ST新梅（600732）2018年年度董事會經營評述內容如下：
一、經營情況討論與分析
2018年，在房地產市場整體調控力度不變及市場區域分化進一步加大的背景下，公司按照國家對房地產發展的相關要求，審時度勢，充分挖掘自身潛力，積極擴充人才隊伍，繼續堅持租售並舉的經營模式，並根據項目性質和區域市場特點，因地制宜，採取相對靈活的經營策略，優化調整存量資產，做到聚焦重點、發力突破，從而確保了2018年度各項經營目標的順利實現。 第一，在報告期內，公司對房地產業務架構進行了調整和優化，有效整合了公司的房地產資源，提升了公司的經營效率。公司新設了全資子公司上海卓邦作為新的房地產運營平臺，並將上市公司持有的江陰新梅和新梅房產股權整合至上海卓邦，實現了對優質租售資源的統籌管理。 第二，在房產項目銷售方面，公司緊抓房地產市場區域分化的契機，一方面，擇機出售江陰豪布斯卡住宅、辦公樓及附屬設施，增厚收益；另一方面，根據上海辦公樓市場的供需情況及公司持有物業的整體現狀，在2018年下半年，出售了上海市天目中路585號的新梅大廈部分房產，取得了較好的營業收入。 第三，在房產物業出租方面，在報告期內，公司根據江陰當地消費市場的新變化，完成了江陰豪布斯卡商業綜合體的對外整體出租，為公司帶來了長期穩定的現金回報。 第四，公司持續加強內部管理，不斷完善內部控制體系建設，主動應對外部挑戰，進一步完善公司人才隊伍，為未來可持續發展奠定了良好的基礎。報告期內，公司按照《公司法》、《公司章程》和上交所的相關規定，召開了包括股東大會、董事會等在內的相關會議，切實維護了中小股東權益。同時，公司不斷規範合同、資金、採購、人員管理等報送、審批流程，進一步提升企業管理內部控制事前、事中、事後各類風險防範能力，規範經營管理行為、防範運營管理風險，實現高效、有序、規範運行。此外，公司還引進了具有法律背景的總經理和房地產運營經驗的副總經理，分別負責統籌公司整體經營管理和協調房地產運營工作，進一步完善了公司的管理團隊，提升了公司高管的專業管理能力。 第五，2018年公司持續積極地開拓新的業務方向。2019年1月7日，公司董事會審議了公司重大資產重組事項，公司擬通過資產置換、發行股份方式購買愛旭科技100%股權。愛旭科技目前作為太陽能晶硅電池領域的龍頭企業，自設立以來，一直從事太陽能晶硅電池的研發、生產和銷售，專注於太陽能晶硅電池生產技術的不斷創新和持續研究，其擁有業內領先的PERC電池製造技術和生產供應能力，是全球PERC電池的主要供應商之一，也是國內少數可以生產滿足"應用領跑者基地"技術滿分要求的電池片廠商之一。本次重組將有利於公司做強主業，增強持續經營能力，同時，公司業務領域也將得到更好地延伸，進而創造新的利潤增長點，有效提升上市公司的盈利水平。目前，上述重大資產重組工作正在穩步推進中。
二、報告期內主要經營情況 (一)總體經營情況總結 2018年，公司實現營業收入為15,671.76萬元，歸屬於上市公司股東的淨利潤1,599.61萬元，歸屬於上市公司股東的扣除非經常性損益的淨利潤1,538.56萬元。 (二)業務經營情況 公司的主營業務是房地產開發與經營，主要收入為房產銷售收入和物業租金收益。 第一，在房產銷售方面，報告期內，公司主要完成了上海地區新梅大廈辦公用房銷售以及江陰地區豪布斯卡住宅、辦公樓和車位等的銷售，共計獲得銷售收入14,251.42萬元。新梅大廈因樓齡較長、樓層分散、周邊配套服務不完善等原因，2018年下半年出現了較為嚴重的"空租"現象，就此，公司及時調整經營策略，由"租"轉"售",在下半年啟動了新梅大廈出售工作。