今年2月初,我們對當時已經入市的38個限競房全部做了投資評級的劃分,可以參見當時的文章《北京已入市個38限競房項目投資評級》。
時間過得真快,至今3個月過去,又有超過20個新限競房項目入市;老項目也有變化,比如有的老項目降價了,降價之後其投資評級也會發生變化。所以趁著月末,我們更新一下所有的已入市限競房的投資評級。
截至目前,北京合計入市了60個限競房項目,目前新房市場庫存巨大,網籤比例不到30%,整體看,實際銷售的平均簽約數量也不足40%。從土地出讓來看,總共有98宗限競房土地,合計94個項目,住宅部分體量高達839.33萬平米。
投資評級
每個樓盤,每個房子,都有自己的定價。有的定價低估了房子的內在價值和未來的預期,有的定價是充分反映了價值和預期,而有的則是過度定價,透支了價值和預期。
因此對於不同的房子,我們對於投資價值的評級包含四檔:
- 跑輸大市
- 跟隨大市
- 跑贏大市
- 大幅跑贏大市
注:
1. 這裡的“大市”,可以看成是鏈家網上的北京二手房平均價格,相當於北京城區和近郊的二手房指數。
2. 很多限競房項目既有高層或者洋房產品,也有別墅產品,這裡絕大部分別墅產品不包含在評級內,只評論幾個純別墅項目。
對於自住來說,更重要是看新房項目能否滿足自己的生活需求,比如交通,環境,教育,生活配套,戶型等等,投資回報的考慮只是其中一個因素而已。
大幅跑贏大市
大興瀛海府
優秀的產品設計,極高的得房率,地鐵盤。
房山萬科七橡墅
2.2萬/平米,北京最低的價格,無法再低了,地鐵盤。
豐臺金融街融府
地理位置優秀,相對周邊二手房大幅折價,受益於麗澤商務區發展。
海淀西山錦繡府
地理位置優秀,緊鄰西北旺地鐵站,配套完善。最重要的是兩點:一是距離軟件園很近,互聯網公司的高收入人群龐大;二是限均價5.8萬,遠低於周邊百旺茉莉園和西山壹號院的二手房均價。今年北京樓市最大的紅利之一,買到就是賺到,就看開放商紫光怎麼賣了。
海淀天恆學院裡
著名的天恆四道口項目,限均價8.5萬/平。位置確實好,周邊的30年房齡老舊小區均價都在8.7萬/平。價格便宜,但是套數太少,可售的只有137套。而且產品很一般,社區小,只有3棟高層,都臨街,朝向不方正;說白了就是買個地段和好價格。
朝陽中海望京府
臨地鐵,臨規劃中的中關村朝陽園北區,四周也是別墅區。低密度別墅品質的小區,容積率1.16,戶型贈送面積多得房率最高達92%,中海的產品和品質都不錯。今年最值得期待的項目之一,限均價6.9萬真不高,唯一的問題是可能要捆綁精裝修,總價較高。
跑贏大市
房山中海京西里
中海產品,地鐵盤,價格合理,配套尚可。
大興萬和斐麗
地鐵盤,價格合理,戶型略差。
豐臺洺悅苑
四環內稀缺地段,價格有優勢,距離地鐵較近,產品配套一般。
昌平中海麗春湖墅
中海產品,地鐵盤,毗鄰沙河水庫,低密度洋房。
大興禧瑞天著
次渠雙地鐵,緊鄰亦莊開發區,緊鄰京東總部,大片已拆遷土地等待“兩站一街”的開發,值得期待;缺點是周邊回遷房較多影響整體環境,但區域內同品質競爭者少。
大興和悅華錦
產品設計較為優秀,純洋房小區,緊鄰亦莊人大附,業主子女上人大附概率較低,但預計是中端租賃的熱門小區。
大興金麟府
河西新房項目非常多,金麟府錯位競爭,小戶型較多,低總價,跑得快。同樣緊鄰亦莊人大附,想賭人大附劃片小戶型優先。
大興西派公館
河西又一個新房項目,是距離人大附最近的兩個新盤之一,沒法再近了。雖然上人大附是個極低概率的事情,不過亦莊人大附養活了四周一大批新盤項目。只要產品不太差,離得近總是好的,上不了學也可以出租給家長們。
豐臺佑安府
二環稀缺優質地段,佑安門旁,同時也緊鄰麗澤商務區,價格有一定優勢,缺點是戶型一般。
豐臺西城天鑄
