想要什麼，就去追求什麼，就會得到什麼
本文共分上、中、下三篇，介紹在開發報建環節所涉及的成本管理內容共9大項。
上篇，作者從開發報建人員角度總結了在地產開發項目管理中，所涉及到的報建費用和罰款的各種情形，以及減免、緩交、降低的工作措施。開發與成本的前世愛戀與今生孽緣（上篇）點擊查看上篇。
中篇，將從開發報建、成本、設計等多方協同角度，來介紹地下車庫與人防工程的成本降低措施。
第一節：突破車位配比，分分鐘節約上千萬
車位配比包含兩個指標：A、戶均車位；B、地上地下車位比例
這兩項指標通常是在當地的規劃管理技術規定中進行明確，且不可突破。但是，在三四五線城市卻有一定的溝通可能。
因而，要落實優化的車位配比指標，至少有“三個外界條件”與“兩個適用性條件”：
“三個外界條件”為：
①一般在三四五線城市，當地執行規劃管理技術規定有一定靈活空間；
②公司為標杆企業，與政府溝通中可以用公司品牌與信用作為背書；
③公司與政府關係較好以及開發報建部門的影響力較大。
“兩個適用性條件”
①項目為純剛需，甚至於限價+剛需房：純剛需，在品質上要求不高，適當加大地上車位比例，對項目影響不大；
②項目位於三四五線城市改善型的高低配項目（高層+別墅）：三四五線城市缺乏品質開發商，有“土豪心裡”，喜歡將豪車放在別墅門前，提高地上車位比例，反而對項目更有吸引力；
1.車位的盈虧平衡點
普通兩層車庫建安成本單方指標約2500元/m2，單車位面積按照32m2/車位進行預估，一個車位的建安成本約為：2500*32=8萬元，加上營銷費用、財務費用、管理費用、稅費等，基本上一個車位售價至少9萬元以上，才能不虧損。
2.規劃管理技術規定
每個地區都有當地的規劃管理技術規定，對於“地上車位數量/總車位數量”，有最高限制的要求，以保證人車分流。對於每戶的車位配比也有相應的要求，主要是為了保證買房的業主有足夠的停車位可以使用。正常情況下，在一二線城市的這個規定在總圖報建的時候，兩個指標都會被嚴格執行。
某地規劃文件對於地下車位比例的要求：
某地規劃文件中對於車位戶配比例的要求：
但是，如果你的項目是在三四五線城市，那就未必，因為三四五線城市缺少品牌開發商。某宇宙房企在三四五線城市開發項目，一般會在規則上可以有溝通的可能。還有一種情況，某地區是開發商的發跡地區，在當地有極強的政府關係資源，有些規劃管理技術規定中的指標也是可以溝通適當靈活變通的。
3.實戰案例呈現
【案例】某四線城市品質項目，項目採用高低配的規劃設計，別墅（拔高定位與檔次）+高層（走量平衡現金流）。
（1）地上車位比例：規定的10%，經過溝通後提高至了49%；
（2）商業車位配比：由0.8個車位/100m2降低至了0.5個車位/100m2。
地上車位配比數據優化前後對比：
別墅部分無地下室，均在別墅庭院前設置停車位，在彰顯“土豪車”滿足客戶面子需求的同時，也未降低項目檔次；同時，別墅無地庫也為工程搶預售節點創造了天然良好的條件。所有地庫都佈置在高層區域。優化成果如下：
地庫數量減少，虧損減少：經過開發報建部門與政府部門的充分溝通，在保持總車位數不變的情況下，地庫車位數量由規定的565個，降低至272個，按照每個車位原預計虧損3萬元計算，則此舉使得該項目的地庫少虧損（565-272）*3=879萬元。相當於為項目多賺取了879萬元的淨利潤。
加快別墅預售節點：由於別墅部分無地庫，為項目搶預售節點節約了較多時間，減少了預售前的資金投入，加快了資金回籠的速度，降低了資金成本。
綜合以上兩個方面，通過優化為項目節約成本將近1000萬元。
4.落地時機
優先措施“兩階段”：在拿地前後都要有工作跟進。
拿地前，就要有這種意識，與政府對這個地塊的規劃條件進行談妥；
拿地後，報批報建部門聯合設計部，與政府部門進行溝通，將這項指標進行落地實施。
亡羊補牢“四步走” ：如果拿地協議中未明確此項優化指標，不要緊，抓緊時間，亡羊補牢、為時未晚。按照這樣四步走：
首先，對當地的規劃管理技術規定進行詳細解讀；
其次，對周邊項目進行調研是否有這樣做的先例；
第三，根據車位售價判斷是否要採取此項措施；
最後，開發聯合設計，與政府部門進行溝通確定可能性。
第二節：一個尺寸+一個溝通=百萬成本
1.背靠背標準車位尺寸案例
以下是兩個不同項目同樣對於背靠背標準車位尺寸的設計截圖：
背靠背標準車位1：5100*2400mm
背靠背標準車位2：5300*2400mm
何為背靠背標準車位？如下圖所示（小車背靠背停放）：
2.不同項目背靠背標準車位尺寸不同的原因分析
不同項目，同樣的背靠背標準車位尺寸的不同區別，為何會有如此區別？主要是以下三大原因：