2018年9月21日，公司召開了2018年第一次臨時股東大會，審議通過了《關於擬對外銷售新梅大廈部分辦公用房的議案》，同意將新梅大廈101、102、201、301、401、1301、1901、2001室產權(建築面積共7,118.15平方米)對外出售。股東大會審議通過後，公司積極落實相關事項，最終同上海偲邑物業管理有限公司、上海偲莜物業管理有限公司等景瑞地產(集團)有限公司所屬8家企業簽訂了《上海市房地產買賣合同》，總價1.32億元。截止2018年11月12日，上述房地產轉讓過戶手續已全部完成，合同價款已全部到賬。新梅大廈的順利出售將有利於公司進一步優化資產結構，增加現金流，提高公司經營效率。2018年，江陰豪布斯卡項目也獲得了較好的銷售收益，實現銷售收入1,866.09萬元。 第二，在物業租賃方面，2018年，公司整體租金收入合計為1,413.9萬元。為了提升經營能力，報告期內，公司重點對江陰豪布斯卡項目商業綜合體的運營方案進行了調整，將商業綜合體中可出售部分從經營性出售改為經營性出租，並與常州星策企業管理服務有限公司簽署了租期10年的租賃合作協議，租賃面積2.6萬平方米。目前，商業綜合體內入駐的早教機構、銀行、飯店等均已正式對外營業，商業綜合體整體開業率已超70%。商業綜合體的開業及招商有效提升了江陰豪布斯卡項目周邊配套水平，為公司未來辦公樓的銷售帶來了積極影響。 第三，在物業管理方面，公司進一步加大了對江陰地區的物業管理力度，除派專人負責商業體裝修方案的審核和現場施工監督工作外，還積極引入了第三方合作機構，為商業綜合體內的商戶提供更全方位的服務，為未來的平穩運營奠定了良好基礎。 第四，在司法維權方面，報告期內，公司對外部風險進行了提前預估，對各類有損公司權益的事項採取了積極應對的態度。目前，江陰新梅涉及的江蘇弘盛建築工程施工合同糾紛案依然處於審理和現場鑑定階段。公司現已聘請了專業的律師團隊，在基於現實的基礎上，積極尋求解決方案，為公司業務發展降低風險。
三、公司關於公司未來發展的討論與分析 (一)行業格局和趨勢 2019年，我國房地產調控仍以穩為主，表現為穩地價、穩房價和穩預期。同時，調控政策保持從緊趨嚴，繼續堅持因城施策、分類調控。在調控力度未減的情況下，我國房地產市場在迴歸理性中逐步降溫。同時，我國房地產市場區域分化仍將持續，並可能出現結構轉換。 在市場減速增質的形勢下，我國房地產行業將出現存量博弈的局面。大型房企依託品牌、資金、產品等優勢，獲得融資、拿地、銷售等便利，形成較高的安全墊，不斷做大規模。而中小企業則不具備頭部房企的優越條件，未來可供選擇的生存途徑並不多，大多會在行業的陣痛洗牌中被兼併或淘汰出局。2018年，我國前十大房地產企業集中度達26.9%,前二十大房地產企業集中度達37.5%。預計未來3到5年，前十大地產商銷售佔有率將達40%,集中度進一步提升。 (二)公司發展戰略 2019年將是公司轉型發展的關鍵一年。2019年1月7日，公司審議了重大資產重組事項，擬通過資產置換、發行股份方式購買愛旭科技100%股權。公司將在充分考慮發展現狀的基礎上，制定公司經營計劃，做到一手抓房產運營，一手抓重大資產重組，"兩手抓，兩手都要硬"。 首先，公司將繼續堅持租售並舉的經營模式，根據房產市場發展新情況，及時調整經營策略，實現良好穩定的經營收益；其次，公司將圍繞重大資產重組工作，組織召開董事會、股東大會等相關會議進行審議，並根據監管部門的要求，及時披露重組進展，切實維護中小股民利益；最後，公司還將"勤練內功",進一步加強內部運營管理，提高公司治理水平。 (三)經營計劃 按照上述發展戰略，2019年，公司將重點開展以下幾方面的工作： 1、穩步推進重大資產重組工作 公司將繼續穩步推進重大資產重組工作，通過資產置換等方式，引入具有自主創新能力的太陽能電池製造企業，增強發展驅動力，有效提升公司未來發展空間和盈利能力，從而為全體股東尤其是中小股東帶來更多收益。 