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武汉楼市“小阳春”?
是的
3月以来市场的回暖,比普遍预期要早一些
哥去年底说,当开发商普遍认为2019年下半年市场会回暖
那只会出现两种情况——
要么提前回暖;
要么根本没有回暖;
这条定律,哥百试不爽
当所有人预期一致,要么预期提前,要么根本没有
市场“回暖”的依据,不是刚需盘、热门板块
如果看这些板块,武汉楼市从来没“凉过”
高端盘成交比春节前明显恢复,才是小阳春
某三环外纯大户盘,3月成交接近30套;
某顶豪,4月头一周就卖掉两套大户型,成交总价都是千万+;
类似的案例,我们还能找到很多
关注高价盘异动,因为相比刚需,买家行为背后隐藏的东西更多——
信息敏感群体的示范效应、二手房处理情况、高净值人群现金流,等等等等
市场稍微有点恢复,我们看到的是,备案价出现比较明显的上涨
有媒体统计,最高备案价涨幅,已经达到令人咋舌的4000块!
难道真应了那句老话——
开发商作起来,苏大强都甘拜下风???
01
最近有媒体对近段时间楼盘备案价做了统计,哥借过来一用(出处见水印)。
这其实还不够吓人,如果想吓唬购房者,哥再提供几个子弹——
汉口区域,很快会出现单价破6万的产品;
某三环内山水资源大盘,房价涨幅据说达到7000块;
把所有证据堆积一起,我们可以单方面宣布——武汉楼市重回2017。
但事实上,恐怕跟单纯的数字表达的含义,完全不一样。
比如房价一举上涨45%的华星融城。
上期开盘在2016年,均价1万。最新一次开盘今年1月底,报价1.45万。
3年,武汉楼市已经足足走完一个周期。
上涨45%,完全是一次平淡无奇的“随行就市”。
如果让哥来做,这一期新产品,应该换一家项目公司,至少换个案名。
行情、背景已经天翻地覆,这两个报价,根本不是一个产品。
再说那个山水大盘。
业内同行,纷纷互相打听,听说他们房价涨了7000块?
哥于是问了这家开发商,得到回答四个字——
一派胡言。
该开发商人士透露,证都没领,我咋知道涨了多少?
但小幅度上调可能性很大,具体能调多少,他也不知道。
为啥呢?
因为这个项目业态非常复杂,既有平层也有低密,而且因为有资源景观,平层不同楼栋之间的价差也非常大。
假设这期推出一栋正好能看山观湖的楼栋,价格确实比较高,能不能说他大幅度涨价?
哥只能表示,呵呵。
至于那个单价可能破6万的顶豪。
哥一直认为,一个顶级项目的报价,真的跟当地普遍市场,没有太多关联。
阿那亚的成功,影响秦皇岛房价几何?
顶豪操盘的逻辑,跟刚需完全不一样。
刚需盘是卖方市场,卖房定价是正向成本法,地价+建安+各种成本+溢价/利润。
顶豪,是典型买方市场。
顶豪成败的关键,不是开发商想卖多少钱,而是买家愿意花多少钱买?
操盘手,就是预判客户的出价,然后用产品制造的场景,去匹配心理价位。
武汉这个6万+的逻辑也是如此。
能花1200万买房的武汉人,不在乎花1500万;
但准备花8000/平买房的,9000/平他肯定受不了;
对钱不敏感的客户,挣他的钱最难。
武汉地产圈有这种板眼的不多,所以这个项目的成败,很值得关注。
扯远了,哥的意思是——
不要说6万,他卖8万也不代表盘龙城也会跟着涨。
02
那么,武汉房价到底有没有变化呢?
哥统计今年1~4月,武汉一共发出90多张预售证。
备案价上调的项目,有1/3。
限价有所放松?
打住啊朋友。
官方,从来没说过“限价”两个字,都是你们自媒体说的。
正统用语是——
基于房地产项目销售方案的指导。
那是不是现在的“指导”,有点变化?
今天出台限价取消文件,明天就站出来否认,这种自己打脸的城市,还少吗?
所以,朋友啊,大家就别纠结“限价是不是放松”好吗,非要逼着别人说“是”,或者“不是”?
哥可以透露一点信息,当然这个在行业内部也不是秘密。
武汉,把全市分成160个板块。
每一个板块,都有房产价格的基准和大致测算标准。
细分到如此程度的“指导”,并没有发生变化。
哥认为,如此细致的板块划分,实际上给开发商一个很明确的信号。
无论你在哪个板块拿地,那本质上你根据“板块合理价”,对项目未来的收益,都应该有非常明确的预期。
某种程度,规避开发商不计成本拿地,同时打消试图攫取超额利润的念头。
比如后湖的“难产神盘”。
大半年了,迟迟还推不出来,纠结点路人皆知,备案价呗。
趁着如今的东风,他能不能有价格惊喜呢?
