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一、關於違建的認定

我國法律對於違法建築有嚴格的認定程序，並不是房屋沒有相關證件就是違建，有些屬於歷史遺留問題，這並不是認定房屋是違建的正當理由。很多拆遷方為了壓低補償，便對相關法律斷章取義做出解讀，逼迫老百姓及早簽字。

《城鄉規劃法》規定，如果不違反城鄉規劃，僅是沒有辦理規劃建設審批的建築，限期改正，繳納罰款，補辦相關行政許可手續就可認定建築物並不違法。

如果拆遷徵地遇到以違建為由不予賠償的情況，需要綜合判斷徵收程序及違章認定是否合法，來判斷是否能夠獲得補償。

二、正常租賃廠房可獲得的補償

（1）地上建築物的補償

雖然土地是國有土地，但租賃人在土地上建設了房屋，可以獲得該房屋補償。需要注意的是，租賃土地一般是有年限的，租賃到期，承租人有義務恢復土地原狀，也即拆除土地上的房屋和其他建築，因此，是否能獲得補償費用是與租賃剩餘年限掛鉤的。

（2）搬遷費、臨時安置費

承租人是房屋的實際使用人，而且也存在正常經營，往往會需要機器設備、物資等。在遇到房屋徵收時，對於機器設備、物資等搬遷、臨時安置費用的補償應屬於承租人。

（3）停產停業損失

如果承租人租用土地用於生產經營，則可能因土地徵收導致停產停業，造成相關損失。在遇到徵收時，停產停業損失補償應給予承租人。

（4）剩餘租金、差價、獎勵等其他補償

遇到徵收時，租賃合同沒有到期，多繳納的租賃費，出租人應當返還與承租人。如果租賃新的土地產生了必要的租金差價，政府也要酌情考慮補償。同時，根據各地政策，還可能獲得簽約獎勵以及其他補償。

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盛廷徵地拆遷律師

您好，很高興為您回答這個問題。

1、違法建築不一定不予補償

2008年以前建的沒有合法手續的建築，實踐中很難被認定為違建，可以獲得和有證房屋一樣的補償。2008年以後建的沒有合法手續的建築，不屬於《國有土地上房屋徵收與補償條例》規定的搶建行為的，也可以爭取補償。

2、廠房拆遷補償的主要內容

廠房拆遷補償主要包括以下幾個方面：

①被徵收土地、房屋價值的補償，包括對土地、地上建築物及附著物的補償。

②因徵收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償，包括搬遷前期費用和搬遷過程中發生的停工費用、機器設備調試修復費用以及物資拆卸、包裝、運輸、解聘員工和停產造成的違約金等補償。

③因徵收房屋造成的停產停業損失的補償。根據《國有土地上房屋徵收與補償條例》第二十三條的規定：“對因徵收房屋造成停產停業損失的補償，根據房屋被徵收前的效益、停產停業期限等因素確定。具體辦法由省、自治區、直轄市制定”，這一項補償包括實際經營損失也可酌情計算預期經營損失，具體來說包括原材料、半成品等的損失、參照往年同一時期實際銷售額或利潤確定的補償等。

④對被徵收人給予補助和獎勵，如速遷費、拆遷獎勵等費用，具體需結合當地的政策確定。

3、廠房承租人有權獲得補償

根據《國有土地上房屋徵收與補償條例》第十七條、第二十五條的規定，因拆遷非住宅房屋造停產、停業的，拆遷人應該給予適當補償。這條規定的補償對象是房屋的實際使用人，包括房屋的承租人。您作為租賃廠房進行實際生產經營的一方，有權獲得拆遷補償。根據租賃合同是否到期分為兩種情況討論。

第一種情況，在租賃期內遇到廠房拆遷，則看您和廠房出租人簽訂的租賃合同中是否有關於廠房拆遷的處理辦法的約定，如果有約定，則可按照租賃合同的約定向出租人和拆遷人主張補償。如果租賃合同中沒有對廠房拆遷的處理辦法做出約定，則出租人和承租人雙方可協商解除合同，承租人有權獲得相應的補償。

