要不要投資商住兩用房？哪些人堅決不要碰，什麼群體可以買？如何買？
之前有特別寫過一篇關於商鋪甄別的文章，那裡面聊到的商鋪不是真正的商鋪，6萬起步10來萬拿房等包租收益的是畫出來的餡餅，那所謂一鋪養三代安心收房租是很大的錯覺，不太可能養三代，但基本上至少可以坑買的這一代。
目前市場上出現的這類產品絕大部分都是大忽悠，話不能太滿不敢說全部，畢竟早些年還是有少許成功的批發市場和綜合體，那些投資人得到了很好的收益，雖然佔比很低很低，低到幾乎可以忽視。
正因為這類極少成功的先例，也是當時並不主流的產品，市場認可度不高的狀態下，他們用較少的資金和巨大的魄力造就了神話，才讓不少人對於這類奇蹟保持足夠信心和期待，萬一成功了呢？萬一呢！
實際投資並不多，搏一搏的誘惑很大，首付款10萬8萬還能難倒誰？好事，誰能輕易想得到。
試一試！
基本上99.99%被坑。按照安迪的看法，這種類型的產品還去嘗試的朋友們，真的都是活雷鋒，不僅僅是做好事不留名那麼簡單，還大方地留下一筆錢，拿自己的錢給別人做融資 ，給比自己有錢的人去集資造房，給他們買房！
說起來有些粗暴，市場上這樣的笨蛋還不少。再次提醒：這類綜合體不管是什麼皮毛大批發，還是國際化妝品進口大集合，機電系一條龍服務商，記得一個動作：揮手跑開。
高端商業的辦公樓、大型商場或超市、商住兩用酒店式公寓、沿街的商鋪或步行街物業、工業廠房等都屬於商業地產的範疇。
近期不少朋友諮詢在居住的城市中，沒有資格購買普通住宅或住宅已經買到不能再買的情況下，是不是可以在商業地產上找一些機會，能不能先做一個迂迴用商住兩用公寓滿足居住。
在限購嚴格的城市，短期內無法滿足購買條件的朋友們，想著去買一套不限購的酒店式公寓做過渡。對於這樣的情況，安迪的建議是先別忙，彆著急去買這類房源，從價值點到居住生活，都不會給你帶來好的體驗。
就這些年接觸到的酒店式公寓看，以上海為例看基礎漲幅也還可以，但相比較住宅差距很大，生活成本就更是高出不少，水電都是商業性質，價格遠沒有民用親民，物業費也水漲船高。
對於在上海工作和生活的人來說，還不僅僅是生活成本，還不能落戶到這類房源，大部分也沒有學區的範疇，甚至於連居住證辦理也無法成行。
居住環境也沒有想象中那麼安逸，左右鄰居很有可能是不同的公司或工作室，缺少生活氛圍人員卻嘈雜不已，來來往往的快遞、外賣、商務活動、總在喧鬧中。沒有普通住宅那樣2戶或4戶的簡單，平日裡安安靜靜。
持有的成本也相對高，後期即使是做平出售避免稅費，但在再次銷售的時候也有一定的難度，有興趣的朋友可以去二手商住市場感受下。
要麼想辦法破限購，要麼在省會城市買住宅。還沒有購買普通住宅的朋友們，不是建議你們儘量遠離商住兩用，而是堅決不要去考慮，不要買！
而對於那些已經滿足了居住，有了改善和需要投資的群體，想利用剩餘資金做些商住兩用投資，雖然不算是最好的選擇，但從租售比的角度看可以考慮。
別當這個作房產投資，看成是一個固定理財項目即可。
好好在二手市場淘一淘，租售比在5-8個左右的產品上多停頓比較，選在鬧市區或周邊地鐵公交方便出行的位置，重點是容易出租價格合理，房齡盡一切可能新新新，50年到期後相信國家也不會為難你，適當補一些費用還能繼續持有，但儘量選還有40年或以上年限的房源，為最佳。
商住兩用類型房產還有個無法跨越的鴻溝，購買時首付款必須是總價的50%，貸款年限最長只能10年，不允許使用公積金貸款，只能是純商業貸款，且貸款利率至少上浮10%，這些都是鐵板釘釘的門檻和成本。
如果是購買二手商住房，買進的價格未做處理，或者交易中心無法認定，那麼這額外的交易費用能讓你大吃一驚，有興趣的朋友可以去查詢下具體收費項目和比例。
屬於高成本投資，有些有保障的理財項目比商住兩用還要高，只是購買的人會想著額外的增值空間來抵消通脹，畢竟這是實打實的房產。
普通人在商業地產上的投資渠道很窄，也很難，大部分人接觸得也很少，或根本就不懂。
和純住宅投資相比，這是一個很費力費精神的活，有點資金還是老老實實地去買住宅，選好一些的城市，別到商業地產裡面來折騰，折騰不起。
商業地產中沿街小區商鋪也是很好的選擇，有興趣的朋友可以留言，可以就此展開分享下基本要素和過往經驗，這個比商住兩用房更麻煩，更加費腦，這是智慧和苦力的交集。
是聰明人的投資。
畢竟，
稍不留意，一鋪坑三代不敢說，坑二代的幾率卻很大。推薦：如何甄別和選擇商業房產裡的商鋪
第一套房產的屬性，你可能想錯了
上篇：隨意買房的年代過去了
購房路上有疑惑和擔憂，在預算和房源之間找不到準確的方向，安迪的知識星球提供一年內不限次解答和支持，幫忙找到儘可能的性價比和較安全滿意的投資。
閱讀更多 安迪說房市 的文章
