今年市南區都能挺過來，那麼在相當長的一段時間內，青島市最優質的學區房都會維持在一個穩定的狀態。
——觀察員老王
從昨天開始，主城各區都公佈了最新的招生政策。每到這時候，老王都喜歡跟大家聊聊學區房，這個在任何時候剛需都可以放心去買的房產。
在青島，什麼樣的房子才算學區房？
從孟母三遷開始，中國人就非常重視教育以及教育環境。也正是因為此，學區房這個詞最近幾年被開發商用得爛大街了。結果許多家長買房之後，發現這所謂的學區房根本就是一個坑。
所以在這裡，我想請大家明白什麼是學區房：
學區房就是隻要有100%產權的住宅，就能100%上轄區內排名在青島前20的公立小學，並且能100%上青島排名前10公立初中的房產。
有人認為市南區都是學區房，因為市南區整體的教育實力在青島市無法撼動的領頭羊地位，因為東片很多小學、初中軟硬件實力確實大幅提升。
但在我看來，學區房只有東片59中對應的三所小學以及市南中片的七所小學。確定了這一範圍，我就要從三個方面來分析一下學區房值不值得買，以及升值前景了。
教育改革會不會消滅學區房？
學區房要改革，怎麼改？學區房漲得最不像話的北京，率先做出表率。
消息一出，許多標題黨就跟打了雞血一樣。《再見,學區房!剛剛,北京突然宣佈!》、《再見了,學區房!一場教育革命正在到來!》、《學區房要涼了!再見了,學區房!》……
對此，我只是笑笑就關了。果不其然，真相打了標題黨的臉。
最早宣佈正式實施多校劃片的朝陽，明確規定2017年6月30日後取得房產證的房子將不再對應一所學校，而是根據所在片區統籌分配。 緊跟朝陽區腳步頒佈多校劃片細則的還有豐臺區。2017年9月1日起，二手房的買家將通過多校劃片派位方式入學。
但是，北京2018年小升初的結果怎樣？朝陽區代號630、豐臺區代號901的多校劃片計劃沒有成功推進，依然實行單校劃片。唯一實行了多校劃片的是西城的三所試點小學。然而這三所學校多校劃片的名額是新增名額，不影響原來單校劃片的任何家庭。
具體到學區房價格上的反應，則更讓人無奈：
在北京房價微跌的時候，學區房走出了獨立行情，這是來自北京傳統媒體的報道，我認為很靠譜。也許你懷疑記者收了中介的好處費，但我認為這是再正常不過的情況。
退一萬步講，即使北京、上海等一線城市真改革了，我覺得也不代表青島也會這麼改。北京、上海等一線升學率高，而且片區內學校基本都是名校，對於孩子以後上大學影響不大。但是青島一樣嗎？
再來看市南區的招生政策：209年市南區繼續堅持義務教育免試就近入學政策全覆蓋。各小學主要採取劃片、登記入學，學區片保持穩定；初中採取東片學區整體調撥對口直升、中片西片學區隨機派位方式入學。
我希望大家知道一個前提，前提是今年市南區小學入學將持續保持較大招生壓力。小學入學人數預計為6500人，比小學畢業生5110人多出近1400人，增幅超過27%，學位整體緊張。
不論是北京還是青島，不論是改還是不改，教育改革都要有一個前提：社會穩定。學區房不僅僅是孩子上學的問題，還有一個房產價值的問題。如果改革讓一個片區的房子從1000萬縮水到500萬，你認為這些房產縮水的人能平心靜氣接受這種改革？
所以，學區改革不論怎麼改，都會以不影響片區業主利益為前提。
會不會有租房上名校的好事兒?
在一些相關政策出臺後，這曾經成為一些幼稚標題黨的推斷。我們來看看政策：
新市民子女入學需提供適齡兒童父母至少一方持 《市南區居住證》（在有效期內且截至2019年8月31日滿一年），適齡兒童父母房屋產權證（100%產權）（尚未辦理房產證的，出具購房合同、購房發票、契稅發票以及入住後繳納3個月以上水電費發票）或由青島市國土資源與房屋管理局驗印的、在有效期內且截至2019年8月31日，登記日和租賃期均滿一年住宅房屋的 《青島市房屋租賃登記備案證明》等居住證明，提供適齡兒童父母一方的青島市人力資源和社會保障局印製的勞動合同正規文本、社保卡及青島市職工社會保險參保證明；合法經營的：提供適齡兒童父母一方的市南區工商營業執照 （在有效期內且截至2019年8月31日滿一年）。同時提供兒童出生證，兒童及父母的戶口本，父母的身份證、預防接種查驗證明、兒童健康證明、幼兒發展評估手冊等也需要提供。
為方便外來務工就業人員提交材料，市南安排了北京路小學、八大峽小學、定陶路小學、新昌路小學、寧夏路小學、燕兒島路第一小學6所小學提供入學材料初審服務。
看了這些政策，還有什麼想法嗎？以後為了吸引人才落戶，可能會建一些名校的分校，但是讓適齡兒童大量進入10所老校，不現實，因為僅僅轄區內的適齡兒童數量就已經讓各所學校頭疼了。
學區房的稀缺屬性會不會減弱？
從廣義上講，這是肯定的。隨著諸多九年一貫制學校的建成，家長們選擇越來越多，學區房的關注度可能不會像以前那麼強。
但是，我希望大家注意三點：
第一，許多新建學校的性質。雖然有很多名校，但是多是私立性質，學費是讓人咋舌的，而且即使你有錢，也不一定有學位，因為這些私立學校對應的樓盤也有很多，很難承載周邊所有小區的需求。一旦家長們認識到這一點後，很多人還會調回頭來買老城區的學區房；
第二，學校的實力。許多學校名頭雖大，但是學校教師多是招聘新教師，這與老牌名校的有一定差距；
第三，學習氛圍。名校不僅僅有名師，還有一個學習氛圍，這也是很多家長所看重的。從喬布斯為學區搬家的故事我們可以看出：
學區裡的孩子成材率高，不僅僅是教師的水平高，更在同學的家長們一起營造的一個優質的學習、成長環境。
學區房不會墜落，這主要由供需比決定的。
學區房都是老城區，沒有大量新建小區出來，所以房源數量固定的。但是限售制約了一批房源的出手，二胎又制約了一批房源的出手，隨著老房子越來越難貸款，一批大戶型的學區房又買不起，所以真正流通的學區房很少。
學區房不需要所有的家長都買得起，只需要一小部分家長買得起就可以了。
所以，有的家長會疑惑：“為什麼二手房冷成這樣了，在售學區房依舊很少，且價格堅挺？”
優質的小戶型學區房，很少很少
你明白了我上面說的這些，自然就不會疑惑了。所以，如果你有時間，有計劃買一套學區房，按照我找二手房的方式，投入精力去淘一套撿漏的小戶型學區房，比買什麼房產都踏實。
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