我们总是笼统的把楼市分为几个层级：北上广深四个超级大都市是一线，各地的省会城市是二线，其他地级市都属于三四线或以下级别的城市。
不同的层级，当地房地产市场的表现也不尽相同，购房者所倾注的精力和目光也都有差异，比如今年以来，楼市流行“小阳春”的说法，其实大部分都由一二线城市所贡献，实际上三四线城市的成交量、土拍面积都是在下降的。
这其实是楼市造成的一种假象，我们平时所忽视的三四线楼市，才是决定房地产形势的关键。
近日，中泰证券首席宏观分析师梁中华发文指出，根据大致估算，31个二线城市市辖区房产总市值有73万亿，其他地级市市辖区房产总市值在93万亿。
剔除一线以外的其他地级市市辖区房产市值占比高达62%，这还未考虑本轮房价涨幅也较大的县级城市，如果考虑进去，中小城市房产市值占比要更高。
占比这么高，意味着一旦形势恶化，楼市未来承受的风险也会更大。
现实也确实在朝这个方向演化，数据显示，今年中小城市的棚改目标下降30%左右，且货币化的比例大幅调低，从高频数据来看，三四线城市的房地产销售额也在持续回落，梁中华预计今年销售额跌幅会达到-10%。
如果按照这样的调整节奏，大量在小城市囤房的“炒房客”们，一旦出手砸盘，会不会重演5年前的“降价潮”呢？
5年前是什么时候？当时各线楼市尚未崛起，货币化安置还没有对房价形成助推作用，大量房企主动降价去库存，一时间各地楼市蔓延降价潮，虽然持续时间较短，但形势却异常悲观。
不过，梁中华认为，这次跟5年前的情形有很大不同，上一轮房子主要在开发商手里，迫于资金压力房企才无奈降价，这一轮经历过去库存后，房子主要在居民手里，众多炒房客持有房产的成本较低，不会轻易去“砸盘”，也就是说，重演5年前的楼市下跌可能性并不大，很有可能是慢跌、缓跌的走势为主。、
笔者认为，2019年三四线楼市的阴跌状态，极有可能会如同专家所说，5年的时间，中小城市的房地产市场，实质上是将房子从房企手中转移到了居民手中，而大量三四线楼市的房产持有者，都是一家多套房的状态。
他们买房目的可能不是投机，但实际上与炒房行为无异，这部分炒房客因为买入的价位足够低，并没有充分的砸盘动力，即便降价，也是试探性的多次调整，不会形成大规模、大幅下跌式的抛售行为。
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