這兩天，東北四線小城鶴崗一夜之間成了“網紅城市”，送它上熱搜的不是某音，而是每平只有603元的二手房價格，也就是說4.9萬、3.7萬、6萬塊錢的——總價，就能完全拿下六七十平的小兩居。一邊是忙著降低落戶門檻底氣十足的一二線城市，一邊是人口密度降低經濟衰退的“收縮型城市”，城市化歷史進程中一幕幕悲喜劇正在上演。
房地產發展的根本支撐在於經濟實力和人口。2018年，黑龍江省人口自然增長率為-0.69‰。年末常住總人口3773.1萬，比上年減少15.6萬人，地級市、縣人口在謀生壓力和追逐優勢資源的慣性下，近兩年外流至省會或省外，哈爾濱虹吸效應愈發明顯，“一城獨大”的特徵將長期維持。
地級市房價數據 圖：米宅
近兩年哈爾濱新房價格穩步攀升，一方面在於新區建設、產業注入抬高了人們對房價、地價的估值，另一方面是由於“麵粉”價格提升，開發商前期投入成本變多，新房市場開始主打中高端產品，精裝修、洋房、別墅、生態水景公園地產等業態和概念走熱。
3月份哈爾濱成交商品房6520套，與2月份成交數量相比，上浮35.5%，成交面積68.15萬㎡，環比上浮17%。可以看出從3月份新房成交量有所回暖，金三銀四新房置業熱度已經復甦。
國家統計局公佈的數據顯示，哈爾濱新建商品房價格已經實現了24個月的連漲，尤其是近期土拍潮的助力，更是提升了業內看漲的預期。
NO.1｜壹 3月新房價格漲幅擴大 144㎡以上大戶型走熱
4月16日上午，統計局公佈了3月份70城商品住宅銷售價格變動情況。哈爾濱3月新房漲幅高達1%，全國排名第12位，較2月份0.6%的漲幅明顯擴大。東三省上榜的其它主要城市中，大連和瀋陽新房市場也恢復了元氣，漲幅分別為1%和0.8%。漲幅最為明顯的是丹東市，以1.9%的月環比漲幅排名全國首位。
每年的三、四月份，由於房源更新換代、土地市場和新入市項目抬高片區房價預期，新房樓盤都會迎來一波“調價潮”。據諸葛找房統計，3月份至4月中旬，已有35盤完成調價，變化幅度最大的是南崗的清濱花園和匯智中心，每平均價分別上調2500元和2000元。其次是香坊的金瑞林城和南亭印象、南崗的匯智中心、道里的璞悅灣和保利天珺、松北的松浦觀江國際和融創文旅城、呼蘭的君豪新城，均調價1000—1500元/㎡不等。
四月份，新房市場可謂是“土拍與房市同火，封盤漲價與促銷折扣齊飛”。尤其是近期松北核心居住區三宗地塊土拍，8422元/㎡—9042元/㎡的樓面地價直接引發了一場開發商的調價熱潮，昨天江都街附近No.2019HTS002地塊落錘成交後，松北片區至少有7項目（包括別墅項目）已封盤調價，高層產品漲幅每平500元—1500元不等。照此趨勢，4月份新房價格繼續看漲已成定局。
從1月至3月新房各面積段價格變動中，可以發現90㎡以上房源需求面旺盛，市民的改善需求持續高漲，二手房房源量增多，業主偏向於置換居住環境優越、居住寬敞、漲價預期更高的大戶型新房。
1月份90—144㎡剛改類、舒適型產品價格漲幅1.3%，2月份144㎡以上純改善大戶型價格漲幅達到了0.8%，3月份該面積段價格漲幅竟達到了1.6%，遠遠超越144㎡以下房源價格漲幅。
改善性和“一步到位”需求增多說明，冰城購房者對新房偏好，將繼續向中大戶型、中高總價偏移。這主要是由於新房市場轉戰至外環或新區，且開盤均價在12000—18000元/㎡之間，購買力不足的剛需望而卻步，中小戶型需求開始轉向配套成熟、價格親民的主城區二手房市場所致。
NO.2｜貳 二手房市場漲勢趨緩 風浪過後歸於平靜
二手房價格漲勢與新房並未在同一步調。統計局數據顯示，3月份哈爾濱二手房銷售價格漲幅0.4%，與二月份相同。而瀋陽、大連、長春的二手房市場早已嗅到春意，業主漲價意願更為明顯，三城二手房漲幅分別為0.7%、1.1%、1.1%，熱度明顯高於冰城。
從各個面積段來看，90㎡以下小戶型升值速度減緩，一月份漲幅0.2%，二月份漲幅0.3%，三月份漲幅維持在0.3%左右，表現較為平穩。此次144㎡以上的大戶型漲幅0.3%，與二月份0.8%的漲幅比有所降低。而90㎡—144㎡面積段價格漲幅0.6%，價格有所升溫。
從年初一直到四月份，提起來二手房，市民第一反應就是“跑路”“資金鍊斷裂”“挪用購房款”“爆雷”，買賣二手房的市民對小中介的信任度降至歷史冰點，與之對應的是從去年12月份開始，冰城二手房市場日均降價房源開始多餘漲價房源。
諸葛找房統計，3月份哈爾濱日均降價房源量在506.17套左右，與上月日均297.8套降價房源量相比，環漲70%。可以看出賣方對房價看漲預期微弱，為了回籠資金、置換新房，紛紛降價求出手，買家雖有詢價，但為了避開中介暴雷風頭，下單購買者偏少，有價無市的行情還將持續。
對於未來置業方向和之後幾個月哈爾濱房地產市場發展趨勢，諸葛找房分析師認為，中國東中西部、南部北部的地產市場會加劇分化，沒有人口流入、新興產業加持的地區，即將面臨房價停漲甚至萎縮。
新房市場方面，哈爾濱本月僅哈南萬達廣場、香坊區金色城邦C2地塊二期新開盤，其它不少項目還處在蓄客期，群力、香坊、松北區純新盤已經開始預熱，為後續正式推售做準備。
華潤置地紫雲府Ⅱ，預計4月27日入市，住宅精裝修，小三室建築面積約110平；中海時代，4月14日群力第六大道3266號的展示中心開放，2019年8月開盤；桐楠格·萬科公園大道，臨時售樓處4月6日開放；松北區的融創文旅城，即將加推B區建面100㎡起新房源，均價即將上調，認籌中；道外區的錦繡東潤御景，現在已有預約優惠；華潤置地·崑崙御，7月推出樣板間，高層精裝修交付，洋房毛坯交付。
新房集中在五月份和六月份入市，未來幾個月成交會持續回暖。二手房現在已經是不少剛需朋友的選擇，買房之前，要考慮其再次出租、出售的難易程度，以及交通、教育配套，王牌配套加持是房產保值升值的基礎。
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