樓市真的回暖了麼？
大漲行情真的要到來麼？
1
上週，我接到了一個諮詢。
一位老哥，滿槓桿重倉了成都。
究其原因，老哥認為：成都最近的成交量已經升溫了，大漲行情就要到來了。
在這位老哥，乃至絕大多數人的眼中，房價應該是這個樣子——
房價應該像一張心電圖一樣，跌宕起伏永不休。
不漲就是跌，不跌就是漲。
這個月成交量升溫了，似乎下個月就是房價暴擊。
因此，他們怒目圓睜，把每一天都過成了“憤怒小鳥”的模樣。
但凡有點回溫，就要上槓杆，滿倉直接懟。搏一搏，單車變摩托。贏了就會所嫩模，輸了就撅腚幹活。
賭的就是一個不錯過。
然而，真實世界中的房價卻並非我們的臆想。
這是過去51個月的廣州住宅量價變化圖。
2014.12-2019.3廣州住宅量價變化圖▼
通過這張圖，我們會發現——
過去的51個月，廣州的房價有39個月都是橫盤的，而真正上漲的只有12個月。
現在幾乎所有人都在說小陽春，都在說北京3月份成交量創10個月新高，上海二手房成交量創26個月新高……整個一二線城市的成交量在快速回溫，大漲就在前方。
然而在上面這張圖上，廣州從2015年3月份就開始成交量回溫，但直至2016年7月份才迎來房價上漲。
這中間17個月的時間，成交量一直都在漲，價格卻始終都在橫盤。
從觸底到大漲，還有17個月的橫盤期需要跨越。
這是上海過去12年的住宅量價變化圖。
2007-2018.12上海住宅量價指數變化圖▼
過去的12年時間裡，上海的房價只有1年半的時間是在暴擊行情中，1年半的時間在穩步升溫。
剩下9年的時間，都是在橫盤。
現在，幾乎所有人都在告訴你：
成交量暴漲，小陽春來了！
但是，幾乎沒有人告訴你：
從“量漲”到“價漲”，從“小陽春”到“盛夏”，往往需要跨越數十個月的橫盤期。
你真的做好跨越時間週期的準備了麼？
2
這一行，做的久了，就見過太多的無奈與悔恨。
其中，最大的無奈就是：
死於大漲前夜。
在大漲前夜，迫於無奈拋出了資產。
為什麼會死？為什麼會拋？
大概率都是樂觀的估計了行情的到來。
前面我們說了，從成交量的上漲到價格的上漲，從小陽春到盛夏的到來，往往需要跨越數個月，甚至是數十個月的橫盤期。
但是，絕大多數人卻很容易忽略這數月甚至是數年的橫盤、靜淡期。
一進入樓市，化身為憤怒的小鳥，上槓杆，就是懟。
身邊一位老友，夫妻都是普通員工，在設計院工作的丈夫，時常還有私活。
去年年中，躲開我的阻攔，拿出全部積蓄，並把房子做了抵押貸，加上槓杆進場了深圳。
年底，因為大環境的原因，妻子縮編降薪，丈夫的私活也戛然而止。
朋友說，現在每天早上一睜眼就面臨著900塊/天的貸款月供，度日如年。
他幾乎每週都要問我一個同樣的問題：
深圳的大漲行情何時到來？
而我每次的答案都頗顯遺憾：我不知道。
我知道的是，深圳這樣的城市完全沒有問題，他選的房產標的也完全沒有問題，長週期裡“看漲”亦不會出現問題。
我不知道的是，他能否挺到行情的到來。
在高槓杆橫盤裡的日子是最難熬的，幾乎每一天都要面對月供的壓力，幾乎每一天都要承受與日俱增的資金成本，甚至幾乎每一刻都要承受至親的指責和抱怨……
所有人都在告訴你，小富靠漲幅，暴擊靠槓桿；
但似乎從來沒有人告訴你，決定你最終能不能吃到暴擊的是現金流。
廣州是用18個月的橫盤、成交復甦，才換來一次8個月的暴擊翻番；上海是用4年的橫盤、成交復甦，才換來一次10個月的暴擊翻番；北京是用2年的橫盤、成交復甦，才換來一次7個月的暴擊翻番……
在暴擊翻番到來之前，在長達數十月，乃至數年的復甦橫盤期裡，但凡拋盤，必有損失。
想獲得一次暴擊，首先你熬得過數月，乃至數年的蟄伏。
3
在這場樓市對峙裡，我們太喜歡從一個極端走向另一個極端。
• 10個月前，炒房客爆倉的陰雲還在燕郊上空盤旋；
• 6個月前，深圳還在流竄著炒房客跳樓的逸聞軼事；
• 5個月前，一個做旅遊的公眾號寫了一篇《終於，房子開始吃人了》，剛剛創下了150萬的閱讀量……
這也僅僅是不足一年的時間，失掉的信心又重新回來了，市場似乎也發生了徹底的逆轉。
2015年，一線城市行情起；2016年，二線城市行情起；2017年，一線都市圈和行情滯後的二線城市補漲；2018年，三四線城市行情起……
4年的時間裡，房價之輪從未停止轉動。
如今，這才剛剛進入2019年，難道房價的暴擊就又要來了？
真的沒有那麼快，老哥們！
有時候，成交量的上漲，真不一定能帶來成交價格的上漲，乃至房價行情的到來。
比如，前段時間的杭州。
綠城建發沁園，突破限價，每平米漲了4500元。
繼沁園之後，杭州諸多新盤紛紛調價，普遍上調比例5%。
由此有人說，沁園引發了杭州的豬年第一漲，新行情再次來臨。
然而，事實並非如我們想象。
• 中旅名門府，把均價從32500元/㎡上調到33500元/㎡。緊接著中籤率從23.1%，直接變成了不用搖號，來了就能買；
• 蕭山市北的一個項目，單價上漲600元/㎡之後，也從需要搖號搶房，加入了“流搖”大軍中；
• 碧桂園翡翠江南、德信金茂佳源府上調價格之後，也都紛紛流搖；
• 一舉突破板塊價格天花板的國開東方鳳凰臺和中銳招商星未來，首開也直接流搖……
原來，從小陽春的千人搖號，變成靜淡市的疲態叢生，也僅僅需要6%的漲幅而已。。
量漲不算漲，價漲也不算漲。
價格漲上去，成交量還能漲上去，才算真正的漲！
絕大多數的所謂小陽春，亦不過是一場虛張聲勢。
4
最後，我有三句話送給大家。
量漲只是觸底，不會再跌了，而價漲才是真行情。
從量到價，絕不是瞬息之間，而往往需要跨越數月，乃至數年的靜淡橫盤。
好行情不是追出來的，而是熬出來的，能否拿到漲幅，關鍵在於能否熬到行情。
在過去數年，我也見過一些老哥，稍有風吹草動，就打光子彈，上槓杆猛懟。
他們浪的要死，而且越浪越滋潤。
但是他們都有一個共同的特徵：手裡的錢或手裡可隨意變現的資產，特別多。
誠如你我這種普通人，最好對樓市有足夠耐心。
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