明天（4月24日）上午10：00，2019年蘇州主城區首次掛牌出讓的 5宗涉宅用地將準時開拍，總出讓面積36.2萬㎡，總建築面積71.4萬㎡，總起始價100.8億元。地塊分佈於姑蘇市中心、吳中太湖新城、尹山湖、相城望亭和新區獅山板塊。
起拍樓面價
獅山地塊起拍樓面價20000元/㎡
彩香地塊起拍樓面價13447元/㎡
尹山湖地塊起拍樓面價14000元/㎡
吳中太湖新城地塊起拍樓面價16000元/㎡
望亭地塊最高起拍樓面價7000元/㎡
最高樓面價限制
獅山地塊最高樓面價限制3.78萬/㎡
彩香地塊最高樓面價限制2.5萬/㎡
尹山湖地塊最高樓面價限制2.7萬/㎡
吳中太湖新城地塊最高樓面價限制2.97萬/㎡
望亭地塊最高樓面價限制1.28萬/㎡
這次5宗涉宅地塊，整體質量頗高，多數在地鐵沿線，具備一定的交通優勢，吳中區兩宗地塊擁有生態景觀資源。
5宗地塊均設置了市場指導價和一次報價區間，其中獅山地塊最高限價37800元/㎡為本場最高，而吳中太湖新城最高限價29700元/㎡緊隨其後，直逼3萬/㎡！尹山湖地塊更是未拍先火，在開拍前6天已經加價9.5億，樓面價已達21933元/㎡，這一價格已達到現房前一手價格。該地塊或將是本場土拍的最大看點，尹山湖板塊將誕生新地王。
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2019年前三場土拍回顧
相較2018年蘇州土地市場的低迷，2019年一開局蘇州土地市場就強勢回暖，土拍如火如荼。房企積極報名、多則百輪報價、高溢價成為2019年開年三場土拍的主基調。無論對是市場風向和購房者的心理，都有極大的振奮作用。
2019年前三場土拍
2019年1月4日，2019年蘇州首場土拍大火，打響了2019年蘇州土拍大戰的頭一槍。10宗地狂攬129億，青劍湖地塊引得30多家房企175輪激烈車輪戰。
2019年1月11日，蘇地網掛6號公告土拍再啟，本場競拍延續了首場土拍的熱度，其中在2018年流拍的萬業西地塊被15家房企爭搶，競價達81輪。
2019年2月22日，蘇地網掛[2018]7號公告準時開拍，7宗地塊全部成功出讓，吸金99.8億。其中木瀆新華路地塊被19家房企經過76輪競價、長達一個小時的拉鋸戰，最終被佳兆業收入囊中。
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4月24日的待拍地塊和2019年前三場已出讓的地塊有著諸多相似之處：
①從地塊本身來看：熱門板塊的優質地塊，多為地鐵沿線或者擁有景觀資源優勢。
②從價格來看，較大的市場指導價空間，給房企較足的競價空間。
③從房企來看，上半年，房企的資金環境相對寬鬆，房企拿地擁有雄厚的資金儲備，拿地熱情高漲。
總而言之，就是2019年房企一改2018年謹慎的拿地態度，積極報名參拍，拿地熱情高漲。
而不同之處在於，4月24日的土拍中有3宗地塊對
建築戶型面積做了要求。其中吳中太湖新城地塊要求住宅建築戶型面積應不小於110平方米，尹山湖地塊建築最小戶型建築面積不小於100平方米，這對拿地房企的產品設計和未來營銷有新要求。2
未拍先火的尹山湖3號地
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該地塊絕對是本次土拍的最大看點！在正式開拍前，地塊有6次報價，最高報價為262652萬元，摺合樓面價21933元/㎡，這一價格已達到現房前一手價格。
不管是哪家出手闊綽的房企，3號地塊即將成為尹山湖新“地王”卻已經是鐵板釘釘的事實。
3號地塊靠近尹山湖，居住環境優美，交通便捷，離地鐵2號線、東環南延、東方大道等、獨墅湖第二隧道等。周邊有尹山湖愛琴海購物公園、尹山湖陽光天地購物中心等商業配套。
目前該區域內在售樓盤較少，2016年至今，尹山湖也就泰禾金尊府一個新增宅地，片區基本無存量，去化週期已經不足4個月。
3號地和4月2日吳江太湖新城地塊性質很像，都是交通方便、商業崛起、人氣旺盛、景觀資源、競品稀少多重利好因素加持。太湖新城地塊最終經過30輪的激烈競價，成交樓面價達17295元/平，溢價率36.11%，需要現房銷售 。
報名房企
正榮、碧桂園、新城、中海、融創、景瑞、華潤、保利、中梁、中南
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其他地塊報名房企：
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姑蘇區彩香蘇地2019-WG-1號
起拍樓面價13447元/㎡
報名房企
金地、碧桂園、新城、融創、景瑞、美的、中駿、保利、東原、融創、棲霞、旭輝、陽光城、佳兆業、合景、上坤等
吳中太湖新城蘇地2019-WG-2號
起拍樓面價16000元/㎡
報名房企
金地、正榮、碧桂園、新城、融創、華潤、金融街、招商、保利、中房、融信等
相城望亭蘇地2019-WG-4號
起拍樓面價 7000元/㎡
報名房企
金地、正榮、碧桂園、新城、融創、中糧、美的、金科、禹洲、弘陽、保利、中梁、融信等
新區獅山蘇地2019-WG-7號
起拍樓面價20000元/㎡
報名房企
金地、碧桂園、新城、中海、融創、九龍倉、美的、中南、招商、綠城、中駿、保利、東原、蘇高新、仁恆、棲霞等
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結語
從目前意向房企的報名情況來看，蘇地網掛[2019]1 號的競拍將延續前三場土拍的火爆，將再掀熱潮。
土地市場作為樓市的風向標，將直接影響樓市的量價情況。此次土拍未拍先火，和近期量價齊升的樓市情況密不可分。可以預見的是，隨著明日蘇州市區土拍的落槌，將進一步刺激樓市，或直接帶動五月市場成交，2019年第二季度，蘇州樓市將再迎“紅五月”。
往
期
精
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轉自：克而瑞蘇州房產測評（cricfjsz）
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