西三環稀缺優質地段,10號線西局站旁,價格合理,缺點是戶型較差,開發商九龍倉暴殄天物。
豐臺國風長安
西四環外,地段不錯,勝在價格便宜,產品設計垃圾。
豐臺橡樹瀾灣
西四環外,地段尚可,勝在價格便宜,產品一般。
海淀紫郡蘭園。
海淀翠湖,未來區域發展可期,價格有優勢,缺點是現在配套不完善,尚需時間等待發展。
海淀山嶼湖
跟上面一樣,海淀翠湖,未來區域發展可期,價格有優勢,缺點是現在配套不完善,尚需時間等待發展。
海淀萬科翡翠雲圖
海淀翠湖,未來區域發展可期,價格有優勢,缺點是現在配套不完善,而且全部是大戶型改善型,但戶型一般而且配建回遷房。
朝陽瑞悅府
孫河較稀缺的小戶型品種,區域規劃高端,但需要較長時間發展。
昌平未來金茂府
昌平未來科學城板塊,緊鄰17號線地鐵站,金茂府品牌,科技精裝交付。兩個地塊分別限價5.1萬和5.4萬,明顯偏低了,因此會捆綁精裝修。如果不加錢,本來應該是大幅跑贏大市;如果加錢買精裝修包,降一檔。
石景山長安雲錦
石景山低密度洋房,得房率高,位置不錯,區域是整體規劃建設,距離古城站1.3公里,距離規劃的M11號線地鐵站幾百米。單價5.88萬不算便宜,但是石景山次新房價很高。
順義中鐵諾德閱墅
順義後沙峪新別墅項目,位置不錯,容積率1.01,限均價6.2萬。旁邊的別墅區已經成熟,如龍湖灩瀾山二手均價8.5萬,新房價格倒掛,就看閱墅最終的品質了,有大幅跑贏大市的潛質。
大興招商雍和府
距離4號線清源路站大約1公里,勉強算地鐵盤,黃村老城區,配套較成熟,比頤景萬和略好一點點。本來評級是跟隨大市,但是這個樓盤降價了,現在是區域最便宜的,限均價5.5萬,降價後最低均價4.3萬,開發商果斷割肉,值得鼓勵,上調評級。
昌平華潤萬橡華府
華潤和小米聯合拿地的項目,距離地鐵朱辛莊很近。位置不錯,昌平最靠近海淀的區域,而且緊鄰北清路,海淀區後期的重點產業發展都圍繞著北清路來規劃,昌平區則緊緊抱緊富人的大腿,直接把未來科學城一路擴到了這裡。項目限均價5.4萬,比四周的商品房新房價格要低。萬橡華府小米員工優先購買,據稱還能優惠10萬/套。
昌平華潤萬橡悅府
緊鄰萬橡華府,華潤獨自操盤的新房項目。地段一樣,配套一樣,限均價一樣5.4萬,買不到萬橡華府就買萬橡悅府吧。
跟隨大市
房山旭輝城
降價幅度較大,勝在單價較低,總價低,260萬起,缺點是位置較偏遠,南六環外。
房山金樾和著
緊鄰旭輝城,指導價格一樣,降價略少,戶型設計不同,優缺點幾乎一樣。
大興熙悅林語
南五環外,區域一般,項目無特色,價格也一般。
大興金地悅風華
京開東,區域潛力不大,金地產品設計不錯,價格一般,未來升值靠19號線二期。
大興頤景萬和
黃村義和莊,距離地鐵不遠不近,周邊公園倒是好幾個,配套尚可,價格略貴。
大興金悅府
距離4號義和莊站站大約1公里,勉強算地鐵盤,黃村老城區,配套較成熟,價格尚可,同樣比頤景萬和略好一點點。
順義祥雲賦
中央別墅區邊緣,自然環境不錯,門前就是羅馬湖,周邊是一批共有產權房項目,這個地段,做剛需洋房有點錯配,因為配套不全,做別墅還不錯。
順義公園十七區
位置比祥雲賦略好一點,更靠近中央別墅區核心區,限均價也是5.5萬,戶型為90-144平3居到4居的洋房產品,缺點跟祥雲賦一樣。
石景山翡翠山曉
石景山五里坨,現在配套較差,石景山的分區規劃是要發展成五里坨商業中心組團,或許有改善,但交通比較不便。總之地段非常一般,價格普普通通。
石景山西府海棠
同上,石景山五里坨,現在配套較差,石景山的分區規劃是要發展成五里坨商業中心組團,或許有改善,但交通比較不便。總之地段非常一般,價格普普通通。唯一的不同是西府海棠是綠城操刀,品質可能略好一點點,相對位置略好一點點。
石景山五里春秋
