今年2月初，我们对当时已经入市的38个限竞房全部做了投资评级的划分，可以参见当时的文章《北京已入市个38限竞房项目投资评级》。
时间过得真快，至今3个月过去，又有超过20个新限竞房项目入市；老项目也有变化，比如有的老项目降价了，降价之后其投资评级也会发生变化。所以趁着月末，我们更新一下所有的已入市限竞房的投资评级。
截至目前，北京合计入市了60个限竞房项目，目前新房市场库存巨大，网签比例不到30%，整体看，实际销售的平均签约数量也不足40%。从土地出让来看，总共有98宗限竞房土地，合计94个项目，住宅部分体量高达839.33万平米。
投资评级
每个楼盘，每个房子，都有自己的定价。有的定价低估了房子的内在价值和未来的预期，有的定价是充分反映了价值和预期，而有的则是过度定价，透支了价值和预期。
因此对于不同的房子，我们对于投资价值的评级包含四档：
- 跑输大市
- 跟随大市
- 跑赢大市
- 大幅跑赢大市
注：
1. 这里的“大市”，可以看成是链家网上的北京二手房平均价格，相当于北京城区和近郊的二手房指数。
2. 很多限竞房项目既有高层或者洋房产品，也有别墅产品，这里绝大部分别墅产品不包含在评级内，只评论几个纯别墅项目。
对于自住来说，更重要是看新房项目能否满足自己的生活需求，比如交通，环境，教育，生活配套，户型等等，投资回报的考虑只是其中一个因素而已。
大幅跑赢大市
大兴瀛海府
优秀的产品设计，极高的得房率，地铁盘。
房山万科七橡墅
2.2万/平米，北京最低的价格，无法再低了，地铁盘。
丰台金融街融府
地理位置优秀，相对周边二手房大幅折价，受益于丽泽商务区发展。
海淀西山锦绣府
地理位置优秀，紧邻西北旺地铁站，配套完善。最重要的是两点：一是距离软件园很近，互联网公司的高收入人群庞大；二是限均价5.8万，远低于周边百旺茉莉园和西山壹号院的二手房均价。今年北京楼市最大的红利之一，买到就是赚到，就看开放商紫光怎么卖了。
海淀天恒学院里
著名的天恒四道口项目，限均价8.5万/平。位置确实好，周边的30年房龄老旧小区均价都在8.7万/平。价格便宜，但是套数太少，可售的只有137套。而且产品很一般，社区小，只有3栋高层，都临街，朝向不方正；说白了就是买个地段和好价格。
朝阳中海望京府
临地铁，临规划中的中关村朝阳园北区，四周也是别墅区。低密度别墅品质的小区，容积率1.16，户型赠送面积多得房率最高达92%，中海的产品和品质都不错。今年最值得期待的项目之一，限均价6.9万真不高，唯一的问题是可能要捆绑精装修，总价较高。
跑赢大市
房山中海京西里
中海产品，地铁盘，价格合理，配套尚可。
大兴万和斐丽
地铁盘，价格合理，户型略差。
丰台洺悦苑
四环内稀缺地段，价格有优势，距离地铁较近，产品配套一般。
昌平中海丽春湖墅
中海产品，地铁盘，毗邻沙河水库，低密度洋房。
大兴禧瑞天著
次渠双地铁，紧邻亦庄开发区，紧邻京东总部，大片已拆迁土地等待“两站一街”的开发，值得期待；缺点是周边回迁房较多影响整体环境，但区域内同品质竞争者少。
大兴和悦华锦
产品设计较为优秀，纯洋房小区，紧邻亦庄人大附，业主子女上人大附概率较低，但预计是中端租赁的热门小区。
大兴金麟府
河西新房项目非常多，金麟府错位竞争，小户型较多，低总价，跑得快。同样紧邻亦庄人大附，想赌人大附划片小户型优先。
大兴西派公馆
河西又一个新房项目，是距离人大附最近的两个新盘之一，没法再近了。虽然上人大附是个极低概率的事情，不过亦庄人大附养活了四周一大批新盘项目。只要产品不太差，离得近总是好的，上不了学也可以出租给家长们。
丰台佑安府
二环稀缺优质地段，佑安门旁，同时也紧邻丽泽商务区，价格有一定优势，缺点是户型一般。
丰台西城天铸
