華夏時報（chinatimes.net.cn）記者李貝貝 上海報道
12月4日，信德集團（00242.HK）聯合上海本地房企中華企業（600675.SH）以47.12億元的底價收購華僑城蘇河灣地塊50%的權益。針對該筆股權轉讓，華僑城集團方面對《華夏時報》記者解釋說，這主要是華僑城華東集團積極調整產業佈局的戰略轉型需要，“是華僑城集團新戰略的重要組成部分，是新的發展模式下實現企業高質量發展的重要路徑。”
值得注意的是，華僑城近年正加速資產騰挪。《華夏時報》記者不完全統計，僅在今年11月間，華僑城就公開掛牌了9個項目。對此，華僑城稱，“近年來的大宗交易行為主要是為了加快項目落地實施，推動主營業務持續健康快速發展”，同時也是遵循華僑城集團“文化+旅遊+城鎮化”戰略發展思路的具體實踐。
華僑城蘇河灣50%股權易主
今年10月22日，華僑城在北京產權交易所掛出股權轉讓信息，擬轉讓旗下上海華筵房地產開發有限公司和上海華合房地產開發有限公司各50%的股權，轉讓底價合計約47.12億。
時隔40余天，12月4日，信德集團有限公司發佈《關於收購兩項目公司各50%股權的主要交易》公告，稱旗下兩家公司上海潼信和上海蘇鑽分別為上海華合及上海華筵待售股權公開掛牌中的唯一競價方。當日，上海潼信和上海蘇鑽對兩家標的公司待售股權的公開掛牌提出最後競價，分別為22.28億元及24.84億元。
據悉，上海潼信和上海蘇鑽兩家公司均成立於今年11月1日，均由信德集團持股80%，另外20%股權由中華企業持有，法人和董事長則均為何超瓊。而成立於1972年的信德集團是賭王何鴻燊家族的核心產業之一，家族持股約54%。在上海，除了華僑城蘇河灣，信德集團還擁有前灘信德文化中心，以及閔行萬象城項目中的一棟寫字樓；合作方中華企業則為上海本土房企，於2016年完成重組。今年9月11日，在土地市場上暌違6年之久的中華企業在楊浦區新江灣拿下一幅純住宅用地，引起市場關注。
公開資料顯示，此次出讓50%股權的華僑城蘇河灣地塊，是2016年1月份由華僑城華潤置地聯合體以69.32億元競得的上海原閘北區蘇河灣中央公園地塊。該地塊由閘北區天目社區C070102單元33-02、46-02街坊及44-01、46-01街坊公共綠地地下空間開發地塊組成，總出讓面積達2.49萬平方米，為街巷、商住辦、商辦、商業用地。
同年7月26日，華僑城與華潤置地共同設立了上海華合及上海華筵這兩家項目公司，用以開發該地塊。其中，上海華合負責天目社區C070102單元33-02街坊地塊商住辦項目；上海華筵則負責開發蘇河灣項目44-01、46-01及46-02地塊。
根據華僑城發佈的2019年半年報，上海華合負責的項目已在2018年開工，預計下批竣工時間為2020年，預計總投資為45.24億元。按照規劃，華僑城二期首批上市的為住宅部分，但目前仍沒有該部分入市開盤的消息。
對於這筆交易，信德集團顯得比較滿意。在公告中，信德集團指出，“董事會考慮到該等地塊的所在位置和發展潛力，以及獨立估值師對兩項目公司所持物業權益的初步估值後，認為華合股權對價和華筵股權對價公平合理”。公司認為按照在該等地塊落成的物業的擬定用途，銷售華合地塊的物業短期可為集團帶來銷售收入，而出租華筵地塊的物業則會長期為集團帶來經常性租金收入。
華僑城方面則對《華夏時報》記者表示，本次股轉主要是華僑城華東集團積極調整產業佈局的戰略轉型需要：“通過資產處置、股權轉讓、合作開發等方式，加快現金迴流，從而提高整體資產週轉效率，這也是華僑城集團新戰略的重要組成部分，是新的發展模式下實現企業高質量發展的重要路徑。”
