全國人大代表韓德雲在今年全國兩會上提交了《關於進一步完善物業管理制度防範社會重大矛盾風險激化的建議》。
韓德雲代表說，在物權法頒佈前，2003年，我國就頒佈了物業管理條例。當時只是初步確立了以業主大會為核心的業主自治機制，明確了業主投票權，並未明確規定具體方式。
業委會不能如期成立的情況十分普遍
業主購買房屋不僅購買專有部分，同時包括共有部分以及根據對共有部分行使管理的權利。韓德雲代表分析說，我國現行的物業管理制度將物業管理分為全部業主交付入住前和入住之後兩個階段，方便了開發商，但很多物業小區根本無法產生業主委員會和物業管理機構，業主權利受損也難以得到救濟。
“在前期物業階段，業主大會因沒有達到法定條件而無法成立，業主購房被迫接受開發商主導的臨時管理規約和開發商選聘的物業管理企業。業主入住後既必須受到既定條款的規制，也無法根據自身意願行使業主投票權，從而導致對物業小區的管理嚴重失控情形比比皆是。”韓德雲說，事實上，因現行物業管理制度對成立業主大會或業委會的要求較為嚴格，加之社區街道或主管部門對小區成立業委會根本無力提供有力指導和幫扶等因素，業委會不能如期成立的情況十分普遍，法律賦予業主的共同管理權幾乎無法落實。
投票權設計先天不足業主難以真正行權
2018年國務院對物業管理條例再次進行修正後，很多城市的物業管理條例大多複製執行這種投票權的方式。但是，這種方式由於未要求開發商必須對特定物業管理小區劃分與組成，投票權分配應在購房合同及相應文件中明確，導致小區建成後有關主管機構無法核實或核算每個業主的投票權數量大小，每個業主對自己享有的投票權份額也並不清楚。
韓德雲代表注意到，大部分業主對物業管理條例內容、業主自治的具體措施並不清楚，加之網絡投票，微信投票，短信投票等方式極容易造假，嚴重影響業主在自治過程中對投票結果的認可。
根據現行物業管理制度，業主的投票權應該根據業主擁有的專有部分面積計算，同時還要考慮業主的人數比例。然而，一旦其中一個指標不能滿足，就會導致待決策事項無法通過。尤其在入住率不高的小區，業主的投票權根本無法落地。
簽訂房屋買賣合同時就明確業主自治管理的投票權
針對上述問題，韓德雲代表建議進一步完善物業管理制度，廢止前期物業管理制度和“雙過半”業權份額規定，進一步完善物業管理制度。
韓德雲代表進一步解釋說，建設主管部門應在審批建設手續時，事先確定物業小區範圍，以及由此確定的業主擁有的業權份額。同時，要求開發商與業主簽訂商品房買賣合同時事先明確小區範圍，物業總面積分佈，業主所擁有的業權份額等。讓業主清晰地知曉後續參與對小區共用部位和共用設施進行維護事項進行自治管理中的投票權份額。
其次，建設主管部門應事先審核批准物業小區以面積為業主擁有業權份額的計算依據，既可顧及公平性，讓每個業主合理擁有參與小區自治的權利，也可顧及合理性和可操作性，並明確業權份額僅與該業主所擁有的小區內物業的總面積比例掛鉤。
第三，街道辦要依法監督指導，監督指導到位而不越位，協調處理小區業主提出的具體問題；業主通過決議，決定收支表及資產負債表應由決議所指定的獨立第三方進行審計；業主自治並不等同於自行管理，可聘請物業管理企業提供物業管理服務，各方權責明晰的同時又相互監督。
閱讀更多 嘉興檢察 的文章
