年報系列點評之四十一
簽約銷售額首破500億元，行業排名迴歸TOP50，融資成本處於行業低位，財務狀況積極改善。
克而瑞研究中心 朱一鳴、汪慧
2018年華髮調整發展的成果顯著，在逆勢中實現增長，簽約銷售額首破500億元，增幅達到87.64%，位於行業高位，行業排名也迴歸TOP50。在面臨強者恆強的行業環境，華髮如要佔據市場優勢，需要進一步推動規模增長。投資佈局上，華髮在深耕珠海市場的基礎上成功拓展，形成“6+1”區域佈局，這有助於推動銷售區域均衡，降低由單一區域帶來的系統性風險。2019年房地產市場依舊面臨考驗，房企的競爭更多落實到企業運營上，為實現可持續性發展，華髮在拓展主業及推動多元化進程中，也積極優化債務結構，改善企業流動性，這也將成為華髮在市場競爭的關鍵環節。
業績：簽約額突破500億，銷售呈現區域均衡
2018年華髮積極推動銷售，在逆勢中實現增長，簽約銷售額首破500億元，達到582億元，銷售面積為194.87萬平方米，分別同比增長87.64%、45.69%，業績漲幅居於行業高位。從克而瑞榜單來看，華髮銷售額位居47位，是近5年來第二次擠進TOP50。隨著行業集中度的不斷提升，規模房企的競爭日益加劇，華髮要在行業中佔據優勢地位，仍需繼續保持增長。
華髮的銷售業績大幅增長主要得益於，一方面，珠海、上海、武漢等重點城市銷售業績穩步提升；另一方面南京、蘇州等新進駐城市業績貢獻也相當可觀。從銷售區域分佈來看，華東、華中、華南等六大區域分佈更加趨於均衡。其中，華東區域銷售額為226.78億元，佔比38.96%；珠海區域銷售額為124.4億元，佔比21.37%，繼續領跑本地市場，進一步鞏固“大本營”地位；華南區域（廣州、中山、南寧）、華中區域銷售額都超過90.22億元；北方區域、山東區域銷售額創歷史最佳，達49.75億元。華髮已進入的城市中，一二線及重點城市銷售佔比已經超60%。
隨著今年以來一二線城市市場預期看好，加上《粵港澳大灣區發展規劃綱要》出臺，在國家政策驅動為大灣區房地產市場帶來了巨大的增長空間，2019年華髮有望抓住發展機遇，實現新的突破。
投資：深耕珠海市場，形成“6+1”區域佈局
報告期內，華髮通過公開競購、合作開發等方式成功取得20個新項目。截至報告期末，華髮區域佈局已拓展至北京、上海、廣州、深圳、天津、武漢、南京等全國近30個主要城市，形成了珠海、華南、華東、華中、北方、山東6大區域以及北京公司的“6+1”區域佈局，擁有土地儲備計容建築面積750.04萬平方米，在建面積1004.23萬平方米，同比增長40.38%。
從土地儲備的區域分佈來看，珠海市場仍然作為華髮的大本營，並在此基礎上成功拓展了華南、華中、華東、華北等經濟較為發達地區的一二線城市及輻射的三四線城市。其中華中地區、華東地區以武漢、上海、南京、杭州為核心，土地儲備佔比為46.95%；華南粵港澳大灣區區域以珠海、廣州、深圳為核心，土地儲備佔比29.81%；華北區域以北京、青島、威海為核心，土地儲備佔比8.75%；其他區域佔比14.49%。
財務：歸母淨利潤增長42%流動性問題積極改善
歸母淨利潤同比增長42%，盈利能力進一步增強。報告期內，華髮營收236.99億元，同比增長18.8%；實現毛利潤64.64億元，同比增長15.7%，毛利率為27.3%；淨利潤達24.02億元，相比2017年提高35.4%，淨利率為10.1%；其中歸屬於上市公司股東淨利潤22.84億元，同比增長41.9%，盈利能力進一步增強。
淨負債率降至215%。截至報告期末，華髮總有息負債883.3億元，淨負債率達215%，較去年同期有所降低，財務結構在積極改善中；期末，持有現金達191.4億元，同比增長64.4%，現金短債比為0.5，短期或面臨一定的償債壓力，長短債務比為1.3。報告期內，華髮積極創新融資模式，積極優化融資結構，成功發行兩期私募債，共計募集資金40億元；通過銀行間市場交易商協會成功發行中票10億元，申請註冊永續中票額度50億元並首期發行15億元，為公司籌集到較低利率水平的發展資金，整體平均融資成本5.87%，保持在行業較低位。
戰略：加強新興、配套產業發展推動建立多元化格局
2018年，華髮在聚焦房地產主業的同時，全面推進配套產業發展，精心培育新興產業，推動轉型升級，已經形成以住宅開發為主業，商業地產、長租住房、建築產業化和住宅配套產業同步前行的“1+3”業務發展格局。
商業板塊品牌影響力逐步提升，收入及利潤連續3年保持增長。旗下華髮商都整體出租率高達99%；期內珠海首個開放式親子主題街區華髮水岸新天地商業街正式開業；閱潮書店深耕珠海，佈局全國，形成“1家旗艦店”+“10家社區店”的良好局面。
新興配套產業潛能初放，核心競爭力逐步提升。華髮景龍加快全國擴張步伐；設計公司取得園林景觀設計資質，成為珠海市唯一一傢俱有建築、室內、園林以及智能化、鋼結構等多個資質的綜合設計企業；華髮中建PC廠正式投產，積極參與珠海市裝配式科研課題研究；文傳公司相繼承接沙灘音樂節、珠海國際設計周論壇、第十二屆中國航展開幕式等大型活動，並出色完成港珠澳大橋開通儀式會場搭建佈置任務。
此外，華髮還推進中以加速器項目，進軍產業地產；積極響應國家“租售並舉”號召，自持物業、住房租賃業務穩步落地，繼續積極推動REITs專項計劃。
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