同上。五里坨三雄基本一樣。
朝陽泰禾北京院子
執行70/90的限競房項目,泰禾螺絲殼裡做道場,做出了純別墅區。於是罕見的立體小別墅出現了,小疊地上兩層共90平米,地下三層,總共5層,房本90平米。先滿足一部分人的別墅夢。
朝陽禧瑞春秋
孫河板塊位置最好的別墅項目之一,距離15號線大約700米。平層產品140平米戶型不錯,贈送面積較多。好消息是,旁邊的新地塊價格要漲了,起拍樓面價5.6萬/平,而且純商品房不限價,預期這個地塊要拉高孫河區域的房價了。
朝陽天瑞宸章
同禧瑞春秋差不多,位置也緊鄰,相對低調的一個別墅項目。
門頭溝華萃西山
西六環外門頭溝,潭柘寺鎮山腳下。真正的西山環繞,地鐵盤,低密度,降價之後價格尚可,但確實略顯荒涼,山區未來發展也困難。
密雲碧桂園琅輝
密雲城區的限競房項目,配套相對完善,距離北京城區80公里。2.3萬的價格,下跌也難,但價格比萬科七橡墅高,相比而言,可見萬科七橡墅的價廉物美。
大興中海雲築
龐各莊瓜景房,地段較差。昨天龐各莊的共有產權房地塊出讓,沒有一家開發商報名。政府定價,限均價4.2萬顯然高了,中海降價到3.6萬,尚可。
大興中海雲熙
魏各莊,無規劃無配套,連瓜景都沒有,竟然限均價4.2萬,當然中海必然降價。中海產品設計非常優秀,然而地段太差,如果不是產品設計好就放到下一檔了。政府定價,限均價4.0萬也顯然高了,中海降價到均價3.5萬。
豐臺中鐵諾德逸府
距離南四環郭公莊地鐵站一公里,限均價6.77萬。半年前,南四環位置更好的洺悅苑限均價是6.18萬。所以,即使是限競房,也是越來越貴的。6.77萬與附近的次新二手房價差不多,優點是上車要容易些,因為有小戶型,而且比二手房稅費少。
豐臺中鐵諾德春風和院
位置在中鐵諾德逸府的東側,距離地鐵站更遠一點,產品設計也差不多。因此評級也一樣。
昌平金隅金辰府
位置在北七家,跟華潤理想國,和悅華璽同地段同配置。在目睹了這兩個樓盤掙扎的銷售之後,最後入市的金辰府顯然要有誠意一些了,同樣是5.3萬的均價,得房率更高,戶型更好,贈送精裝修全套廚衛。
房山華髮中央公園
距離房山線廣陽城站600米,屬於房山大學城板塊,也緊鄰長陽板塊,算是比較成熟。限均價4.2萬,價格中規中矩。
跑輸大市
昌平華潤理想國
北七家規劃一般,環境較差,短期改善有限,定價偏貴,產品得房率低。不如貴點去買未來科技城的房子,或者便宜點買天通苑的二手房。
昌平和悅華璽
北七家規劃一般,環境較差,短期改善有限,定價偏貴,比理想國略好。同樣,不如貴點去買未來科技城的房子,或者便宜點買天通苑的二手房。
平谷北京領秀
平谷遠郊盤,沒賣出去幾套,該換個名字重新包裝下了。
平谷和堂瑞著
平谷遠郊盤,金海湖畔,度假型別墅,四周無所有,唯有金海湖,距離城區80公里。沒有二手房市場,談何投資呢?
順義觀承大家
萬科的別墅項目,遠離中央別墅區的別墅。萬科花血本做的小區公園非常驚豔,也側面說明了地段之差,郊區CEO盤,純消費品。
順義合景天匯廣場
順義牛欄山的項目,東北六環外,均價不低,4.2~4.7萬,牛欄山二中學區房?順義人民也不容易。
萬科翡翠西湖
龍湖熙湖悅著
首開熙悅觀湖
金地大湖風華
這幾個樓盤的共同特點是都有一個“湖”字,也都是一個“湖” - 青龍湖。
青龍湖,在那遙遠的地方,也是沒有希望的地方。沒有配套,無論是改善還是剛需都不合適。這個區域的地塊已經沒人要了,要麼流拍,要麼本地國企一次出價底價拿走。前兩年的巨量供應,庫存近90萬平方米,如果沒有大牛市,可以賣十年以上。
PS:記住,所有吹噓青龍湖板塊的媒體都是沒有良心的媒體。
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