西三环稀缺优质地段，10号线西局站旁，价格合理，缺点是户型较差，开发商九龙仓暴殄天物。
丰台国风长安
西四环外，地段不错，胜在价格便宜，产品设计垃圾。
丰台橡树澜湾
西四环外，地段尚可，胜在价格便宜，产品一般。
海淀紫郡蘭园。
海淀翠湖，未来区域发展可期，价格有优势，缺点是现在配套不完善，尚需时间等待发展。
海淀山屿湖
跟上面一样，海淀翠湖，未来区域发展可期，价格有优势，缺点是现在配套不完善，尚需时间等待发展。
海淀万科翡翠云图
海淀翠湖，未来区域发展可期，价格有优势，缺点是现在配套不完善，而且全部是大户型改善型，但户型一般而且配建回迁房。
朝阳瑞悦府
孙河较稀缺的小户型品种，区域规划高端，但需要较长时间发展。
昌平未来金茂府
昌平未来科学城板块，紧邻17号线地铁站，金茂府品牌，科技精装交付。两个地块分别限价5.1万和5.4万，明显偏低了，因此会捆绑精装修。如果不加钱，本来应该是大幅跑赢大市；如果加钱买精装修包，降一档。
石景山长安云锦
石景山低密度洋房，得房率高，位置不错，区域是整体规划建设，距离古城站1.3公里，距离规划的M11号线地铁站几百米。单价5.88万不算便宜，但是石景山次新房价很高。
顺义中铁诺德阅墅
顺义后沙峪新别墅项目，位置不错，容积率1.01，限均价6.2万。旁边的别墅区已经成熟，如龙湖滟澜山二手均价8.5万，新房价格倒挂，就看阅墅最终的品质了，有大幅跑赢大市的潜质。
大兴招商雍和府
距离4号线清源路站大约1公里，勉强算地铁盘，黄村老城区，配套较成熟，比颐景万和略好一点点。本来评级是跟随大市，但是这个楼盘降价了，现在是区域最便宜的，限均价5.5万，降价后最低均价4.3万，开发商果断割肉，值得鼓励，上调评级。
昌平华润萬橡華府
华润和小米联合拿地的项目，距离地铁朱辛庄很近。位置不错，昌平最靠近海淀的区域，而且紧邻北清路，海淀区后期的重点产业发展都围绕着北清路来规划，昌平区则紧紧抱紧富人的大腿，直接把未来科学城一路扩到了这里。项目限均价5.4万，比四周的商品房新房价格要低。萬橡華府小米员工优先购买，据称还能优惠10万/套。
昌平华润萬橡悦府
紧邻萬橡華府，华润独自操盘的新房项目。地段一样，配套一样，限均价一样5.4万，买不到萬橡华府就买萬橡悦府吧。
跟随大市
房山旭辉城
降价幅度较大，胜在单价较低，总价低，260万起，缺点是位置较偏远，南六环外。
房山金樾和著
紧邻旭辉城，指导价格一样，降价略少，户型设计不同，优缺点几乎一样。
大兴熙悦林语
南五环外，区域一般，项目无特色，价格也一般。
大兴金地悦风华
京开东，区域潜力不大，金地产品设计不错，价格一般，未来升值靠19号线二期。
大兴颐景万和
黄村义和庄，距离地铁不远不近，周边公园倒是好几个，配套尚可，价格略贵。
大兴金悦府
距离4号义和庄站站大约1公里，勉强算地铁盘，黄村老城区，配套较成熟，价格尚可，同样比颐景万和略好一点点。
顺义祥云赋
中央别墅区边缘，自然环境不错，门前就是罗马湖，周边是一批共有产权房项目，这个地段，做刚需洋房有点错配，因为配套不全，做别墅还不错。
顺义公园十七区
位置比祥云赋略好一点，更靠近中央别墅区核心区，限均价也是5.5万，户型为90-144平3居到4居的洋房产品，缺点跟祥云赋一样。
石景山翡翠山晓
石景山五里坨，现在配套较差，石景山的分区规划是要发展成五里坨商业中心组团，或许有改善，但交通比较不便。总之地段非常一般，价格普普通通。
石景山西府海棠
同上，石景山五里坨，现在配套较差，石景山的分区规划是要发展成五里坨商业中心组团，或许有改善，但交通比较不便。总之地段非常一般，价格普普通通。唯一的不同是西府海棠是绿城操刀，品质可能略好一点点，相对位置略好一点点。
石景山五里春秋