A.政府規定：當地規劃部門對於標準車位尺寸有不成文的規定，因為一般政府規定不會高於行業規範；
B.規範理解：當地無規定，但是設計師對於標準車位尺寸的理解未嚴格按照規範，而是頭腦中的經驗值；
C.成本適配：如果是中高端項目，大部分業主的高端車輛較多，車輛尺寸偏大，故車位尺寸需要略微偏大。
3.根據規範，推導標準車位尺寸的最低要求
在《車庫建築設計規範》（JGJ100-2015）中，對於標準車位尺寸的規定如下：
A、背靠牆標準車位尺寸的推導過程
小型車尺寸為：4.8米*1.8米
背靠牆小型車位：橫向淨距0.6米，縱向淨距0.5米
則小型車位尺寸為（4.8+0.5）米*（1.8+0.3+0.3）米=5.3米 *2.4米
B、背靠背標準車位尺寸的推導過程
小型車尺寸為：4.8米*1.8米
背靠背小型車位：橫向淨距0.6米，縱向淨距0.5米
則小型車位尺寸為（4.8+0.5/2）米*（1.8+0.3+0.3）米=5.05米 *2.4米
綜上所述：背靠背標準車位尺寸的最低要求是：5.05m*2.4m，而不是常規理解的5.3米*2.4米。
4. 提前溝通規劃部門，按最低尺寸要求落地
如果項目是剛需或者剛改的住宅項目，而且政府對於標準車位尺寸沒有書面文件規定高於規範要求，那麼公司設計部、開發報建部門務必結合規範，與規劃部門提前溝通，標準車位尺寸按照最低要求（5.05m*2.4m）落地實施。
這個背靠背標準車位尺寸的變化會對成本又多大的影響呢？我們來進行分析一下：
【案例】項目基本數據：假設為普通高層項目，戶數一共1500戶（項目規模：住宅建築面積約15萬平方米），戶配比例按照1戶/車位計算，地下車位比例按照 90%計算，背靠背標準車位數量按照地庫總車位數量的80%預估。
單車位面積變化：一個“5.05m*2.4m的背靠背標準車位”相比一個“5.3m*2.4m的背靠背標準車位”面積減少0.6m2，車位面積減少，但車位售價不變。
車庫總面積變化：在車位數量不變的情況下，車庫總面積預估減少：0.6m2*1500*90%*80%=648m2
車庫建安成本變化：車庫建安成本按照2500元/m2暫估，則車庫總成本減少648m2*2500元/m2=162萬元。
總結：綜合上述1~4點，如果項目是“剛需或者剛改”的普通住宅項目，而且政府對於標準車位尺寸沒有書面文件規定高於規範要求，成本務必聯合設計，提醒開發報建部門與政府規劃部門進行提前溝通，讓背靠背標準車位按照最低尺寸（5.05m*2.4m）要求進行落地，對於一個建築面積15萬平方米左右住宅項目，地庫總成本可節約160萬元左右（摺合10.7元/m2）。
第三節：人防方案經濟性測算
“繳納人防異地建設費”，還是“建設人防地庫”？
如何選擇，有以下三種情況：
是否需要進行人防方案比選，主要視當地政策中有無對“人防繳費”或者“自建人防”的比例的強制性規定而不同。如果有，則不需要進行方案比選；如果無，則一定要進行方案比選。
在方案比選中，經濟性測算要從經營的角度，把地庫單獨作為一個業態來進行利潤測算，而不能僅是從成本投入的角度來測算。因為不僅成本會發生變化，地庫貨值也會發生變化。如下圖：
人防方案測算邏輯如下：
按照上述思路來測算不同方案的地庫利潤，對於方案3可以進行擴展，調整繳費比例和自建人防的比例來得出更多的方案。最終，我們要選擇利潤最高（或虧損最低）的方案，而不是成本最低的方案。
利用此思路進行測算時，應注意以下三點：
①測算表單模型化：為了提高測算效率，應該將測算表單進行模型化，輸入相關數據即可得出最終的利潤值；
②地庫成本口徑清晰：對於車庫建安單方成本，不同的公司有不同的成本口徑。例如：土方支護是否計入地庫建安成本；
③不同城市不同規定：測算模型應兼顧不同地區不同城市的不同規定，如果無法兼顧，則需要對測算模型進行修改 。
總結
中篇從成本與開發報建、設計等多方跨界協同的角度出發，探討地下車庫、人防工程的省成本策略。
地下車庫：在三四五線城市，可以利用檔次執行規劃管理技術的靈活性、標杆企業的品牌與信用、政府關係來突破車位配比、優化標準車位尺寸，既省成本、又縮短工期，減少了預售前的資金投入，加快了資金回籠的速度，降低了資金成本。
人防工程：在人防方案的經濟性測算時，從經營角度進行利潤測算，而不能僅限於成本測算。因為不僅成本會發生變化，地庫貨值也會發生變化，我們要選擇利潤最高（或虧損最低）的方案，而不是成本最低的方案。
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