本報實習記者 李凱旋 華夏時報（chinatimes.net.cn）記者袁曉瀾 北京報道
從接到銷售人員的推銷電話到將房子的“招商全款”40萬元交給“開發商”，韓琪只用了4個小時。“當時銷售說得特別好，這裡能註冊公司，還能幫忙返租，而且他們的證件也都是齊全的，所以根本沒有猶豫。”韓琪對《華夏時報》記者說。但僅僅是在交完錢的第5天，韓琪就“意識到了事情有些不對”。
位於北京市經濟技術開發區康定街6號院的光彩·微創園原本定於2018年5月4日開園，但開園的時間已經過去了將近一年，一期的52位業主目前既沒有收到自己租賃的房子，也沒能拿到退款。韓琪稱，微創園涉嫌“以租代售”，而自己則在兩家公司的合同糾紛中成為了無人問津的受害者。
業主交款一年多 無法收房無法註冊
北京經濟技術開發區位於亦莊地區，是北京東部發展帶的重要區域。開發區內遍佈各行企業，也有許多創業公司在此處落地生根。
光彩·微創園大門 李凱旋 攝
2017年12月17日，光彩·微創園落地亦莊，主打“匯聚九方，共創未來”的理念，立志聚集最優秀的創業力量，成為亦莊區最大規模的辦公空間。據光彩正信總經理王彬彬向《華夏時報》記者表述，微創園項目的負責公司是北京光彩正信投資管理有限公司（以下簡稱：“光彩正信”）。王彬彬還稱，該公司為央企光彩集團的下屬公司，歸屬光彩集團管理，但是並沒有股權方面的關聯。
微創園的落地儀式完成幾天後，韓琪在一箇中午接到了銷售人員的推銷電話。“銷售說得特別好，說這裡是現房，可以幫忙裝修，還可以註冊公司。當時我著急註冊一家網絡傳媒公司，掛了電話以後就開車來亦莊看房了。”韓琪對《華夏時報》記者說。
籤合同之前，韓琪擔心此地沒有註冊資質，但銷售人員給她展示了2017年10月26日北京光彩微創源實業發展有限公司（以下簡稱：“微創源”）在此處註冊成功的截圖。之後，幾乎是沒有猶豫，看完房子之後，韓琪簽訂了印有光彩正信公章的招商合同，交付了40萬元的“招商款”。
轉折點出現在5天后。韓琪接到了銷售人員打來的電話，銷售人員表示，光彩·微創園目前因為文件不齊全，尚不能再繼續註冊公司。韓琪來到微創園，遇到了同樣在這裡維權的業主們。“後來我才知道，在我籤合同的那天，就已經有業主發現這裡情況不對，在外面維權了。”韓琪向《華夏時報》記者回憶道。
根據產權證的複印件顯示，韓琪等52位業主承租的樓是一棟科研樓，產權歸屬北京海瑞安科技公司所有，期限為50年。
科研樓外圍 李凱旋攝
科研樓樓道 李凱旋攝
光彩正信總經理王彬彬對《華夏時報》記者說：“光彩·微創園所處土地的性質為工業用地。”此前這裡是保吉安集團的科研樓、宿舍以及廠房等的所在地。王彬彬表示，光彩正信打算在此處開發一個創業園項目，然後出租給創業者，讓創業者可以在此處成立自己的公司。
“剛剛開始創業的年輕人，他們不僅需要租辦公的地方，也需要租住的地方。一開始我們設想的是將空間分為兩個部分，一部分做成榻榻米，創業者可以在那裡休息。另一部分做成開放式工作室，給年輕人提供一個方便。”王彬彬在業主前去維權時對業主解釋微創園的設計意圖。
然而，目前的微創園卻與王彬彬的描述相差甚遠。
3月13日，距離原本收房的時間已經過去了10個月。《華夏時報》記者進入微創園後看到，目前園內顯得有些狼藉和冷清，路邊長滿野草。原本宣傳中應該會出現的咖啡廳、餐廳等全部被拆除改成了一間間的房屋用於出租。微創園項目中的房子格局較小，一般只有20平方米左右。
業主交“招商費”承租的房屋 李凱旋攝
韓琪表示，在微創園此前的宣傳中，光彩正信承諾還會在園區內打造咖啡廳、會客室、餐廳等。“總之就是說得都很好，但是現在什麼都沒有了。”韓琪說。
另外一名業主吳先生對《華夏時報》記者表示說：“我交錢時也特地問了銷售，說這裡是可以進行註冊的。然後我也是訂了一間比較大的房子，銷售說可以隔成兩間然後註冊兩個公司，但是現在我們連房子都拿不到，更別說註冊公司了。我之前公司的辦公室也到期了，只能再找別的地方註冊。”
