時代財經APP記者 童潔
2018年，產業地產“大佬”華夏幸福經歷了動盪與不安的一年，從身陷現金流風波到“賣股求生”，它的故事令人唏噓。
在一封《致股東信》中，華夏幸福坦言過去的一年有“焦慮”，也有“煎熬”，並用星座裡形容運勢不順的術語“水逆”一詞來作為總結，其表示“水逆的2018已經過去！變中有憂的焦灼，跌宕起伏的煎熬，都已悄然劃過！”。
華夏幸福之所以發出這樣的感嘆，是因為它剛剛跨過了“第一道坎”。近日，華夏幸福發佈了2018年業績報告，去年，其實現營業收入837.99億元，同比增長40.52%；實現歸屬於上市公司股東的淨利潤117.46億元，增長32.88%。
若放在一家無風無浪的房企身上，這無疑是一份不錯的成績單。但對於華夏幸福而言，32.88%的淨利潤增幅也只是剛好過了及格線而已。
產業新城是華夏幸福業務結構中佔比最高的部分，長久以來，華夏幸福也以“產業新城運營商”自居。多年來在產業地產上的大手筆投入確實令華夏幸福成功坐上了行業的龍頭位置，但慢週轉的特徵也為華夏幸福的資金鍊崩塌埋下伏筆。
去年，站在塔尖的“巨人”面臨崩塌的一刻，現金流的惡化迫使華夏幸福走上賣股的道路。2018年7月，華夏幸福控股股東華夏控股及一致行動人鼎基資本將持有的5.82億股華夏幸福股份轉讓給平安資管，佔總股本比例為19.7%，交易價格為137.7億元。
為了獲得這筆資金，華夏幸福簽下一紙對賭協議。其向平安資管承諾，以華夏幸福 2017 年淨利潤為基數，2018 年、2019 年、2020 年三個年度，淨利潤增長率分別不低於30%、65%、105%，淨利潤分別不低於114.15億元、144.88億元、180億元。
也就是說，去年華夏幸福驚險過線。不過，在其他方面，華夏幸福就沒有那麼幸運了。此前，華夏幸福的土儲多是位於環京地區，近年來受調控政策影響，其項目去化狀況不佳。華夏幸福也決定將銷售重心向環京以外的區域偏移。去年現金流風波尚未爆發之前，時任華夏幸福總裁的孟驚曾向外透露，2018年，華夏幸福要完成2000億元銷售目標，其中，環京和外地將各佔一半。
但在去年，華夏幸福這兩個目標都落了空。年報顯示，華夏幸福去年實現銷售額1627.61億元，較上年同期增幅僅為6.93%。其中環北京以外區域的銷售額為756.19億元，雖然同比增長109.08%，但佔公司整體銷售額比例未達50%，為46.46%。
不僅如此，即便在引入平安系，華夏幸福的現金流狀況仍舊令人擔憂。截至2018年年底，其通過經營活動產生的現金流淨額為-74.28億元，儘管與2017年同期相比有所好轉，卻仍未轉正。
經歷了“水逆”的一年之後，華夏幸福將迎來“變革”的一年。用其自己的話來說，歷史走到充滿變革的關鍵路口。
如其所言，華夏幸福正在經歷一系列變化。今年1月底，平安系再次接手華夏幸福股份，以42.03億元的價格受讓1.7億股，持股比例由19.56%增至25.25%。與此同時，被認為是“平安系”人馬的原華潤置地執行董事吳向東亦正式加入華夏幸福。
吳向東在商業地產領域有著極高的威望，華潤置地旗下的明星產品“萬象城”便是出自其手。從華夏幸福過往的業務結構來看，其一直以開發產業新城為重心，主流的住宅和商業地產板塊有較大缺失。吳向東的加盟在外界看來，就是補齊這兩個缺角。
這樣的推測在此次發佈的年報中得到印證。年報中提到，在繼續做強產業新城業務的同時，華夏幸福還將探索開拓產業新城以外屬於綜合不動產的新業務領域，將增加商業地產及相關中高端住宅業務，如寫字樓、商場等。
但《致股東信》中又強調，華夏幸福還會繼續堅持走產業新城的模式。“都市圈戰略早已成為華夏幸福的核心戰略，產業新城邏輯已成為業務的基本遵循。我們也曾被業績壓力壓得喘不過氣來，但是對產業新城模式和邏輯的堅守，一刻不曾放鬆。起伏漲落間，如何選擇？我們的回答非常明確：堅持產業新城模式和經營邏輯不動搖。”
目前，華夏幸福已在京津冀、長三角、粵港澳、鄭州、武漢、成都、長沙等15個都市圈進行佈局，以開發性PPP模式建設運營產業新城近80座。2019年1-3月，華夏幸福銷售額305.34億元，比上年同期減少32.30%；銷售面積305.72萬平米，比上年同期減少11.42%。
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