壯士斷腕向來需要莫大的勇氣。
近日，海南打響“去房地產化”第一槍。當地出臺規定，擬向開發商有償回收存量住宅用地，同時，鼓勵存量商品住宅用地改變用途，用於產業項目建設。
房地產，是旅遊島之外海南的另一個標誌性符號。海南的房地產依賴度連續多年冠絕全國，而三亞的房價收入比甚至超過北上廣。
這種背景下，海南居然願意退地退錢，可見“去房地產化”不只是說說。
然而，壯士斷腕談何容易？海南的“去房地產化”會帶來多大影響？會不會有省份或城市複製？
01
房地產依賴度有多大？
海南，在中國房地產史上，是一個極其高頻的存在。
1990年代，海南房地產泡沫破裂，一度留下“天涯海角爛尾樓”的傳說。
海南房地產泡沫，也與溫州、鄂爾多斯等樓市劇烈下行，並列成為中國房地產史上為數不多的幾個另類典型。2006年後，海南旅遊島定位進一步明確，上一輪房地產泡沫的歷史遺留問題清理完畢，海南樓市才重上軌道。由於天然且不可再生的海景資源，海南成為外地人蜂擁而入的投資高地。
正因為此，海南成為全國房地產依賴度最高的省份，而三亞的房價一度趕超廣州，房價收入比更是超越北上廣，成為三四線城市中最大的異數。
2018年，海南房地產依賴度（房地產開發投資/GDP）高達35.49%，位居全國各大省份之首，也是全國唯一超過30%的省份。與之相比，位居第二名的重慶，房地產依賴度僅為20.9%，而經濟第一大省廣東，則只有14.8%。
具體到城市，三亞和海口的房地產依賴度同樣冠絕全國。2018年，三亞房地產依賴度高達67.7%，海口為40.3%，而一線城市深圳僅為10.6%。
要知道，這還是海南強力調控之後的結果。
2017年，海南的房地產依賴度高達46.01%，三亞則高達100%以上，2018年相比於前一年已經大幅降低。
02
全域限購：樓市調控的威力
樓市調控到底有沒有用？海南提供了一個現實案例。
2018年4月，海南實施全域限購。史上最嚴的樓市調控落地未久，樓市就應聲而落，經濟增速不免受到影響。
2018年，海南GDP為4832.05億元，同比增長5.8%，相比於2017年7.0%的經濟增速，下滑1.2個百分點。
這其中，房地產成為最大拖累。
2018年，海南固定資產投資下降12.5%。其中，房地產開發投資下降16.5%，非房地產開發投資下降8.4%。
全省房屋銷售面積1432.25萬平方米，同比下降37.5%；房屋銷售額2083.29億元，同比下降23.2%。
接近四成的銷售降幅，在全國排在前列，全域限購可謂見血封喉。 《全國GDP排行：粵蘇差距再擴大，重慶天津海南失速》一文對此有具體分析。
時間進入2019年，房地產的下滑態勢有增無減。2019年1-2月，海南房地產投資額增速為-35.3%，在全國範圍內排名倒數第二。
所以，一如凱風君在《全國房價收入》排行一文中所說的，樓市調控到底有沒有用，不僅要看政策能否見血封喉，更要看樓市調控能否堅持到底。
03
壯士斷腕：去房地產化有多難？
房地產拉動經濟，賣地收入支撐財政，這是房地產依賴高熱不下的根本原因所在。
同理，正是因為房地產依賴、土地財政依賴等問題的存在，才讓“去房地產化”變得無比艱難。
其一，房地產一旦降速，會對短期經濟形成明顯拖累。2018年海南全域限購之後，經濟增速從7%下滑到5.8%。按照當地統計部門分析，如果剔除房地產產業後，海南經濟增速反而提高到7.6%。換言之，房地產對於經濟增長的拖累為1.8個百分點。
其二，去房地產化，必然面臨稅收滑坡和土地財政滑坡的影響。在稅收方面，2017年海南房地產稅收佔比高達49%，幾乎相當於半壁江山。具體到三亞，情況更加嚴重。2018年上半年，三亞市地方稅收收入約50.31億元，其中房地產業稅收收入佔比超過六成。
其三，房地產產業鏈非常長，去房地產化影響的不只是房地產本身。 房地產之所以被各地視為增長利器，就在於房地產不僅本身具備強大拉動效應，而且還能帶動建築建材、家電傢俱、按揭服務等40多個行業的發展。
正因為如此，房地產不僅是經濟繁榮期刺激更快增長的武器，更是經濟下行期穩經濟穩增長的利器。
但房地產同樣有負面效應，無論是對其他行業的擠壓，還是高房價對於社會的影響，以及金融風險的不斷累積，都表明房地產依賴是一把容易傷及自身的雙刃劍。
所以，套用一句話，去地產化，無異於一場刀刃向內的改革，不只是壯士斷腕，更是主動割肉。
04
海南啟示錄：去地產化能成功嗎？
房地產依賴最高的省份，率先吹響“去房地產化”的號角，就連主政者都發出“海南不能成為房地產的加工廠”的強硬表態，這具有強烈的信號意義。
不過，海南有壯士斷腕的勇氣，更有大步轉型的底氣。過去一年，海南自貿港、自貿區、國際旅遊島、賽馬等政策不斷落地，為海南長遠發展形成強大支撐。
今年1月，馬雲萬言書建言海南：
對標香港，並超越香港。
理由是，香港是工業化貿易的主要成果，而海南可以成為數字化貿易的先行者。雖然馬雲向來以“腦洞”巨大著稱，海南超越香港幾乎沒有可能，但這種期待背後，也正說明海南具有轉型的潛質。
不過，海南能堅持下去嗎？
就在海南出臺“退地退錢”政策前幾天，富力董事長李思廉曾表示，
“海南島今年肯定會有放鬆的消息，這是100%的。”
這究竟只是個人揣測，還是對調控趨勢的預期，抑或有了內部消息，令人疑竇叢生。
不獨海南，對於國內大多數省份和城市來說，有多少能夠放棄房地產依賴？
答案，顯然並不樂觀。
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