在上海中原分析師盧文曦看來，蘇河灣不是傳統的豪宅區，偏高的價格是有壓力的，出售蘇河灣項目對於華僑城來說可能是一種比較明智的選擇。其告訴《華夏時報》記者，“能一口氣全部賣掉也好，這個項目拖了不少時間。調控的壓力下，也別指望後面的價格能賣多高，不如早點走，換別的項目做”。
加重文旅產業佈局
值得注意的是，此次出售蘇河灣項目50%股權，只是華僑城近年眾多轉手項目中的一個。
《華夏時報》記者不完全統計，僅在11月份，華僑城就公開掛牌了9個項目，其中包括重慶悅嵐房地產開發有限公司100%股權，作價40.54億、昆明世博萬璟房地產開發有限公司50%股權、江門僑新置業有限公司50%股權及2.99億元債權等。就在蘇河灣50%股權出讓後2天，12月6日，融創西南房地產開發集團有限公司的子公司，也以10.42億元的底價摘牌華僑城旗下成都地潤置業發展有限公司51%股權。
關於多次出售資產的舉動，華僑城集團方面向《華夏時報》記者解釋說，華僑城近年來的大宗交易行為主要是為了加快項目落地實施，推動主營業務持續健康快速發展。同時這也是對國務院國資委“降負債”、“強主業”要求的響應，是遵循華僑城集團“文化+旅遊+城鎮化”戰略發展思路的具體實踐。
華僑城的確有“降負債”的需求。2016年至今的半年報、年報顯示，華僑城的資產負債率逐年增長。2016年末，華僑城的資產負債率為67.12%。截至今年6月末，其資產負債率為76.7%，較上年末增長2.93%。
另一方面，從2017年開始，公司的現金流淨額也一直為負值。例如，截至今年6月底，華僑城經營活動產生的現金流量淨額為-85.44億元、投資活動產生的現金流量淨額為-47.30億元。
儘管“資產騰挪術”對於公司負債率的改善暫時還未有明確的數據體現，但對於華僑城的現金流表現已經顯出了效果：根據三季度報，截至2019年9月底，公司現金流充沛。公司銷售商品、提供勞務收到的現金達599.29億元，同比增長65.77%；短期借款及一年內到期非流動負債合計267.3億元，在手貨幣資金410.8億元，短期償債壓力較小。
華僑城集團方面也自認，出售資產既有利於華僑城進一步聚焦主業，保證企業有更多的精力和資源集中到文旅產品的開發建設中，同時，通過搭建產業平臺，也集合更多優秀企業的專業優勢，實現強強聯合戰略補差。
從華僑城這一系列轉賣股權的動作來看，去地產化、加重文旅產業佈局的意圖十分明顯。根據華僑城集團方面提供給《華夏時報》記者的資料，2019年上半年，華僑城佈局的主業項目累計20個，主要位於廣東、四川、雲南、山東、海南等旅遊資源較為豐富的區域。其中位於粵港澳大灣區的項目佔一半。在成都、濟南、淄博、東營、煙臺、海南、合肥和昆明的項目也先後簽約或啟動，今年七月在雲南簽約37個文旅綜合項目，截止目前，今年華僑城簽約或落地的項目已超過60個。
不僅如此，華僑城方面也向《華夏時報》記者強調，通過快速週轉，一定程度上緩解了文旅項目投資週期與回收匹配的問題，實現了內部的動態平衡。
以集團旗下上市公司華僑城A為例，其公佈的2019年中期業績報告顯示，華僑城A新增待開發土地面積298萬平方米，實現營業收入176.5億元，同比增長19.9%；利潤總額41億元，同比增長23.0%；歸屬於上市公司股東的淨利潤為28.1億元，同比增長39.5%。另根據三季度報，2019年前三季度，公司實現營業收入298.61億元，同比增長 21.6%；歸母淨利潤59.97億元，同比增長17.8%。
閱讀更多 華夏時報 的文章
