4月15日，東莞市自然資源局公佈《東莞市城市更新單元劃定方案編制和審查工作指引（試行）》（下稱《指引》）。為破解土地資源瓶頸，保障民生服務設施以及重大產業項目實施，《指引》對大型改造片區統籌、更新模式、更新方向、用地貢獻和公共配套設施以及TOD範圍等特殊情況更新單元劃定作出規定。
按照《指引》，東莞城市更新單元面積原則上不小於150畝，不超過500畝，可以由多個更新單元合併形成一個大型改造片區，面積不宜超過1500畝。除了普通工業或者倉儲用地項目，其他城市更新項目要把不少於15%的土地無償移交政府，優先用於落實公共服務設施、市政公用設施以及政府發展備用地等。
●南方日報記者 郭文君
用地面積不少於150畝、不超500畝
去年8月，東莞市政府發佈《關於深化改革全力推進城市更新提升城市品質的意見》（下稱《意見》），部署深化體制改革，全面推進城市更新、提升城市品質。根據《意見》，更新單元劃定是全市城市更新規劃體系的重要環節，是政府統籌更新工作的重要抓手，是開展城市更新工作的重要前提。更新單元正式實施之前必須完成更新單元劃定工作。
在規模要求方面，按照《指引》，更新單元面積原則上不小於150畝，不超過500畝，可以由多個更新單元合併形成一個大型改造片區，面積不宜超過1500畝。市區（莞城、東城、南城、萬江等街道）、石龍鎮範圍內的更新單元面積可適當降低，政府主導改造、“工改工”、公益性改造及其他市政府特別批准的更新單元不受面積限制。
東莞城市更新單元所包含的改造形態和區域類型十分豐富，一個更新單元可包括拆除範圍區域、非拆除範圍區域這兩類區域。其中，拆除範圍區域又細分為拆除重建區和生態修復區，非拆除範圍區域細分為整治活化區、歷史文化保護區、現狀保留區、現狀道路區、“三地”和超標“三地”區、其餘用地區等。
對於劃定城市更新單元內的整體安排，東莞作了統籌考慮。按照規劃，單元內城市重要道路沿線以及改造需求迫切的舊村莊、舊城鎮應納入拆除範圍。拆除範圍不得切割建築物，所有建築物須整體納入拆除範圍。除傳統產業類、新型產業類、產城融合類、公益類和政府主導改造類更新單元外，公路兩旁的私人住宅、商鋪應納入拆除重建區。
在比例要求方面，按照規定，除政府主導的更新單元外，實施改造面積原則上不低於修正後的更新單元面積的70%，拆除範圍面積（即拆除重建區與生態修復區之和）原則上不低於修正後的更新單元面積的50%。但對於舊村改造為主的更新單元，拆除範圍面積比例要求可以降低至30%，實施改造面積比例要求保持不變。其中，實施改造面積=拆除重建區面積+生態修復區面積+整治活化區面積+歷史文化保護區面積，更新單元修正後面積=更新單元面積-現狀道路區面積-其餘用地區面積。
普通工業或倉儲用地項目對於土地貢獻率沒有要求
按照《指引》，更新模式包括政府主導改造、單一主體掛牌招商和土地權利人自行改造三種。其中，政府主導改造模式又細分為政府土地儲備、政府土地整備開發、政村合作三類。更新單元必須整體實施、成片改造，一個單元原則上只有一個改造主體。
其中，生態控制線內、工業保護線範圍內置換出來的用地，或利用“倍增企業”政策完善用地手續後，變更為商業、居住等經營性用途的，以及事業單位、國有企業、公有經濟成分佔主導地位的企業等單位土地的，須採取政府主導改造模式，納入市或鎮土地儲備。
針對土地貢獻率，《指引》針對不同項目類型對用地貢獻比例和集中用地貢獻率做出要求。其中，更新方向為普通工業或者倉儲用地的，對於土地貢獻率沒有要求。其他更新單元均要求無償移交公共設施用地或其他指定類型用地。
其中，更新方向為商、住的，非舊村改造為主導的項目，需貢獻的集中用地比例，不低於拆除範圍的15%。更新方向為商、住的以舊村改造為主導（舊村面積佔拆除範圍面積的80%）的項目，需貢獻的集中用地比例不低於拆除範圍的10%。更新方向為新型產業用途的，用地貢獻比例不低於拆除範圍的15%，貢獻的集中用地比例不低於拆除範圍的2%，且面積不低於3000平方米。按照控規實施的項目，單元範圍內無償提供的公共設施用地比例不低於拆除範圍的15%；控規中沒有規劃公共設施或者公共設施規劃不足的，不足部分需要無償移交2倍經營性物業的建築面積給政府。
城市更新後，需無償移交集中的設施或用地既包括高中、初中和小學，不少於10000平方米（指用地規模，下同）的大型文體設施，不少於8000平方米的社區中心，不少於6000平方米的公園，不少於4000平方米的文化設施用地，以及綜合醫院、專科醫院、養老機構等公共服務設施。也包括給水泵站、110kV變電站、次高壓調壓站、雨水泵站、汙水泵站、垃圾轉運站、消防站以及公交首末站、社會停車場庫等市政公用設施。此外，還要無償移交具有保留價值歷史建築或其他歷史場所、生態修復區、每處用地規模不少於3000平方米的政府發展備用地等。
《指引》還對幾種特殊情況的更新單元劃定做出規定。其中，傳統產業類更新單元可申請控規調整後按控規實施，不含居住（R2）、商業（C2）、配套型住宅（R0）的新型產業類更新單元劃定方案的，經市政府審批同意後，可以直接申請控規調整，無需編制前期研究報告。含普通工業用地（M1、M2）和倉儲用地（W1）的更新單元，在更新單元劃定階段不需提供建築方案。
更新單元涉及站點 TOD 開發規劃已完成（已批覆）或已有成果的，以 TOD 開發規劃作為TOD 控制範圍內控規編制（調整）的依據。未開展 TOD 開發規劃編制工作的更新單元，由園區管委會、鎮人民政府（街道辦事處）以“一事一議”方式徵求市軌道交通局意見後請示市政府，並按照市軌道交通局和市政府的正式回覆意見進行更新單元劃定。
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