寶中，傍著前海的大腿，時不時傳出利好消息，成為深圳樓市的一個熱門區域。
不過可惜的是，寶中新房自鴻榮源壹方中心和新錦安壹號公館之後，便再無新的產品面世，熱度始終比不上豪宅新貴深圳灣，後海。
大家也知道，新房絕對是比二手更能吸引眼球的，這兩年寶中本該入市的樓盤，在傳出入市傳聞後，結局都是默默的消失在大眾的面前。
圖中左側都市茗薈花園一期，右側雲璽錦庭，與現房無異
比如，盛意家園、都市茗薈花園一期、雲璽錦庭，實際上早已經封頂，外立面及社區整體效果已幾乎完成，與現房無異，但開發商至今沒放出一丁點信息。
好消息是，這種局面到了今年四月份，終於有項目率先打破了這種沉寂，新錦安海納公館。
新錦安海納公館展示中心大門
新錦安海納公館展示中心休息區
這盤其實就是新錦安壹號公館的二期，項目4月初開放了營銷中心。 並且，據銷售透露，估計五六月份就能開盤入市了。
新錦安海納現狀
新錦安海納公館這次推出的產品並不是大戶型，
而是75—116平米戶型，只要價格合理，估計會受到主流群體的青睞。
新錦安海納公館沙盤圖
當然，至於新錦安壹號公館能賣到什麼價格呢，大家猜猜吧。
1
地段：海納公館地處寶中，臨近前海，深圳樓市下一個價值高地，給予五星評級！
熟悉淘房志的朋友可能都知道，對於新錦安海納公館所在的寶安中心區，我們是堅定的看好。
就政府規劃來說，深圳市2010年規劃了城市雙中心，前海中心和福田羅湖中心。其中，前海中心的範圍包括前海、寶安中心區在內，圍繞這個中心的規劃利好和政策傾斜也是不斷湧現。
其中，前海是被國家寄予厚望的，受到了大領導的親切關注，多次訪問深圳，必來前海，可見其重要性。
2019年初，大灣區規劃出臺，前海承擔了核心引擎的作用。實際上，隨著灣區經濟的崛起，深圳市諸如“寶安灣”、“海洋新城”等新概念被提出，也表明了政府對以前海為中心的西部海岸線開發的重視程度。
我們認為，深圳城市中心會繼續西移，福田羅湖中心會實質性衰落，前海中心會成為真正的深圳主中心，輻射整個大灣區。
由此來看，作為前海中心一部分的寶中，承接了前海未來60萬精英人口居住功能，可以稱之為前海的後花園。
確實如此，論居住的舒適性，寶中是超過前海。因為，前海只是一個辦公區，居住是不適合的。縱觀世界上哪個城市，辦公區域內能成為豪宅區，根本不可能的。
並且，我們認為，深圳樓市下一個暴擊的板塊很可能是寶中。因為深圳灣過去兩年的暴擊，正是由於規劃、名校、產品推新等多重因素下才產生，而這些因素或輪到未來幾年的寶中。
評級：總體來說，寶中的地段價值目前還不及深圳灣後海，但在各種利好下，未來絕對是一個價值高地。總之，地段給予五星評價。
2
配套：臨近地鐵1和5號線，步行5分鐘到壹方城。享受圖書館、青少年宮、華僑城歡樂港灣等公共配套，相比深圳灣來說，也是絲毫不弱下風。但項目學位配套一般+寶安大道噪音影響，給予三星評級。
分析完項目的地段，再來看看項目周邊的交通和配套，其個人認為，也是不亞於深圳灣的。
新錦安海納公館具體位於寶安區寶安大道與甲岸路交匯處，臨近地鐵1號線和5號線，步行5分鐘可直達寶安中心站、新安站和翻身站。
交通來說，新錦安壹號公館算是非常便利，無論是自駕出行，還是富人們想要綠色出行，地鐵公交也是相當的便利。
圖為寶安大道，左側在建的就是新錦安海納公館
