現在很多專家在爭論房地產是虛擬經濟還是實體經濟，公說公有理，婆說婆有理，讓我們平頭百姓眼花繚亂。其實，從本質上說，它是實體經濟，如同廣大農村的房屋建造與消費，沒有絲毫“虛”的部分。自從實現把居住功能的住房變成“特定形態”的商品房後，虛的各種因素不斷累積，在過程中不斷加碼，早已蓋過居住功能的屬性價值。當然，適當的“虛”有助於刺激經濟增長，關鍵是炒房人現在不在乎考慮居住的實體功能，全部心思酌摸如何從“虛“中套利。下面主要列舉幾個房地產“虛”的要素，供大家討論，不妥之處請諒解。
1、集體土地國有化，其價值增值是虛的。土地的資源屬性和功能沒有任何的改變，只有所有權的轉移就憑空增值幾十倍甚至上百倍。也有人會說土地增值是正常的，但反過來說集體土地為什麼要逼迫賤賣？改變所有權主體就能實現增值的邏輯是什麼。
2、地方政府“擠牙膏”式供地，人為造成土地稀缺。在“招拍掛”過程中自然拉高土地價格，尤其在2008年美國金融危機之後，翻倍的土地漲價顯得稀鬆平常。
3、利用高槓杆買房，降低了購房門檻，人為製造社會“剛需”，把風險轉移給銀行等金融機構。這種低成本、低風險、高收益的特點，讓炒房族瘋狂製造房源緊張。
4、房地產開發商（包含中介機構）悟盤惜售，僱用人頭客源，製造房源搶購假象。讓購房者沒有選擇和討價還價的餘地，價格漲多少是開發商一方說了算。這種一方獨大的局面長久不衰，房價不“虛”才怪。等到2019年房地產購買力枯竭，“虛火”包不住了，你說怎麼辦？
5、用“漲價去庫存”的策略，間接地鼓勵房價“虛漲”是合理的，正當的，但它是違背市場經濟最基本的規則，強行導向“虛高”。它給人們一種啟示，在中國，政策的作用要強於市場規則的功能。
6、鑽房貸金融政策的漏洞，“虛”漲房價合理、有效，其貸款也是合法，手續齊全。高槓杆的房源可以通過內部關係人轉讓，房價漲多少可以內部定，通過銀行貸款實現炒房增值落袋為安，虛增的價值風險讓銀行來承擔。等到2019年房價扛不住，有下等趨勢時，銀行和地產專家們感覺系統性風險驟然猛增，有點吃不消，不斷地呼籲政策要穩房價。當初銀行賺利息樂不可支時，怎麼不想想他們一直在“助紂為虐”。
閱讀更多 財務金池園 的文章
