买房可说是现今社会一大热门话题，尤其是前几天，国管中心宣布认房又认贷，激起了层层浪花，房地产开发企业又一次的暴露在了大众眼前！很多的朋友对于房地产开发企业是又熟悉又陌生，熟悉的是房子，陌生的是其内涵！
恰好，前几天在悟空问答上面看到一个有关房地产开发企业所涉及到的税种的问题，懒得再悟空问答里回答了，就在这里做一个统一的回复吧。
房地产开发企业，作为一个企业，和所有的企业一样，首先接触的税种那就是印花税了。为啥呢？大家要知道，成立一家企业，首要的是注册资金，也就是有钱好办事，任何一个企业，第一笔资金必然是注册资本，而注册资本是要缴纳印花税的，这也是每个企业所涉及到到的第一个税种，而且这个印花税是贯穿了这个企业的整个经营过程的，注册公司要缴纳印花税，签订合同要缴纳印花税，出租房产亦是要缴纳印花税。印花税历来都是轻税重罚，也就是说印花税虽然总税额比较少，但是一旦被查到违法，其处罚力度还是很重的！所以每个企业不仅仅是房地产开发企业都要重视印花税的问题！
开业以后，房地产开发企业接着要面临的是什么税种呢？答曰：契税！很多人可能表示很惊讶？为啥是契税呢？不应该是增值税，房产税啥的么？其实大家可能理解有误，房地产开发企业第二个要缴纳的确实是契税！这是为什么呢？
大家要知道，房地产开发企业是干啥的呢？肯定是房地产开发啦！而要进行房地产开发，必然要有土地啦，总不能搞个空中楼阁吧？而取得土地使用权的时候，契税是免不了的，4%的税率，在土地使用权交付的时候，契税也随之缴纳。现在的房地产开发企业，所取得都是净地，也就是说拿到的土地是可以直接用来开发的，没有拆迁户补偿等等问题，而以前房地产开发企业所拿到的基本都是毛地，你拿到土地以后，还得和拆迁户谈判，协商补偿问题，然后还得做三通一平啥的，问题多多，好在现在不需要了，政府在出让土地之前，就已经把这些问题全部搞定了。
拿到土地以后，房企就可以开始搞开发了。在进行项目招标以后，施工企业进场，这时候的房企就又会涉及到了增值税的问题了。这里要说下，房企就增值税而言，分为一般纳税人和小规模纳税人，其实作为房地产开发企业，在开发初期，基本都是一般纳税人，你想想啊，小规模纳税人的标准是年销售额500万以下，一个房地产开发企业销售额都没有500万，那还混个P啊。哈哈，大家说是不是啊？所以说，一个小规模纳税人的房企，必然是开发后期且没有后继项目的房企！言归正传，开发进行以后，不管是甲供材亦或者是施工企业提供的工程发票，必然是增值税专用发票。因为作为一般纳税人缴纳增值税是销项-进项，取得增值税专用发票是必然的选择。但是在房企预售之前，增值税只涉及到进项，而没有销项！只有等房企取得预售许可证，取得了预售收入，进项增值税预缴的时候，才会涉及到增值税销项的问题。
一旦房企取得预售资格，那么它所涉及的税种就要包括了增值税销项税，印花税，以及土地增值税！这几个税种也将贯穿整个房产销售的过程。而一旦你取得了预售收入，那么企业所得税你也就逃避不了了。在预售初期，房企的企业所得税一般都是采取毛利率法征收的。所谓毛利率法，也就是说税务机关会根据实际情况，给予房企一个毛利率，作为房企结转开发成本的以及，比如说毛利率为25%，1000万的预售收入，所对应的开发成本就是1000*（1-25%）=750万。由此得出该企业该年度的应税所得以及应纳税额。
其实在房企开发的过程中，还有个税种也是如影随形的，那就是城镇土地使用税。这玩意儿，你不把你的房子卖完，它就一直跟着你，甩都甩不掉~！~只不过随着房屋的销售，城镇土地使用税的税额越来越少，毕竟它是依据你所占有的未销售的土地面积来征税的。根据你项目所在地的土地使用单价，以及未售占地面积，得出税款！
而一旦你取得预售许可证超过三年，或者你的销售比例超过85%，那么你就将迎来所有房企都感觉很恐怖的土地增值税汇算清缴。。。。。。土地增值税汇算清缴可谓房企所有税种里面难度最大，涉及最广的算法，这里就不再赘述了。
最后再说下房企的房产税。如果房企把自己开发的房产用作自用，并办理了固定资产，那么就这部分房产，是要按照从价计征缴纳房产税的。同样，如果房企把自己的房产用作出租，那么就按照从租计征的方式缴纳房产税。
上面简要的讲述了以下作为一个房地产开发企业大致需要面对的一些税种，篇幅所限，也只能简单的阐述下了，如果大家有兴趣的话，欢迎在下面探讨！
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