“2017年12月底，微創源法人代表陳力兢給我打電話，說我被騙了，他其實是這個項目的投資人。我們與光彩正信籤的合同是無效的。”韓琪對《華夏時報》記者說。
韓琪在1月17日曾以房屋租賃合同糾紛為案由起訴光彩正信，要求光彩正信返還招商款並承擔訴訟費用，但仍未得到消息。據瞭解，此項目有300多位業主，涉及到的金額多達億元。目前，有近百位業主在維權，起訴微創源或光彩正信，但得到賠償的人數則幾乎屈指可數。“大家要齊心協力，才能戰勝當前的苦難。”有業主在微信群裡發消息。業主們的心態在這場不知還要長達多久的維權之戰中變得稍稍平靜，“以前我跟別人說起這件事都特別生氣，但是現在已經冷靜多了。”一位業主對《華夏時報》記者說。
35年期限“招商合同”預埋危機
其實危機的苗頭在簽訂合同的時候就已經出現了。業主們簽訂的合同是招商合同，招商的期限為35年，支付的錢則是被稱為招商款項。
光彩正信開發光彩·微創園，將房屋承租給業主，簽訂的合同則為招商合同。而業主們提供的招商合同的第二條顯示，本合同項的招商期限為35年，自2018年5月31日起至2053年3月9日止。在此期間，甲方保證本房屋無土地使用及房屋產權糾紛。招商期滿後，乙方在甲方取得該招商標的後續期限後對該招商標的有優先續租權。按照這份“招商”合同，業主足有35年的租賃期限。
而北京京潤律師事務所張志同律師則表示，簽訂35年且無任何其他說明的租賃合同本身就是不符合國家規定的，合同可以說是無效的，但是業主仍然可以根據合同去上訴，經過判決後得到相應的賠償等。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進說：“從合同法的規定來看，租賃合同不允許簽訂20年以上的租賃期限，所以此企業有面臨違法的現象。”與此同時，嚴躍進表示，很多開發商涉嫌圈地，然後把土地項目進行租賃，以套取資金。“類似做法實際上是違背了工業用地的用地屬性和政策導向，也存在賤賣土地、未合理開發土地等問題，甚至也存在明租實售的現象。”嚴躍進對《華夏時報》記者說。
王彬彬對前去維權的業主們說：“我們給招商部那邊提供的方案是租20年然後送給客戶15年。20年之後，客戶剩餘15年的房租是我們來出的，而不是由客戶來出的。國家確實規定租賃的期限是20年，等於說後面的15年其實是我們企業的一種促銷行為。”此外，王彬彬還表示，一期的52位業主其實是享受了贈送15年的優惠，後面的業主就沒有這種優惠了，我們還是會採用1年1付或者3年1付的這種方式。
歷經四次倒手，扒開微創園的複雜“家世”
這個立志成為亦莊區最大規模辦公空間的“微創園”，家世說起來卻異常複雜。
《華夏時報》記者瞭解到，該地塊的產權所有方，即“大房東”是北京海瑞安科技公司（簡稱：海瑞安）。
2017年8月30日，海瑞安將房屋租給華遠錦恆（北京）物業管理有限公司（簡稱：“華遠錦恆”），華遠錦恆成了“二房東”。
僅一天後，2017年9月1日，“二房東”華遠錦恆則又將房屋承租給“三房東”北京光彩正信投資管理有限公司（簡稱：光彩正信）。
2018年2月14日，光彩正信公司又將項目轉讓給“四房東”北京光彩微創源實業發展有限公司（簡稱：微創源）。
問題，就爆發在了“三房東”和“四房東”之間。
製圖：李凱旋
根據“二房東”華遠錦恆和“大房東”海瑞安於2017年8月30日簽訂的授權委託書顯示，海瑞安將房屋租給華遠錦恆，期限為20年，而剩餘15年則是採用委託經營的模式。授權委託書稱，在租金協商一致的情況下，將授權華遠錦恆對北京經濟技術開發區康定街6號院的工業樓、科研樓、廠房、房屋轉租、分租經營管理，授權管理年限為15年（2038年4月1日至2053年3月10日止）。
而《華夏時報》記者從《中華人民共和國合同法》瞭解到，根據第214條規定，租賃期限不得超過20年。超過20年的，超過部分無效。
也就是說，“大房東”與“二房東”之間簽署的，是20年租約+15年委託經營，期限共35年。而在“二房東”與“三房東”簽約時，也是以35年作為約定期限。
