踩盤評級 第 五十六 篇
前段時間，花道刷到了一條消息，龍崗的公園·花半里現房發售，就在南聯地鐵站附近！
花道也在第一時間聯繫了一位中介，他告訴花道，這個盤早在2017年8月就開盤了，當時賣得也挺好的，後面開發商終止了與中介的合作，留了少許的房源未售。至於今年為何突然再啟動與中介的合作來清貨，他也不知道原因。
反正都是現房了，花道就實地探訪一下這個項目。
01
坐落八仙嶺公園旁，區位無明顯優勢，過於依賴南聯發展
區位評級：三星
公園·花半里位於龍崗區碧新路與碧園路的交匯處，花道是先到的南聯地鐵站，然後坐出租到的營銷中心。
項目就在八仙嶺公園旁邊，僻靜且沒有高大的建築物遮擋。
花道一來到這邊就感覺空氣都變得清新了，居住條件挺不錯的，總覺得是養老的好位置。
從地理位置上來看，稍微靠近南聯這個區域，雖然南聯發展並不迅猛，但是也算是配套比較成熟。從項目到南聯地鐵站附近直線距離1.2公里，算是在片區商圈的輻射範圍內。
02
2棟33-34層住宅，2梯5戶，低容積率的現房產品
產品評級：三星半
項目總佔地約總建面約1.4萬平，總建面約3.3萬平，主體建築就是2棟高層住宅，此外還有幼兒園約3200平，商鋪約800平。
售樓處連沙盤都拆掉了，花道在網絡上找到了之前的沙盤圖，僅供大家參考。
據瞭解，這次推出的產品包括東南向的D/E戶型52套，東北/西南朝向的A2/B1/C1/C2戶型32套。
雖然貨量不多，但是全部戶型都還有得選，也挺有意思的。
A戶型—89平2房
獨立玄關，不計入銷售面積；橫廳設計，大開間小進深，採光和通風效果都不錯，打開門窗，室內會形成穿堂風，非常涼爽。明廚明衛，每個功能區都帶窗，算是全明格局的一個設計。
主臥帶獨立的衣帽間、衛生間，還有大飄窗，居住的舒適度很高。次臥面積稍小，陽臺和儲物間在裝修時可以根據需要稍作調整，整合成一個區域會更好用。
有一點很尷尬的設計就是衛生間就設置在門口，以及並沒有做明顯的動靜分區。
B1/C1戶型—89平2房
跟A戶型非常相似，不過衛生間的佈局設計稍微合理一些，整體的戶型也更加好用。
B2/C2戶型—89平2房
這個戶型相較於前兩個，稍有改進的就是其他功能區的動靜相對明確，以及餐客一體的豎廳設計比較符合中國人的使用習慣。而且是南北通透的戶型，還能看山景。
不過，其衛生間的佈局更離譜，直接在玄關旁，使用起來是不太方便的；以及客廳設計了一個比較雞肋的飄窗，導致陽臺的位置很尷尬。
銷售告訴花道，有過業主直接把客廳和臥室打通，因為那面電視背景牆不是承重牆，所以不會危害到房屋安全。不過89平的2+1房經過這樣一改造，其實是很“奢侈”的。
D/E戶型—89平2房
這個戶型是花道認為所有產品裡面“最實用”的戶型，就是現在市場上主流的戶型設計。而且，位置是正對八仙嶺公園，景觀條件就很優越了。
戶型方正，餐客一體的豎廳，還帶1.4米的景觀大陽臺；動靜分區也很明確，功能區也沒有出現奇怪的佈局；不過，臥室還是有點小，只能做單人房。
03
周邊資源普通，公共交通、商業配套明顯有短板
配套：三星
項目周邊往來車輛非常少，真的過於安靜了，最顯眼的配套就是公園。
項目對面是龍崗八仙嶺文化中心、龍崗老幹部活動中心這樣的市政配套。
雖然項目自帶沿街商鋪， 旁邊的龍溪鳳凰莊也有一些小商鋪；不過，想要享受成熟的商業服務，還是要去到南聯地鐵站那邊的摩爾城和天璣城。
住在這邊，選擇公共交通出行確實不太方便，200米以內沒有公交站，最近的龍崗平南社區公交站也要走440多米；離南聯地鐵站直線距離1.2公里，步行至少15分鐘以上。
自駕出行的話可以通過水官高速接南坪快速、清平高速可至福田南山、羅湖、龍崗中心城。
花道在踩盤時，也跟銷售人員聊到配套這個事情，這裡離地鐵、商圈還是有些距離的，住在這裡確實有諸多不便之處。
但是銷售人員認為，這裡幽靜的生活環境就是因為遠離了吵鬧的商圈。對於普通住宅來說，好歹2公里內還是有相對成熟的配套的。整體而言，算是五五開。
04
300萬起住龍崗，價格對剛需很友好，宜居性也達標
價格：三星半
項目剩餘的房源均價3.6萬/平起，總價320萬—360萬/套。
該盤17年的備案均價是37357.45 ~ 48167.59 元/平方米，現在的定價是帶有一定折扣的。
（部分住宅價格參考，圖片來源：家在深圳）
花道查了一下周邊的二手房均價，大約3.3萬-3.5萬/平；在鏈家網上，小區內也有一套二手房在售，單價4.3萬/平， 這樣一對比，還不如買新房。
（周邊二手房均價，圖片來源：鏈家網）
（小區在售二手房，圖片來源：鏈家網）
空氣清新，遠離汙染和喧囂，周邊也都是普通住宅，整體居住氛圍不錯。
如果是自住且首套房的剛需族，還是可以考慮一下；二套房或者投資的話就不建議了。
05
優缺點鮮明，總體及格，剛需上車可考慮，投資需謹慎
綜合評級：三星
總的來說，公園·花半里這個項目算是達到及格水準。那花道來給大家總結一下這個項目的優缺點吧。
優勢：
1、最大的優勢就是背靠八仙嶺公園，生態環境好，片區的居住氛圍也很不錯。
2、產品屬於市場上主流的89平2+1房，可以看山或者看花園。
3、周邊雖然商業氛圍很一般，但是還是能受到南聯地鐵站商圈的輻射。
4、價格對於剛需來說還是挺友好的，算是低價上車的機會。
不足：
1、部分戶型設計有些奇怪，“實力勸退”對這方面有要求的置業者。
2、整個周邊的公共交通設施太薄弱，除非是有車一族，不然出行真的不方便。
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