我們總是籠統的把樓市分為幾個層級：北上廣深四個超級大都市是一線，各地的省會城市是二線，其他地級市都屬於三四線或以下級別的城市。
不同的層級，當地房地產市場的表現也不盡相同，購房者所傾注的精力和目光也都有差異，比如今年以來，樓市流行“小陽春”的說法，其實大部分都由一二線城市所貢獻，實際上三四線城市的成交量、土拍面積都是在下降的。
這其實是樓市造成的一種假象，我們平時所忽視的三四線樓市，才是決定房地產形勢的關鍵。
近日，中泰證券首席宏觀分析師梁中華髮文指出，根據大致估算，31個二線城市市轄區房產總市值有73萬億，其他地級市市轄區房產總市值在93萬億。
剔除一線以外的其他地級市市轄區房產市值佔比高達62%，這還未考慮本輪房價漲幅也較大的縣級城市，如果考慮進去，中小城市房產市值佔比要更高。
佔比這麼高，意味著一旦形勢惡化，樓市未來承受的風險也會更大。
現實也確實在朝這個方向演化，數據顯示，今年中小城市的棚改目標下降30%左右，且貨幣化的比例大幅調低，從高頻數據來看，三四線城市的房地產銷售額也在持續回落，梁中華預計今年銷售額跌幅會達到-10%。
如果按照這樣的調整節奏，大量在小城市囤房的“炒房客”們，一旦出手砸盤，會不會重演5年前的“降價潮”呢？
5年前是什麼時候？當時各線樓市尚未崛起，貨幣化安置還沒有對房價形成助推作用，大量房企主動降價去庫存，一時間各地樓市蔓延降價潮，雖然持續時間較短，但形勢卻異常悲觀。
不過，梁中華認為，這次跟5年前的情形有很大不同，上一輪房子主要在開發商手裡，迫於資金壓力房企才無奈降價，這一輪經歷過去庫存後，房子主要在居民手裡，眾多炒房客持有房產的成本較低，不會輕易去“砸盤”，也就是說，重演5年前的樓市下跌可能性並不大，很有可能是慢跌、緩跌的走勢為主。、
筆者認為，2019年三四線樓市的陰跌狀態，極有可能會如同專家所說，5年的時間，中小城市的房地產市場，實質上是將房子從房企手中轉移到了居民手中，而大量三四線樓市的房產持有者，都是一家多套房的狀態。
他們買房目的可能不是投機，但實際上與炒房行為無異，這部分炒房客因為買入的價位足夠低，並沒有充分的砸盤動力，即便降價，也是試探性的多次調整，不會形成大規模、大幅下跌式的拋售行為。
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