頂級項目的報價,真的跟當地普遍市場,沒有太多關聯。
阿那亞的成功,影響秦皇島房價幾何?
頂豪操盤的邏輯,跟剛需完全不一樣。
剛需盤是賣方市場,賣房定價是正向成本法,地價+建安+各種成本+溢價/利潤。
頂豪,是典型買方市場。
頂豪成敗的關鍵,不是開發商想賣多少錢,而是買家願意花多少錢買?
操盤手,就是預判客戶的出價,然後用產品製造的場景,去匹配心理價位。
武漢這個6萬+的邏輯也是如此。
能花1200萬買房的武漢人,不在乎花1500萬;
但準備花8000/平買房的,9000/平他肯定受不了;
對錢不敏感的客戶,掙他的錢最難。
武漢地產圈有這種板眼的不多,所以這個項目的成敗,很值得關注。
扯遠了,哥的意思是——
不要說6萬,他賣8萬也不代表盤龍城也會跟著漲。
02
那麼,武漢房價到底有沒有變化呢?
哥統計今年1~4月,武漢一共發出90多張預售證。
備案價上調的項目,有1/3。
限價有所放鬆?
打住啊朋友。
官方,從來沒說過“限價”兩個字,都是你們自媒體說的。
正統用語是——
基於房地產項目銷售方案的指導。
那是不是現在的“指導”,有點變化?
今天出臺限價取消文件,明天就站出來否認,這種自己打臉的城市,還少嗎?
所以,朋友啊,大家就別糾結“限價是不是放鬆”好嗎,非要逼著別人說“是”,或者“不是”?
哥可以透露一點信息,當然這個在行業內部也不是秘密。
武漢,把全市分成160個板塊。
每一個板塊,都有房產價格的基準和大致測算標準。
細分到如此程度的“指導”,並沒有發生變化。
哥認為,如此細緻的板塊劃分,實際上給開發商一個很明確的信號。
無論你在哪個板塊拿地,那本質上你根據“板塊合理價”,對項目未來的收益,都應該有非常明確的預期。
某種程度,規避開發商不計成本拿地,同時打消試圖攫取超額利潤的念頭。
比如後湖的“難產神盤”。
大半年了,遲遲還推不出來,糾結點路人皆知,備案價唄。
趁著如今的東風,他能不能有價格驚喜呢?
監管面,是不是可以松一點指導呢?
哥覺得,挺難。
開發商可以拿100條理由論證,他房價值2萬以上
——產品力、裝修、設計,甚至人家在南通的房價,都比武漢高一大截。
但懟回去,只用一條——你不是高價地項目啊,你做產品之前對後湖沒有預期嗎?
給你2萬+,競品怎麼想,房東怎麼想?
所以,無論糾結到什麼時候,這個盤的毛坯價,就是1.9萬上下浮動。
03
從以上種種判斷,尤其監管面的態度,無論備案價有多少雞血,哥對武漢房價今年做一個大致判斷——
整體漲幅控制在5%以內。
到年底,歡迎拿出證據打哥的臉。
為什麼是5%?
略高於銀行存款利率,遵循“房住不炒”的底線。
所謂“房住不炒”,就是要剔除掉不動產的金融屬性/投資屬性。
這裡面唯一的靈活空間在於——
你可以剔除掉3年的投資屬性,但可以剔除10年、20年的投資屬性嗎?
結合市場供求關係,給予小幅度的價格調整,本質上是在匹配調控原則和市場規律。
樂觀派會盡量找現在的市場回暖,和2016年底的相似點。
但哥認為,不同點反而更明顯。
還是說豪宅。
年前為什麼豪宅比較難賣,很多神盤的棄選率創下自家歷史新高?
二手房市場過於疲軟,老房子沒處理掉,手上錢不夠。
當下的回暖,有幾家開發商人士透露,貨幣寬鬆後,很多準客戶的外債都收了回來,手頭一下子就寬裕,再加上股市放水效應明顯,突然一下感覺流動性有了。
這就是很大的不同點。
目前二環內的高端盤,本質上,客戶都是置換客戶。
現在的房價,和2016年已經完全是兩個概念。
現在絕大多數武漢人,已經很難像從前那麼任性——老房子不處理,就有能力買新房。
所以,二手房市場的好壞,直接會影響二環內樓市成交量高低。
再退一步說,2016~2018年上半年,武漢樓市到處都是“賣方市場”。
降溫不過半年,房東和開發商都學乖了,誠意賣房才有誠意價格。
議價空間出現,買家出手,這是很典型的“買方市場”特徵。
二手房回暖,帶來新房小陽春,請珍惜來之不易的平衡。
另外,針對剛需盤,有一個大家可能忽略的事實。
2016~2018年的行情,是全國性的,就是你老家的小縣城,房價也在飆。
武漢樓市,70%以上的客戶,都是所謂新武漢人。
前2年武漢剛需盤的變態難買,再加上“財富上車”效應的焦慮,很多新武漢人走投無路之下,都在老家買了,以求內心的平靜。
好,現在問題來了。
我們開發商,總在忽悠逃離北上廣“回漢置業”,對武漢樓市是機會。
你有沒有想過,新武漢人在武漢工作、在老家置業,對武漢樓市的衝擊?
一旦這波“新武漢人”在家鄉貸款置業,按照現在一些銀行全國聯網的規則,在武漢買房,是算“首套房、二套貸”的。
也就是說,雖然他們在武漢是買“第一套”,但貸款政策是二套房,首付一下加到5成。
這個壓力,在未來會越來越顯現,最終不止影響武漢剛需盤,貸票的寶貴,會更加影響那種5+2、度假型產品。
04
最近很少寫行情,這個東西太玄學。
你看到的風景,都取決於你站的位置。
很多牽一髮而動全身的事情,並沒有我們眼睛看到的那麼“真實”。
“房住不炒”的本質,是兩條主線並行。
一條主線是市場,一條主線是保障。
現在武漢樓市的不可琢磨,不夠清晰,很多時候,源於另一條線缺失。
有一句話,哥認為非常中肯——
所有房地產市場的問題,根源都在房地產保障體系。
保障體系的薄弱,導致妄圖總希望用市場手段,解決保障的問題。
租售並舉,或者大學生特殊購房政策的落地,兩條主線開始並行,整個武漢市場的格局,也許才會更加清晰。
最近,武漢第一個招牌掛的大學生針對性購房項目,應該就會上市。
很多人把這個項目當笑話看。
他自己確實有矛盾的地方,比如產權性質和“大學生安居”文件裡的定義,是有衝突的。開發商割肉嗎,還是最終落地的樣子,完全跟當初預想的不一致?
無論怎樣,哥認為房地產“兩條主線並行”的格局,已經開始建立。
這對武漢房價的影響,將遠遠深遠於幾個樓盤備案價的調整。
武漢萬人購房俱樂部,限時入群享5大權益,私信小編,免費領取獨家購房攻略資包!
閱讀更多 億房網 的文章