要不要投资商住两用房？哪些人坚决不要碰，什么群体可以买？如何买？
之前有特别写过一篇关于商铺甄别的文章，那里面聊到的商铺不是真正的商铺，6万起步10来万拿房等包租收益的是画出来的馅饼，那所谓一铺养三代安心收房租是很大的错觉，不太可能养三代，但基本上至少可以坑买的这一代。
目前市场上出现的这类产品绝大部分都是大忽悠，话不能太满不敢说全部，毕竟早些年还是有少许成功的批发市场和综合体，那些投资人得到了很好的收益，虽然占比很低很低，低到几乎可以忽视。
正因为这类极少成功的先例，也是当时并不主流的产品，市场认可度不高的状态下，他们用较少的资金和巨大的魄力造就了神话，才让不少人对于这类奇迹保持足够信心和期待，万一成功了呢？万一呢！
实际投资并不多，搏一搏的诱惑很大，首付款10万8万还能难倒谁？好事，谁能轻易想得到。
试一试！
基本上99.99%被坑。按照安迪的看法，这种类型的产品还去尝试的朋友们，真的都是活雷锋，不仅仅是做好事不留名那么简单，还大方地留下一笔钱，拿自己的钱给别人做融资 ，给比自己有钱的人去集资造房，给他们买房！
说起来有些粗暴，市场上这样的笨蛋还不少。再次提醒：这类综合体不管是什么皮毛大批发，还是国际化妆品进口大集合，机电系一条龙服务商，记得一个动作：挥手跑开。
高端商业的办公楼、大型商场或超市、商住两用酒店式公寓、沿街的商铺或步行街物业、工业厂房等都属于商业地产的范畴。
近期不少朋友咨询在居住的城市中，没有资格购买普通住宅或住宅已经买到不能再买的情况下，是不是可以在商业地产上找一些机会，能不能先做一个迂回用商住两用公寓满足居住。
在限购严格的城市，短期内无法满足购买条件的朋友们，想着去买一套不限购的酒店式公寓做过渡。对于这样的情况，安迪的建议是先别忙，别着急去买这类房源，从价值点到居住生活，都不会给你带来好的体验。
就这些年接触到的酒店式公寓看，以上海为例看基础涨幅也还可以，但相比较住宅差距很大，生活成本就更是高出不少，水电都是商业性质，价格远没有民用亲民，物业费也水涨船高。
对于在上海工作和生活的人来说，还不仅仅是生活成本，还不能落户到这类房源，大部分也没有学区的范畴，甚至于连居住证办理也无法成行。
居住环境也没有想象中那么安逸，左右邻居很有可能是不同的公司或工作室，缺少生活氛围人员却嘈杂不已，来来往往的快递、外卖、商务活动、总在喧闹中。没有普通住宅那样2户或4户的简单，平日里安安静静。
持有的成本也相对高，后期即使是做平出售避免税费，但在再次销售的时候也有一定的难度，有兴趣的朋友可以去二手商住市场感受下。
要么想办法破限购，要么在省会城市买住宅。还没有购买普通住宅的朋友们，不是建议你们尽量远离商住两用，而是坚决不要去考虑，不要买！
而对于那些已经满足了居住，有了改善和需要投资的群体，想利用剩余资金做些商住两用投资，虽然不算是最好的选择，但从租售比的角度看可以考虑。
别当这个作房产投资，看成是一个固定理财项目即可。
好好在二手市场淘一淘，租售比在5-8个左右的产品上多停顿比较，选在闹市区或周边地铁公交方便出行的位置，重点是容易出租价格合理，房龄尽一切可能新新新，50年到期后相信国家也不会为难你，适当补一些费用还能继续持有，但尽量选还有40年或以上年限的房源，为最佳。
商住两用类型房产还有个无法跨越的鸿沟，购买时首付款必须是总价的50%，贷款年限最长只能10年，不允许使用公积金贷款，只能是纯商业贷款，且贷款利率至少上浮10%，这些都是铁板钉钉的门槛和成本。
如果是购买二手商住房，买进的价格未做处理，或者交易中心无法认定，那么这额外的交易费用能让你大吃一惊，有兴趣的朋友可以去查询下具体收费项目和比例。
属于高成本投资，有些有保障的理财项目比商住两用还要高，只是购买的人会想着额外的增值空间来抵消通胀，毕竟这是实打实的房产。
普通人在商业地产上的投资渠道很窄，也很难，大部分人接触得也很少，或根本就不懂。
和纯住宅投资相比，这是一个很费力费精神的活，有点资金还是老老实实地去买住宅，选好一些的城市，别到商业地产里面来折腾，折腾不起。
商业地产中沿街小区商铺也是很好的选择，有兴趣的朋友可以留言，可以就此展开分享下基本要素和过往经验，这个比商住两用房更麻烦，更加费脑，这是智慧和苦力的交集。
是聪明人的投资。
毕竟，
稍不留意，一铺坑三代不敢说，坑二代的几率却很大。推荐：如何甄别和选择商业房产里的商铺
第一套房产的属性，你可能想错了
上篇：随意买房的年代过去了
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