2、持續推進房地產銷售和租賃業務 公司將積極響應國家對房地產領域的政策舉措，繼續採用"租售並舉"的經營模式。在銷售方面，根據項目所在地的區域特點，制定不同的銷售方案，擇機出售公司擁有的房地產項目，為公司帶來持續穩定的現金收入；在租賃方面，公司除繼續做好豪布斯卡項目商業綜合體租賃服務外，還將持續尋找市場同類合作機會，力爭在商用物業租賃業務方面有新突破。 3、進一步加強企業內部管理 公司將進一步加強企業內部管理，繼續優化和完善公司相關管理制度，規範公司內控流程，提升公司治理水平，並在此基礎上通過繼續引進專業人才、加大培訓力度等方式夯實公司發展基礎，滿足公司經營發展需求。 (四)可能面對的風險 1、宏觀經濟波動風險 房地產行業的整體發展情況與國家宏觀經濟形勢、經濟發展狀況、居民可支配收入增長等因素密切相關。如果國民經濟出現週期性波動，經濟景氣度下降，或者宏觀經濟政策和產業政策對公司所在行業進行限制性調整，可能會對公司客戶經營情況帶來不利影響，從而影響公司的財務狀況和盈利水平。 面對深度調整的全球經濟格局、日趨激烈的國際競爭和日益緊張的資源環境約束，我國正在加快轉變經濟發展方式，經濟增長面臨一定的下行壓力。因此，公司的外部經濟環境仍面臨諸多不確定因素，市場環境的變化、經濟增長方式轉變以及產業結構調整，都可能對相關行業、客戶產生影響，進而對公司的經營業績和財務狀況造成不利影響。 2、政策風險 公司的業務直接受到國內各監管機構的監管政策、法律、法規變化的影響。目前國內房地產行業監管體系和監管導向正處於不斷變化的狀態之中，部分房地產相關規定尚在調整，部分監管政策和配套制度尚待明確，相關監管政策存在變動的可能，從而使公司業務開展可能面臨一定的政策風險。 3、股價波動風險 股票市場投資收益與投資風險並存。上市公司股票價格的波動不僅受其盈利水平和發展前景的影響，而且受國家宏觀經濟政策調整、金融政策的調控、股票市場的投機行為、投資者的心理預期等諸多因素的影響。尤其是公司當前正處於重大資產重組期間，此次重大資產重組需要有關部門審批且需要一定的時間週期方能完成，在此期間股票市場價格可能出現波動，從而給投資者帶來一定的風險。股票的價格波動是股票市場的正常現象。為此，提醒投資者應當具有風險意識，以便做出正確的投資決策。同時，公司一方面將以股東利益最大化作為最終目標，提高資產利用效率和盈利水平；另一方面將嚴格按照《公司法》、《證券法》等法律、法規的要求規範運作。 4、重大資產重組風險 公司當前正在進行重大資產重組事宜，上述交易存在審批風險，可能被暫停、中止或取消的風險，交易方案調整的風險，標的資產作價存在不確定性的風險，擬置入資產相關項目投產的風險，擬置入資產評估增值率較高、短期內評估值增幅較大的風險，標的公司盈利預測較報告期增長較大、存在未能實現承諾業績的風險等各類與交易相關的風險。提請廣大投資者注意相關風險。 針對以上可能的風險，公司將進一步加強和規範企業內部控制，提高企業經營管理水平和風險防範能力，化解經濟環境變化以及行業發展所帶來的挑戰和風險，有效降低企業發展中的不確定性。
四、報告期內核心競爭力分析 1、公司是享譽滬上並具有區域影響力的房地產企業，曾開發建設了新梅綠島苑、新梅共和城等高品質房地產項目，形成了較強的區域品牌知名度。"新梅"品牌曾連續多年蟬聯上海市著名品牌，獲得了業界和消費者的廣泛認可。 2、公司擁有一支經驗豐富的房地產專業團隊，為公司業務發展提供了有力支撐。
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