第二種情況，租期屆滿未續簽而您仍舊繼續使用廠房進行生產經營活動，遇到廠房拆遷的，根據《合同法》第二百三十六條的規定：“租賃期間屆滿，承租人繼續使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續有效，但租賃期限為不定期”，這種情況下，您與出租人形成了不定期租賃關係，您作為承租人也可以主張補償。

4、維權建議

由於被拆遷人是廠房的所有權人，因此承租人的補償權利容易遭到忽視，為了保障您作為承租人獲得合法合理補償的權益，建議您保管好廠房租賃合同，如果租期屆滿未簽訂書面合同，最好儘快補籤書面租賃合同；保留在被拆遷廠房生產經營的相關證據（如攝製錄像、拍攝照片等）；向徵收單位主動發函說明您在廠房的經營現狀；您可以對廠房拆遷造成的損失進行測算，作為評估未來補償款是否合理的依據；另外，必要時可聘請律師通過法律調查、訴訟等方式維護您的合法徵收補償利益。

希望以上回答有助於保護您在租賃廠房拆遷中的合法權益。

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京平律師事務所

你好，1、要考慮是否屬於“違法建築”，有沒有書面違法建築的通知，沒有書面通知就不存在違章建築的問題；

2、認定違法建築的法律依據是否正確，部分地方政府為了加快拆遷進度在認定違法建築問題上存在適用法律錯誤的情況；

3、拆遷行為是否合法，是否有省級以上人民政府的批准文件，是否經過立項，有沒有相關補償方案，補償款是否已經到位都是判斷合法的依據。

如有疑問可以私信聯繫 11月17日全國徵地拆遷普法公開課27期杭州站報名中

德凱趙律師2000

拆遷補償一直是被拆遷人所關心的問題，關於違法建築補償與否，《城市房屋拆遷管理條例》第二十二條規定：拆遷人應當依照本條例規定，對被拆遷人給予補償。拆除違章建築和超過批准期限的臨時建築，不予補償;拆除未超過批准期限的臨時建築，應當給予適當補償。由此可見，拆除違章建築和超過批准期限的臨時建築，不予補償。

楹庭拆遷律師團專注為被拆遷人提供法律服務，任何拆遷相關法律問題可以關注我們後繼續提問。

楹庭徵地拆遷律師團

是不一定的，如果是歷史遺留原因的違建拆除，是可以正常獲得補償的，承租人也是可以獲得部分補償的，具體需要看租賃合同的內容。

袁曼曼徵地拆遷律師

你好。這個問題雖然涉法，也是個簡單的問題。題主的意思是否在租賃廠房實施了違法建築行為，拆遷能否得經濟補償？如果是這樣肯定的講是不予補償的，這裡也無需引用這個法那個法、這個條那個款的，說多了可能還把大家搞糊塗了，瞭解問題走向即可，只要實際操作人員掌握相關法律就足矣。

一、租賃廠房遇到拆遷，如有補償只能補償給擁有實際產權的出租方，承租方是得不到的。如果承租方想得到補償，可與出租方依照租賃協議協商解決。

二、即然已定性為違法建築了，就說明未經過城市建設行政主管部門的審批和行政許可。因此，不受法律保護。保護合法，打擊違法是人知常情。

三、一般情況下，徵收拆遷部門首先對徵收拆遷範圍內的建築物、構築物及其他地上附著物進行調查統計，安排具有拆除違法建築職能的執法部門對徵收範圍內的違法建築先行予以拆除。之後，根據地上附著物的結構及用途與被拆遷方進行談遷，從而排除違法建築予以補償的因素。

四、如果屬於規模以上企業或地方引進的利稅大戶及重點企業重點行業，地方政府或行業主管部門可通過其他方式對企業予以扶持，減輕因拆遷給企業帶來損失，為企業發展提供動力。

謝謝！

窘窘友神

關鍵字: 違建 建築 拆遷