買房可說是現今社會一大熱門話題，尤其是前幾天，國管中心宣佈認房又認貸，激起了層層浪花，房地產開發企業又一次的暴露在了大眾眼前！很多的朋友對於房地產開發企業是又熟悉又陌生，熟悉的是房子，陌生的是其內涵！
恰好，前幾天在悟空問答上面看到一個有關房地產開發企業所涉及到的稅種的問題，懶得再悟空問答裡回答了，就在這裡做一個統一的回覆吧。
房地產開發企業，作為一個企業，和所有的企業一樣，首先接觸的稅種那就是印花稅了。為啥呢？大家要知道，成立一家企業，首要的是註冊資金，也就是有錢好辦事，任何一個企業，第一筆資金必然是註冊資本，而註冊資本是要繳納印花稅的，這也是每個企業所涉及到到的第一個稅種，而且這個印花稅是貫穿了這個企業的整個經營過程的，註冊公司要繳納印花稅，簽訂合同要繳納印花稅，出租房產亦是要繳納印花稅。印花稅歷來都是輕稅重罰，也就是說印花稅雖然總稅額比較少，但是一旦被查到違法，其處罰力度還是很重的！所以每個企業不僅僅是房地產開發企業都要重視印花稅的問題！
開業以後，房地產開發企業接著要面臨的是什麼稅種呢？答曰：契稅！很多人可能表示很驚訝？為啥是契稅呢？不應該是增值稅，房產稅啥的麼？其實大家可能理解有誤，房地產開發企業第二個要繳納的確實是契稅！這是為什麼呢？
大家要知道，房地產開發企業是幹啥的呢？肯定是房地產開發啦！而要進行房地產開發，必然要有土地啦，總不能搞個空中樓閣吧？而取得土地使用權的時候，契稅是免不了的，4%的稅率，在土地使用權交付的時候，契稅也隨之繳納。現在的房地產開發企業，所取得都是淨地，也就是說拿到的土地是可以直接用來開發的，沒有拆遷戶補償等等問題，而以前房地產開發企業所拿到的基本都是毛地，你拿到土地以後，還得和拆遷戶談判，協商補償問題，然後還得做三通一平啥的，問題多多，好在現在不需要了，政府在出讓土地之前，就已經把這些問題全部搞定了。
拿到土地以後，房企就可以開始搞開發了。在進行項目招標以後，施工企業進場，這時候的房企就又會涉及到了增值稅的問題了。這裡要說下，房企就增值稅而言，分為一般納稅人和小規模納稅人，其實作為房地產開發企業，在開發初期，基本都是一般納稅人，你想想啊，小規模納稅人的標準是年銷售額500萬以下，一個房地產開發企業銷售額都沒有500萬，那還混個P啊。哈哈，大家說是不是啊？所以說，一個小規模納稅人的房企，必然是開發後期且沒有後繼項目的房企！言歸正傳，開發進行以後，不管是甲供材亦或者是施工企業提供的工程發票，必然是增值稅專用發票。因為作為一般納稅人繳納增值稅是銷項-進項，取得增值稅專用發票是必然的選擇。但是在房企預售之前，增值稅只涉及到進項，而沒有銷項！只有等房企取得預售許可證，取得了預售收入，進項增值稅預繳的時候，才會涉及到增值稅銷項的問題。
一旦房企取得預售資格，那麼它所涉及的稅種就要包括了增值稅銷項稅，印花稅，以及土地增值稅！這幾個稅種也將貫穿整個房產銷售的過程。而一旦你取得了預售收入，那麼企業所得稅你也就逃避不了了。在預售初期，房企的企業所得稅一般都是採取毛利率法徵收的。所謂毛利率法，也就是說稅務機關會根據實際情況，給予房企一個毛利率，作為房企結轉開發成本的以及，比如說毛利率為25%，1000萬的預售收入，所對應的開發成本就是1000*（1-25%）=750萬。由此得出該企業該年度的應稅所得以及應納稅額。
其實在房企開發的過程中，還有個稅種也是如影隨形的，那就是城鎮土地使用稅。這玩意兒，你不把你的房子賣完，它就一直跟著你，甩都甩不掉~！~只不過隨著房屋的銷售，城鎮土地使用稅的稅額越來越少，畢竟它是依據你所佔有的未銷售的土地面積來徵稅的。根據你項目所在地的土地使用單價，以及未售佔地面積，得出稅款！
而一旦你取得預售許可證超過三年，或者你的銷售比例超過85%，那麼你就將迎來所有房企都感覺很恐怖的土地增值稅彙算清繳。。。。。。土地增值稅彙算清繳可謂房企所有稅種裡面難度最大，涉及最廣的算法，這裡就不再贅述了。
最後再說下房企的房產稅。如果房企把自己開發的房產用作自用，並辦理了固定資產，那麼就這部分房產，是要按照從價計徵繳納房產稅的。同樣，如果房企把自己的房產用作出租，那麼就按照從租計徵的方式繳納房產稅。
上面簡要的講述了以下作為一個房地產開發企業大致需要面對的一些稅種，篇幅所限，也只能簡單的闡述下了，如果大家有興趣的話，歡迎在下面探討！
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