监管面,是不是可以松一点指导呢?
哥觉得,挺难。
开发商可以拿100条理由论证,他房价值2万以上
——产品力、装修、设计,甚至人家在南通的房价,都比武汉高一大截。
但怼回去,只用一条——你不是高价地项目啊,你做产品之前对后湖没有预期吗?
给你2万+,竞品怎么想,房东怎么想?
所以,无论纠结到什么时候,这个盘的毛坯价,就是1.9万上下浮动。
03
从以上种种判断,尤其监管面的态度,无论备案价有多少鸡血,哥对武汉房价今年做一个大致判断——
整体涨幅控制在5%以内。
到年底,欢迎拿出证据打哥的脸。
为什么是5%?
略高于银行存款利率,遵循“房住不炒”的底线。
所谓“房住不炒”,就是要剔除掉不动产的金融属性/投资属性。
这里面唯一的灵活空间在于——
你可以剔除掉3年的投资属性,但可以剔除10年、20年的投资属性吗?
结合市场供求关系,给予小幅度的价格调整,本质上是在匹配调控原则和市场规律。
乐观派会尽量找现在的市场回暖,和2016年底的相似点。
但哥认为,不同点反而更明显。
还是说豪宅。
年前为什么豪宅比较难卖,很多神盘的弃选率创下自家历史新高?
二手房市场过于疲软,老房子没处理掉,手上钱不够。
当下的回暖,有几家开发商人士透露,货币宽松后,很多准客户的外债都收了回来,手头一下子就宽裕,再加上股市放水效应明显,突然一下感觉流动性有了。
这就是很大的不同点。
目前二环内的高端盘,本质上,客户都是置换客户。
现在的房价,和2016年已经完全是两个概念。
现在绝大多数武汉人,已经很难像从前那么任性——老房子不处理,就有能力买新房。
所以,二手房市场的好坏,直接会影响二环内楼市成交量高低。
再退一步说,2016~2018年上半年,武汉楼市到处都是“卖方市场”。
降温不过半年,房东和开发商都学乖了,诚意卖房才有诚意价格。
议价空间出现,买家出手,这是很典型的“买方市场”特征。
二手房回暖,带来新房小阳春,请珍惜来之不易的平衡。
另外,针对刚需盘,有一个大家可能忽略的事实。
2016~2018年的行情,是全国性的,就是你老家的小县城,房价也在飙。
武汉楼市,70%以上的客户,都是所谓新武汉人。
前2年武汉刚需盘的变态难买,再加上“财富上车”效应的焦虑,很多新武汉人走投无路之下,都在老家买了,以求内心的平静。
好,现在问题来了。
我们开发商,总在忽悠逃离北上广“回汉置业”,对武汉楼市是机会。
你有没有想过,新武汉人在武汉工作、在老家置业,对武汉楼市的冲击?
一旦这波“新武汉人”在家乡贷款置业,按照现在一些银行全国联网的规则,在武汉买房,是算“首套房、二套贷”的。
也就是说,虽然他们在武汉是买“第一套”,但贷款政策是二套房,首付一下加到5成。
这个压力,在未来会越来越显现,最终不止影响武汉刚需盘,贷票的宝贵,会更加影响那种5+2、度假型产品。
04
最近很少写行情,这个东西太玄学。
你看到的风景,都取决于你站的位置。
很多牵一发而动全身的事情,并没有我们眼睛看到的那么“真实”。
“房住不炒”的本质,是两条主线并行。
一条主线是市场,一条主线是保障。
现在武汉楼市的不可琢磨,不够清晰,很多时候,源于另一条线缺失。
有一句话,哥认为非常中肯——
所有房地产市场的问题,根源都在房地产保障体系。
保障体系的薄弱,导致妄图总希望用市场手段,解决保障的问题。
租售并举,或者大学生特殊购房政策的落地,两条主线开始并行,整个武汉市场的格局,也许才会更加清晰。
最近,武汉第一个招牌挂的大学生针对性购房项目,应该就会上市。
很多人把这个项目当笑话看。
他自己确实有矛盾的地方,比如产权性质和“大学生安居”文件里的定义,是有冲突的。开发商割肉吗,还是最终落地的样子,完全跟当初预想的不一致?
无论怎样,哥认为房地产“两条主线并行”的格局,已经开始建立。
这对武汉房价的影响,将远远深远于几个楼盘备案价的调整。
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