問：老師，80萬首付，純投資，目前在成都、深圳、珠海哪個城市買更好呢？謝謝
答：我會更建議深圳，成都透支太多，未來三年大概率走上深圳已走過的路，橫盤三年，郊區陰跌，珠海是小而美的城市，但價值片區的價格已經不低，無漏可撿，與其去二三線博，不如選擇確定性更強的深圳，三年半時間泡沫已擠幹，價格已夯實，只是首付80萬資金量偏小，需要認真選籌加配合信貸手段。
問：十三總好:純投資，首房首貸，總額1000萬左右，有以下選擇，請幫助排序:1.萬科蛇口公館（新房，可選擇空間少）；2.寶中的新房；3.寶中的二手房:第五大道或者天健時尚；4.前海時代一期；5.觀海臺或濱海之窗的二房。
答：首選5，南二外本部學位，且連年雄踞南山榜首，只要成績不滑坡，學位房永遠漲的魔咒就不會被破除。 蛇口公館和天建時尚，一個周邊老舊房子過多，一個小戶型社區，又沒有學位支撐，小戶型可以買，大戶型都很難有足夠廣的受眾面。 前海時代，價格一直很高端，戶型也不討喜，一直是靠預期支撐著，沒有真實居住需求，就無法長袖善舞，所以過往表現遠不如華潤城和半三。最最怕的是，君生我未生，我生君已老，等到前海真正起來住家成熟的時候，前海時代已有一定樓齡無法高端了，不確定性太大。
問：謝謝昨晚對紅樹灣及紅樹西岸的的答覆！那麼選擇深圳灣地區的鴻威海怡灣、三湘海尚的投資價值？謝謝
答：鴻威海怡灣小區環境很不錯，但是有一點樓齡了，雙拼房也多，屬於跟漲型，近日有傳聞旁邊的醫院不建了。 個人比較看好深圳灣學校+深圳灣片區，目前還看不到一個可兼顧學位，預期，稀缺景觀資源，住宅集群，承載全深圳乃至全中國的高淨值人群的替代片區。 三湘海尚，2.0深圳灣最低密度產品，這一輪的領漲盤。 對於深圳的豪宅總結： 1.深圳的豪宅發展史不長，真正的豪宅相對稀缺； 2.豪宅區從鹽田、羅湖換代到香蜜湖、深圳灣； 3.深圳不缺塔尖人群，豪宅跟剛需盤是2個完全不同的市場，選籌邏輯差異巨大。即使在深圳沒有利好規劃的時候，豪宅也能走出獨立行情。 4.從度假安逸海邊豪宅，學區豪宅，到湖景豪宅，到目前的海景豪宅， 一步步迴歸到生活與享受結合。學區依然是豪宅的重要支撐點。
問：十三老師好！我前幾年在北京通州商務區買了一套100平左右住宅（目前貸款只有幾十萬），由於今後打算後期在深圳居住，不知現在是否適合出手賣掉換深圳，還是等等明年上半年再說（目前通州核心區比最高點將近跌了20%），或者直接JYD一部分出來先買個深圳小的，等北京價格回升後再出手，長期看感覺通州核心區還是有空間的，請您指點迷津！
答：不要換，不要換。 北京現在是黎明前的黑暗，深圳這輪大漲已走到後半段。 等你賣完北京來買深圳，北京剛開始啟動，深圳已高位橫盤。 通州商務區是最有潛力的片區，100平住宅經過這一波操作，毛估估損失幾百萬，完美。
問：市場風起雲湧之際 500萬總標的+投資 1.是熱點片區追漲殺跌，眾星拱月，看好長期價值? 2.還是預判板塊輪動，去尋找同類型的未啟動標的? 這是目前懸在很多人頭上的最大問題。 星主怎麼看?請問
答：說的好，這是我們每個購房者下一步面臨的嚴峻問題。 今年下半年，深圳樓市冰火兩重天，熱點地區持續上漲，冰點片區持續橫盤，導致價差越拉越大，下一步該怎麼買? 是選擇熱點片區追漲殺跌，從長線來說，固然更穩，但衝高之後大概率要短線橫盤； 還是預判板塊輪動，尋找新的待啟動板塊，這當然是真正的價值，但又超出了普通人的認知範疇。 專業的人做專業的事，這正是目前我們在做的研究，並且已有研究成果。
問：老師好！五成首付：尚水天成108平、花語岸、花語馨四房，羅湖的鴻隆世紀廣場（114和130平）和新世界四季御園80多平。這些盤請幫助點評，偏向1-尚水天成、2-鴻隆。重點：住家謙升值。謝謝！