2017年10月11日，華遠錦恆發佈了一則致光彩正信的確認書。確認書顯示，光彩正信承租的房屋主要用於分租經營，可以自用，也可以將房屋轉租給他人使用，轉租期限不得超過本合同約定的期限（2017年9月1日至2038年3月31日）。此外，文件顯示，華遠錦恆同意在租期屆滿後由光彩正信繼續使用該房屋直至房屋國有土地使用權期限滿為止（即2053年止）。
在“三房東”倒手給“四房東”時，出了問題。2018年2月14日，光彩正信將項目轉讓給微創源。而在這期間，光彩正信總經理王彬彬稱，發現微創源的法人代表陳力兢經營不合法，想要重新接手微創園項目，故與業主們簽訂了招商合同，將項目承租給業主們。隨後，光彩正信與微創源反目，微創源又繼續將房屋承租給其他300多戶業主。一切看起來像是一張關係複雜的網絡，但大家都稱自己是受害人。
“三房東”和“四房東”互不承認彼此對項目的承租權，並各自私下將同一個項目分租給了不同的散戶業主。據這些散戶業主向《華夏時報》記者反映，正因為“三房東”和“四房東”之間這筆難以理清的糊塗賬，項目的產權方，也就是“大房東”海瑞安，拒絕提供房屋的公司註冊資質，並拒絕交付房屋給散戶業主。
究竟為何如此？
“三房東”和“四房東”打起迷蹤拳
“週六大家不上班，每個人搬幾樣傢俱先把自己的房子給佔了。”散戶業主韓琪在業主群中發消息說。3月中旬，業主們來到微創園，但有幾位業主發現自己的房子已經被換了鎖，透過窗子，可以看到房間內已經擺上了摺疊床等傢俱，自己家的房子被別人佔了。而在此之前，還有業主發現自己原本看中的房子的房號卻被改了。有一位業主合同上籤訂的房號是208，但後來卻發現房子的房號已由原本的208改為了215。
事件愈演愈烈，業主們發現這不僅僅是業主與光彩正信之間的一場糾紛，他們只是被包裹在了兩家公司的合同糾紛之內，成為了其中的一環。
“其實後來我們發現微創園是有兩個公司在背後運作，這兩家公司協商無果，出現了矛盾。微創園總共將近400戶，我們這52戶是與光彩正信籤的合同，剩下基本都是和微創源法定代表人陳力兢籤的合同。但是後來陳力兢接手這個項目，就沒人承認我們這52戶了。”韓琪對《華夏時報》記者說。
根據天眼查資料顯示，“四房東”微創源成立於2017年10月26日，王彬彬的父親王永欣佔股40%，陳力兢則佔股60%，且微創源的法定代表人也為陳力兢，而陳力兢的兒子陳人豪則是“三房東”光彩正信的法定代表人。
這兩家公司之間的關係參見下圖：
製圖：李凱旋
據《華夏時報》記者瞭解，“三房東”光彩正信與“二房東”華遠錦恆在2017年9月1日簽訂的合同顯示，光彩正信承租的房屋可以自用，也可以轉租給他人使用。且合同約定的租金支付方式為押二付六，每半年交付一次租金，金額大約為660萬元。
2017年12月，“三房東”與“四房東”簽訂項目轉讓協議書，轉讓方（甲方）為光彩正信，受讓方（乙方）為微創源。文件顯示，經過甲乙雙方商定，微創園項目的轉讓金額為1千萬元整（不含品牌使用費）。乙方微創源應當在2018年1月1日前分批次向甲方付清項目轉讓價款，且協議自簽署之日起項目便轉讓生效。
光彩正信總經理王彬彬向《華夏時報》記者表示，按照合同，2018年12月26日為第四次租金交付日，前兩次已由光彩正信交付，之後應該由微創源交付，第三次租金由微創源法人代表陳力兢通過某第三方公司已交付，而第四次，微創源就藉故不交了。
之後，“二房東”華遠錦恆與光彩正信聯合發佈“通告函”，警告微創源及陳力兢，若不繼續交租金，將解除合同並收回房屋使用權。
而至目前，已經過了“通告函”所約定的期限，雖然目前園區內房屋無法順利收回，但據另一位業主透露，華遠錦恆已經不再提供註冊公司的資質文件，這也是所有散戶業主無法註冊公司的原因。
給“二房東”華遠錦恆的租金為何沒有按期交付呢？
雙簧公司的“借殼”之路
在王彬彬的說法裡，其實無論光彩正信還是微創源，真正想承租這個項目是，就是陳力兢一人。
