穩地價、穩房價、穩預期是目標，“一城一策”是具體調控路徑
近日，國家統計局發佈了2月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況統計數據。其中，太原新建商品住宅價格環比上漲0.8%，同比上漲12.6%。此前，國家統計局發佈的1月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況顯示：太原新房價格環比上漲1%，同比上漲11.7%。這是不是意味著，伴隨春日的暖陽，省城樓市迎來回暖？房地產調控政策堅持“房住不炒”，房價為什麼還會上漲？消費者對其又有著怎樣的預期？4月初，記者深入市場進行了採訪。
房價略漲局部樓市出現“小陽春”
對於許多購房者尤其是剛需戶來說，樓市冷暖、房價漲跌一直牽動著他們的心。在過去的一年中，在“房住不炒”政策的調控下，房地產市場走向了穩定健康的狀態。但進入3月後，太原樓市市場營銷活動持續增多，供應量穩步上升，項目活躍度逐漸迴歸。
據山西朗潤智業提供的2019年第13周開盤加推情況顯示，紅星天鉑二期，成交均價為13100元/平方米（精裝）；富力金禧城二期14400元/平方米（精裝），華潤悅府公寓13800元/平方米（精裝）。隨後，記者從部分售樓中心提供的均價獲悉，目前交易的樓盤項目中，萬科紫郡每平方米為17000元起、保利東郡16400元起、萬科城市之光14500元起、保利西湖林語14000元起、泰禾金尊府15500元起……
同樣，山西朗潤智業數據顯示：2019年第12周，太原普通住宅市場供應面積9.89萬平方米，環比上漲8%，成交面積11.36萬平方米，環比上漲16%；市場均價13700元/平方米；市場主力貢獻項目為保利東郡、紅星天鉑等。其中，小店區成交排名第一，成交金額佔比34%，主力貢獻項目為保利東郡、融創中心；晉源區排名第二，成交金額佔比22%，主力貢獻項目為恆大青運城、保利西湖林語。
面對這樣的數據清單，是否意味著普漲的時代又要來了？
對此，有業內人士認為，每年春節過後，屬於全年樓市中的非標準月。一般來講，春節期間通常是房地產銷售淡季，項目在年底業績衝刺後，推售節奏放緩，但三四月份則是各大樓盤加推衝擊的時期。
中國社會科學院財經戰略研究院3月28日發佈《中國住房市場發展月度分析報告(201903)》指出，2019年初局部樓市的“小陽春”，具有較大的政策試探性成分。房地產企業、中介機構等相關主體，藉助1-3月的宏觀政策真空期展開“營銷攻勢”，以營造樓市整體向好的氛圍。但應當看到，三四線城市收入水平及人口吸引力偏低，住房投資投機需求和二手房市場相對不活躍，房價持續上漲動力不足。
從數據來看，太原樓市商品住宅去化的整體比例在下降，量價趨勢有鈍化或者減緩。太原樓市數據表上的“小陽春”，是個別樓盤帶動市場出現的一個小活躍，並不能代表太原樓市普遍現象。
迴歸理性量跌價穩是常態
有人說，人生大事都與房子有關，所以買房成了很多人的夢想。但是，在過去的一年中，各大城市在政策的調控下都走向了穩定健康的狀態，房地產市場也開始在降溫中迴歸理性，消費者也保持觀望態度。
採訪中，記者瞭解到，對於眼下在太原買房這事兒，除了剛需房，多數人在觀望。市民劉超認為，在過去這一年多時間裡，嚴厲的樓市調控逐步改變了市場對未來房價的預期，在買漲不買跌的心態作用下，買房意願普遍下滑。從另一方面講，儘管商品房銷售似乎持續回暖，遠超市場和心理預期，但是出手買房依舊是一個風險較大的計劃。此時，項目品質顯得尤為重要。
市場迴歸理性，為什麼太原的房價卻持續攀升？
山西省房地產商會秘書長田鐵秋認為，一是太原的房價基數低，太原的房價在中部6省會城市的排名墊底。太原房價不是上漲快，而是基數本身就低，有上升空間。二是城中村拆遷帶來房價上漲的機遇；三是太原地鐵、公路開建，城區範圍的不斷擴容，未來發展潛力無限；四是品牌開發商的集中入駐，帶來新的住房理念和建設水平，帶動太原房價上漲。五是不斷攀升的地價。前3月，太原土地市場成交活躍度持續上升，先後有多個地塊成交，這都為未來的市場埋下伏筆。
省統計局數據也顯示：1-2月份，山西房地產開發投資快速增長。山西省固定資產投資中，房地產開發投資增長27.9%，佔全省投資比重的29.7%，同比上升4.1個百分點。太原市房地產開發投資33.97億元，佔全市投資比重的56.9%，比上年同期提高3.1個百分點。
田鐵秋分析，太原樓市現在已經進入了規律性的輪迴，下一步房價還將會穩步上漲。雖然增速已經放緩，但還是會出現一定的小高潮。但從數據來看，2018年，太原市商品房市場的開盤項目轉化率維持在65%左右，而今年1月到3月，整體轉化率維持在50%。轉化率的下降，說明整體市場的成交率在往下走，市場呈現出階段性緩步下行態勢。
因城施策未來走勢更趨穩
鬆綁、降稅、利率、“一城一策”……新春過後，種種跡象讓不少市民開始質疑：難道樓市限令開始鬆動？太原樓市會迎來新一波漲幅？
然而，儘管一季度收緊性政策數量已大為減少，但住建部副部長倪虹在公開場合回應樓市調控是否鬆動的問題時，仍明確表示堅持樓市調控不動搖，保持政策連續性。
某品牌房企售樓處工作人員告訴記者，眼下的市場一個月賣30套房子，已經算是比較好的業績。而去年同期一個月走70多套房子不在話下。此外，市場觀望情緒濃厚，去化週期延長。同時，市場上同類產品多，競爭激烈。
多個品牌項目負責人也表示，隨著土地市場降溫，開發商拿地意願開始下滑，去年出現了不少底價成交和流拍現象。但城鎮化離不了房地產的推動，今年下半年，太原樓市各項目將扎堆推出80平方米到100平方米的首置首改產品，各品牌會進入紅海競爭，所有的量基本都積壓在下半年。屆時，太原樓市將迎來一波補倉高峰期。
山西省房地產協會秘書長關生唐認為，“穩”將是今年樓市調控的重點。穩地價、穩房價、穩預期是具體目標，“一城一策”則是具體調控路徑。這代表著房價會在穩定的區間，不會大跌，也不會大漲。
因此，對於2019年太原樓市走勢，他認為，這一年，買房人越來越理性，房價預期也將越來越穩。未來將仍然堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”基本定位，也就是說房價不會大幅波動，對於投機客來說，再進入樓市炒房的風險很大。房價趨於穩定已經成為一種很明確的趨勢。
面對樓市出現的回暖現象，地方政府一定要頭腦清醒，掌握好政策尺度，切不能讓房價隨之回暖。在經濟需要房地產發揮穩定作用的情況下，如果市場持續低迷，顯然是不合適的，也是需要防止的。而最好的就是不讓房價繼續回到快速上漲的軌道。對房價來說，最佳的選擇就是穩定或緩慢小幅下跌，既能夠滿足購房者需求，也不影響樓市的整體穩定，不對經濟穩定構成不利影響。
房地產企業則應當結合購房者需求及政策改善產品設計，把握好企業發展節奏及拿地節奏。同時，注意提高差異化競爭優勢，提升項目品質，為2019年房地產市場發展蓄力。（記者 任志霞）
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