不過，寶安大道的車流噪音仍是客觀存在的，如果購房者對噪音敏感的，建議一定要現場多加感受。
再來看商業配套吧。項目自帶1萬平米商業，步行5分鐘內有大型綜合體壹方城，商業面積18.5萬平米，是羅湖華潤萬象城的1.5倍，於2017年10月28日開業，是目前深圳最大的單體mall。
我週末的時候，偶爾也會去壹方城逛逛，購房吃飯看電影應有盡有，真的很方便。唯一的缺點是，人太多，吃房要排隊，也是一種煎熬。
壹方城購物中心
項目可享受寶中各種公共配套，包括規劃建設的寶安中心區中央綠軸公共文化配套群，即圖書館、青少年宮、演藝中心、濱海文化公園、寶安體育中心寶安公告文化藝術中心、深圳書城灣區城等。
還有華僑城歡樂港灣，號稱“歡樂海岸2.0” ，也就是寶中濱海文化公園項目，位於寶安中心區濱海片區的濱海帶上，明年就要開園，這個很值得期待。
華僑城歡樂港灣目前建設情況
醫療配套方面也是十分完善，這裡分佈了寶安中醫院、寶安人民醫院、南方醫科大學深圳醫院，寶安婦幼保健醫院等等。
可以說，寶中這裡擁有整個深圳公共配套最為集中最為齊全的區域，比福田中心區和深圳灣還要齊全和集中。
但是，配套沒有十全十美的，也有缺點。就拿學校來說，項目配套的學位一般，小學為海旺學校小學部，初中為海旺學校，從2018年錄取率來看，在寶安區中學排名第10。
海旺中學
雖偶有小道消息傳出，寶中將迎來名校，如海旺納入寶中集團，熙龍灣前教育用地劃給深外寶安分校等傳聞，但在落實上仍是遙遙無期。
總體來說，由於寶安中心區集中了眾多的市政配套資源，相關的生活居住配套，在整個寶安都可以說是最完善的，就算相比深圳灣、福田來說，我認為也是絲毫不弱下風。總體配套可以給予四星的評價。
3
戶型：產品區間在75—116平米，戶型中規中矩，符合剛需家庭，在寶中這一片都比較少見，具有一定的稀缺性，給予三星評級。
接著跟大家說說，項目的基本資料和戶型圖相關的內容。
前面也說了，項目分三期開發，本次重點介紹的是二期新錦安海納公館，規劃佔地約5萬平米，總建面約35萬平米，其中可售住宅建面18萬平米，辦公產品4萬平米，商業1萬平米，由8棟高層住宅和1棟寫字樓+商業裙樓組成，共1890戶，主推75-116平米剛需戶型，預計五六月份入市。
從網上搜集到的信息顯示，項目大概為78平米2房，89平米3房，116平米4房，三個戶型面積段。
1、首先，建面約78平米2房的戶型。 這個戶型僅分佈在1A座，供應較少，東北朝向，臨近寶安大道，估計會有些許噪音。
2、建面約89平米3房的戶型有三種。
（1）89平米（南北通透）戶型。這個戶型也僅分佈在1A座，朝向西南，雙陽臺，南北通透，動靜分區，三個臥室均帶飄窗，採光良好，入戶玄關設計有效保障室內隱私。
（2）89平米（動靜分區）戶型。主力戶型分佈廣泛，出現在每一座，朝向東南或者正南方向，帶有大型陽臺，主臥雙面大窗採光優秀，其中有一個臥室面積較小。
（3）89平米（大開間）戶型。大開間短進深，主要生活空間統一方向，戶型空間佈局較為合理，主臥雙面大窗採光。缺點是，小房間略小，比較適合做單人間或功能房間使用。
3、建築面積約116平米的3+1戶型，也有兩種。
（1）116平米（南北通透）戶型。這個戶型也分佈廣泛，朝向東南或正南方向，雙陽臺，南北通透，客廳帶大陽臺，主臥自然通透雙面採光明亮舒適。