“之前陳力兢找到我們，想和我們合作，把閒置的商業地產改造成創業園，然後借用我們公司的品牌來經營這個項目，當時他沒有自己的公司主體。等到光彩微創源成立之後，再將項目轉到微創源名下，然後支付給我們轉讓費和品牌使用費。實際上就是借了光彩的一個殼，項目的事宜都是陳力兢一人負責。當時他和華遠錦恆談的承租價格是1.75元/平方米/天，租給業主的價格是3.5元/平方米/天，每年陳力兢大概有1千萬的利潤。”王彬彬對《華夏時報》記者說：“但是他沒有履約給我們轉讓款和品牌使用費。”
迷局的疑點就是轉讓款和品牌使用費，兩家公司各執一端。
《華夏時報》記者瞭解到，2017年12月22日，陳力兢對光彩正信傳送了一封律師函。律師函上顯示，此前，陳力兢與光彩正信約定，由陳力兢投資200萬元，開始啟動對微創園的招商事宜，並約定由王永欣（王彬彬之父）與陳力兢註冊一個新公司，即微創源，然後由新公司接手該項目。
律師函顯示，陳力兢已於2017年9月4日將200萬元匯入光彩正信賬戶，新公司微創源也已經成立，根據約定，應由陳力兢接手項目。但是自2017年12月19日起，光彩正信未經陳力兢同意擅自對項目進行出租，也未按該項目的轉讓協議規定將項目轉讓給陳力兢，陳力兢要求光彩正信停止對外出租行為。
對此，王彬彬表示：“我們那時候發現陳力兢是以長租的形式來進行租賃的，而且每戶還私自收取了2萬元的裝修費，當時我們意識到陳力兢這種做法是錯誤的。所以在2017年11月份我們其實就已經叫停了這個項目，然後準備自己接手來做。後來我們還找到了北京石油化工學院，想和他們聯合辦學，戰略合作協議都簽完了，陳力兢又找到我們，想把項目再接手回去。然後他說改成一年一租的模式，給一期的52戶業主退錢，我們也相信了他說的話。”
韓琪等52位業主正是在微創園“易主”的期間與光彩正信簽訂了合同，但陳力兢重新接手微創園後，不承認合同的有效性。
2018年2月14日，甲方光彩正信、乙方光彩微創源、丙方陳力兢、丁方王永欣（王彬彬之父）共同簽訂了協議書。協議書上顯示，鑑於甲方與乙方當前一致決定解除雙方曾於2017年底簽訂的《項目轉讓協議》，四方一致確認由乙方和丙方全面接管“微創園項目”並向甲方支付相關對價。協議書第三條規定，甲方已出租的房屋與承租人之間的糾紛由甲方負責並在人民幣200萬元責任範圍內承擔退賠責任，其餘針對承租人的退賠責任由乙方和丙方承擔。若承租人同意甲方將所收租金交付給乙方後可將合同變更至乙方名下。若承租人與甲方解除租賃合同，租金由甲方在退賠責任範圍內負責退還給承租人，房屋繼續由乙方另行出租和招商。此外，該協議書籤訂後20日內，丁方同意完成對微創源公司的股權變更，且乙方向甲方支付轉讓費用。
看起來，這份協議對光彩正信與微創源分別出租給散戶業主的糾紛提供了一個良好的解決方案。然而，事情卻沒有如設想的這般順利進行。
協議簽訂完成後，王彬彬表示，光彩正信方發現陳力兢並沒有更改租賃模式，也沒有給一期的52戶業主退款，還另外租出去300多戶，現在的金額已經達到億元。此外，王彬彬稱，2018年12月底，陳力兢曾集結了100多名社會人士來到園區，將光彩正信的保安從園區內趕離，然後便一直“控制”著微創園。
“我們現在是對微創園是沒有實際控制權的，之前我們起訴過微創源公司，但是陳力兢的兒子陳人豪是光彩正信的法人，我們一起訴微創源，陳人豪就用法人的身份撤訴。但是現在我們已經去法院公證了，目前陳人豪法人的身份是無效的，接下來我們還會走法律程序來維護我們和業主的利益。”王彬彬對《華夏時報》記者說。
針對以上情況，《華夏時報》記者致電陳力兢，前三次電話接通後，陳力兢均表示並不是本人，然後便掛斷電話。記者第四次致電，陳力兢則說：“這個項目沒什麼可說的，至於王彬彬說的我沒有付轉讓款這件事，你會相信嗎？”然後便匆匆掛斷電話。而光彩正信也感到委屈，給自己貼上了“受害者”的標籤。“那52位業主的合同是和我們光彩正信籤的，但我們只是背了一個殼，賬是從我們這裡走的，但錢沒到我們手裡。”王彬彬對《華夏時報》記者說。
（文中“韓琪”為化名。）
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