同上。五里坨三雄基本一样。
朝阳泰禾北京院子
执行70/90的限竞房项目，泰禾螺丝壳里做道场，做出了纯别墅区。于是罕见的立体小别墅出现了，小叠地上两层共90平米，地下三层，总共5层，房本90平米。先满足一部分人的别墅梦。
朝阳禧瑞春秋
孙河板块位置最好的别墅项目之一，距离15号线大约700米。平层产品140平米户型不错，赠送面积较多。好消息是，旁边的新地块价格要涨了，起拍楼面价5.6万/平，而且纯商品房不限价，预期这个地块要拉高孙河区域的房价了。
朝阳天瑞宸章
同禧瑞春秋差不多，位置也紧邻，相对低调的一个别墅项目。
门头沟华萃西山
西六环外门头沟，潭柘寺镇山脚下。真正的西山环绕，地铁盘，低密度，降价之后价格尚可，但确实略显荒凉，山区未来发展也困难。
密云碧桂园琅辉
密云城区的限竞房项目，配套相对完善，距离北京城区80公里。2.3万的价格，下跌也难，但价格比万科七橡墅高，相比而言，可见万科七橡墅的价廉物美。
大兴中海云筑
庞各庄瓜景房，地段较差。昨天庞各庄的共有产权房地块出让，没有一家开发商报名。政府定价，限均价4.2万显然高了，中海降价到3.6万，尚可。
大兴中海云熙
魏各庄，无规划无配套，连瓜景都没有，竟然限均价4.2万，当然中海必然降价。中海产品设计非常优秀，然而地段太差，如果不是产品设计好就放到下一档了。政府定价，限均价4.0万也显然高了，中海降价到均价3.5万。
丰台中铁诺德逸府
距离南四环郭公庄地铁站一公里，限均价6.77万。半年前，南四环位置更好的洺悦苑限均价是6.18万。所以，即使是限竞房，也是越来越贵的。6.77万与附近的次新二手房价差不多，优点是上车要容易些，因为有小户型，而且比二手房税费少。
丰台中铁诺德春风和院
位置在中铁诺德逸府的东侧，距离地铁站更远一点，产品设计也差不多。因此评级也一样。
昌平金隅金辰府
位置在北七家，跟华润理想国，和悦华玺同地段同配置。在目睹了这两个楼盘挣扎的销售之后，最后入市的金辰府显然要有诚意一些了，同样是5.3万的均价，得房率更高，户型更好，赠送精装修全套厨卫。
房山华发中央公园
距离房山线广阳城站600米，属于房山大学城板块，也紧邻长阳板块，算是比较成熟。限均价4.2万，价格中规中矩。
跑输大市
昌平华润理想国
北七家规划一般，环境较差，短期改善有限，定价偏贵，产品得房率低。不如贵点去买未来科技城的房子，或者便宜点买天通苑的二手房。
昌平和悦华玺
北七家规划一般，环境较差，短期改善有限，定价偏贵，比理想国略好。同样，不如贵点去买未来科技城的房子，或者便宜点买天通苑的二手房。
平谷北京领秀
平谷远郊盘，没卖出去几套，该换个名字重新包装下了。
平谷和堂瑞著
平谷远郊盘，金海湖畔，度假型别墅，四周无所有，唯有金海湖，距离城区80公里。没有二手房市场，谈何投资呢？
顺义观承大家
万科的别墅项目，远离中央别墅区的别墅。万科花血本做的小区公园非常惊艳，也侧面说明了地段之差，郊区CEO盘，纯消费品。
顺义合景天汇广场
顺义牛栏山的项目，东北六环外，均价不低，4.2~4.7万，牛栏山二中学区房？顺义人民也不容易。
万科翡翠西湖
龙湖熙湖悦著
首开熙悦观湖
金地大湖风华
这几个楼盘的共同特点是都有一个“湖”字，也都是一个“湖” - 青龙湖。
青龙湖，在那遥远的地方，也是没有希望的地方。没有配套，无论是改善还是刚需都不合适。这个区域的地块已经没人要了，要么流拍，要么本地国企一次出价底价拿走。前两年的巨量供应，库存近90万平方米，如果没有大牛市，可以卖十年以上。
PS：记住，所有吹嘘青龙湖板块的媒体都是没有良心的媒体。
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