答：尚水天成，附近老小區偏多，樓盤在區域內性價比改下，適合自住，但是投資不建議布吉舊改太慢。 鴻隆廣場是租金盤，港式風格超高密度，像鴿子籠。成交活躍、換手率高。 總結就是無稅、高拓展、低首付好上車、內部環境略屌絲！ 首付多少？這幾個盤有不算優選。
問：萬豪月半山的42平兩房，實用面積估計有60平，四百萬出頭，適合買入嗎？這個價位在南山還有前海路東側一些稍老樓盤的小兩房可以選擇，這兩個選擇優劣如何？謝謝
答：這個盤優點:次新、高拓、前海概念； 缺點:地理位置、交通、周邊環境； 至於半個學位算平手； 優缺點都足夠明顯，正因為這樣，諾德和玫瑰園漲到接近490，大家才想起了它 因為交易費用低，還有一定套利空間，整體來說和大盤差異不大；
問：家庭首套房登記在一方名下，買二套房為了省契稅，應該在買之前離婚還是可以在買之後交契稅之前離婚？
答：應該在網籤備案的時候離婚，所以很多人離錯婚了。二手時間差不大，新房可以差幾年，交契稅的時候再離就白離了。
問：你好！我們家庭目前年收入200w左右，福田有一套紅本自住房大面積但學位很一般（市值1500左右），兩套小產權房，一套已經準備舊改，還有三套歷史遺留房在辦紅本。羅湖一套紅本房，布吉一棟農民房。目前房貸月供3萬左右。想問如果把自住房置換再加槓桿買一套3000w左右的房可行嗎？福田和南山的哪個樓盤比較推介呢？
答：抱歉才看到信息； 這個總價只有深圳灣、香蜜湖；選擇也相對容易，照顧自身感受就好； 但如果還想在兼顧自住和升值的情況下可以1+1的方式去操作
問：十三你好，我發現諾德國際目前80平左右的三房成交單價比48平的一房成交單價便宜7000左右一平，但兩年前三房比一房單價要貴7000一平，現在80平的三房是否會有補漲？個人認為諾德不算頂級學位，而且這幾年學位並未變好，小戶型大多朝月亮灣大道，溢價不應該這麼多。
答：首先，諾德48平是小兩房不是一房。 兩年前80平比48平單價貴不假，可現在情勢已經變了，前海越來越貴，投資客越來越多，48平小兩房因為稀缺和低總價，輕鬆跑贏80平三房。 至於你認為的80平補漲，有點想當然了。 目前48平掛盤價已衝到530，明顯炒作過度已經飄了，加上南山490的豪宅生死線，在我看來，短期內不是80平補漲的問題，而是48平回調的問題。
問：千大，惠州大亞灣離深圳那麼近，房價差2萬每平，作為環深，為什麼沒有投資價值呢？謝謝
答：叫啥的都有了[捂臉] 一個姓深，一個姓惠。暫且不論那天量供應，坪山都涼涼，兔死狐悲，惠州投資價值何在？
問：十三老師您好，博士畢業後在武漢工作，首套二套都用在武漢了，短期手上子彈不夠買深圳。趁人才落戶的口子還在，想先提前在深圳落戶。請問落戶不買房能掛靠多久？落戶後就要開始交社保嗎？感謝～
答：落戶掛靠目前主流有三種，派出所，集體戶，家庭戶。 以上三種不買房都可以一直掛靠，我們這落戶長期不買房的，我一般會讓掛集體戶，因為集體戶首頁我們可以隨時開出來，派出所不會那麼方便，但是行業內集體戶和家庭戶掛靠一般都是按年收費的，這點選擇服務商的時候要問清楚，我們這都是免費的。 除非應屆畢業生和留學生落戶有綠色通道，否則走人才引進，社保為必要條件。
問：老師您好！ 1.有套貸款房寫的是夫妻雙方的名字，現在想刪除一個人的名字，可以這樣操作嗎？如果可以，那做假離婚用刪除人的名字再買房可以算首套嗎？ 2.一個人可以貸款買兩套房，如果這兩套貸款的房都已經賣出，名下無房後再去買房是否依舊可以享受首套三成二套（深圳五或七成）的貸款買房的方式呢？ 謝謝老師！
答：您好，只有全款房可以去名，需要先還清貸款，房產證去名後再離婚。 深圳只要處女貸用掉了，都算二套。當然可以通過全款抵押和5+2的方式操作成首付3成。
很多人給我留言提問，抱歉因為精力有限，無法一對一指導。
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