迪拜缺乏經濟適用房，這是該市實現可持續發展目標和幸福議程的關鍵障礙，也是“成為智慧城市”這一願景的絆腳石。早前迪拜已經通過多元化戰略建立起了一個不依賴於石油的競爭性經濟體，使該市的GDP從1995年的110億美元增長到2016年的1050億美元。與此同時，迪拜人口從69萬增加到250萬，其中91%是外籍人士。
隨著迪拜在2002年開放房地產市場，允許外資進入，它吸引了來自200多個國家的投資者。但隨著中產階級的不斷壯大，以及對更穩定房地產市場的需求，迪拜需要為經濟適用房制定一個顧及多重利益相關方的統一戰略。
迪拜的住房狀況
造成迪拜經濟適用房問題的一個主要原因是它被投機者所操控。從2003年到2015年，這些投機炒房者把公寓和別墅的價格分別抬高了3倍和5倍，使普通人難以買房。潛在購房者和租戶沒有經濟實惠的選擇，只得把超過41%的收入花在住房上。
仲量聯房地產諮詢公司研究主管Craig Plumb表示：“所有房地產產品中，只有20%是普通人買得起的，而經濟適用房需求佔所有需求的40%。”因此，這個城市的購房率很低，只有30%。此外，據估計，56%的外籍家庭必須支付昂貴的房租。2014年蓋洛普的一項調查顯示，迪拜的住房滿意率僅為49%，這也就不足為奇了。
考慮到69%在迪拜工作的外籍人士沒有大學學位，而且很可能從事低薪工作，其中超過33%的人選擇在房租更便宜的臨近城市租房，然後通勤到迪拜上班，從而造成了額外的社會問題和環境負擔。
上世紀70年代，政府開始為貧困家庭提供廉租房，由Emaar房地產公司管理。然而，由於使用不當，這些計劃很快就被叫停，因為廉租房以更高的價格被轉租。上世紀90年代，迪拜市政府劃撥了幾塊土地，為低收入政府工作人員提供住房。這一舉措也沒有達到既定目標。
經濟適用房和廉租房需要採取重大行動
政府目標
政府需要把住房放在土地利用規劃的核心位置。政府應為開發商提供激勵措施，如包容性分區、土地補貼和稅收減免，以提高經濟適用房和廉租房的供應水平。目前，私營部門沒有開發經濟適用房的技術或興趣。相反，奢侈品市場的高利潤率進一步刺激了高端產品的開發。在合適的地方解決土地供應問題——這是彌補經濟適用房缺口的最重要措施。迪拜自上而下的規劃模式需要進行自我調節，並制定一個總體規劃或長期土地使用規劃來影響經濟適用房政策，就像新加坡那樣。
此外，阿聯酋需要反思其以供應為主導的需求模式，這種模式忽視了本地需求，一門心思吸引國際買家，而這些買家主要是投機者。在提振經濟適用房需求方面，已經有了幾項成功的國際計劃，如英國的“房產共享產權+”計劃，以及澳大利亞旨在降低利率、首付和轉讓費的Keystart和Homestart購房補助計劃。
開發商
新迪拜的土地管理項目以盈利為導向，政府開發商以高價將土地出售給小型開發商，這些小開發商除了建造豪華樓盤以收回購買土地的高額成本外，沒有其它任何動機。通過實施包容性分區、併為小型開發商提供額外的總建築面積或財政福利，私營部門可以彌補迪拜大部分經濟適用房和廉租房的缺口。
技術
政府必須鼓勵技術創新。政府應落實已宣佈的一項計劃，即：到2025年，25%的建築都要以性價比極高的3D打印方式建造的。超值工程與工業建設的優化組合可以使成本降低30%、工期縮短40% - 50%。
考慮到28.9%的迪拜人口是單身，政府還應該考慮推介“高效共享住房”。此外，在智慧城市時代，政府還應考慮利用集資建房等公民解決方案，在這些解決方案中，開發和集資可以由公民來主導，而不是由瘋狂追求利益的開發商來主導。
總而言之，這種解決方案是一種多重利益方共同參與的方法，將廉租房的供應和有需求的人緊密結合到一起，同時超越經濟可持續性，確保社會發展和環境管理。迪拜政府必須制定一個長期的土地使用計劃，並整合其城市規劃職能，將“全民安居”作為其首要任務。
作者：Mahmoud Hesham El Burai, 迪拜房地產學會高級顧問、中東可持續發展組織主席
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