（2）116平米（動靜分區）戶型。分佈廣泛，朝向東南或正南方向，大開間短進深，動靜分區佈局，主臥雙面大窗採光明亮舒適，廚房可向生活陽臺延申，缺陷仍然是有一個房間面積較小。
評價：總體來說，各個戶型都很方正，帶雙陽臺甚至大陽臺，所有戶型的主臥都擁有雙面大窗的採光，臥室都帶飄窗，採光良好。
但也有缺陷，就是個別戶型房間面積偏小，只能當書房或者小孩房。戶型區間在75—116平米，真正的剛需戶型，在寶中這一片都比較少見，具有一定的稀缺性。綜上所述，戶型總體評價：三星。
4
價格：周邊二手最低在7.5萬，最高在12萬+。個人推測，項目的開盤價估計會在8—9.5萬元內。但預售證還沒有拿到，價格評級暫不做評分。
寶中區域目前在賣的新房很少，僅有新錦安壹號公館和鴻榮源壹方中心，僅剩的尾盤都是大戶型產品。
不過，估計這兩三年，區域內會湧現一批新盤。其中，盛意家園、雲璽錦庭、都市茗薈花園均已經封頂，並且脫了濾網，入市的時間應該已經安排上了日程。
且同類型社區中，僅都市茗薈一期以大戶型和小戶型為主，主流剛需戶型並不多。所以，在社區體量及戶型上，對新錦安海納公館的衝擊力並不大。
重點看看周邊的二手房吧。與項目較近的二手房樓盤，有西岸觀邸、天健時尚空間、金泓凱旋城、西城上築、宏發領域和熙龍灣等住宅社區。
圖為西岸觀邸，挨著海納公館最近的二手盤
其中，西岸觀邸二手單價接近10萬，凱旋城8萬，西城上築7.5萬，宏發領域9萬，更靠近海岸線的熙龍灣，由於社區品質較高，認可度較高，二手房均價已破10萬。
但這些都是2005～2007年的樓盤，樓齡已超過10年。
最新的壹方中心玖譽成交數據較少，但參考二手房的掛盤價，基本都在12萬/平米以上，且都是大戶型。
價格評級：綜上所述，片區二手最低在7.5萬，標杆壹方中心在12萬+。參考周邊的話，個人推測，項目的開盤價估計會在8—9.5萬元內，如果確實如此，是可以購入的。不過，項目的預售證還沒有拿到，價格評級暫不做評分。
5
綜合評級：項目所處的地段、產品、戶型都比較好，總體給予三星評價，一般推薦買入。
在建的新錦安海納公館和新錦安壹號公館
對於海納公館，進行最終的評分了，因為價格這一關鍵數據沒出，就對項目的地段、配套、戶型等做出綜合評出三星，一般推薦買入，總結的理由如下：
1）項目位於寶中，緊鄰前海，後期承擔前海60萬居住人口的外溢，地段價值明顯，存在裂變的因素。
包括：第一、前海擴容，寶中首當其衝。第二，限價有望放鬆，寶中幾個熱點新盤入市的抬轎子效應，推動價值輪動上漲。
第三，深圳外國語名校傳聞落戶寶中。第四，寶中華僑城歡樂海港開園，區域價值再次提升。
2）樓盤產品做的不錯。戶型中規中矩，車位比達到1：1.5的豪宅水平。戶型75—116平米，在寶中片區已經超過10年缺乏中小戶型的新盤供應下，具有一定的稀缺性，更易獲得主流家庭的青睞。
3）缺點：學校一般和噪音影響。目前的公辦學校，海旺學校水平一般，這是寶中的短板，也成為了該樓盤目前的短板。
另外，靠近寶安大道一側，預計會有噪音影響。寶安大道這一段早晚高峰車流量比較大，甚至有時會堵車。
4）站在購房者角度考慮，預測項目的價格區間，應落在8至9.5萬這個價格區間，也還是可以入手的。
閱讀更多 深圳淘房志 的文章
